房地产行业：三重压力下的应对策略

编者按：魏杰，著名经济学家，清华大学经管学院教授、博士生导师，清华大学文化经济研究院院长。他长期致力于宏观经济计划与市场关系的研究，微观层面又对企业有着非常深刻的研究，是我国经济理论界的先锋人物。

就当前房地产形势，魏杰表示，要应对目前房地产行业所面临的“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重冲击，政策的出台需要考虑清楚未来和现实之间的关系如何解决好，做好未来目标和当前策略之间的磨合。

房地产行业目前的三重压力，一个是需求收缩，一个是供给冲击，第三就是预期转弱。我想对三重压力谈谈我的认识跟看法。

01需求收缩

首选，关于需求收缩，总体来讲不是全面的收缩而是结构性的，到底什么导致了需求收缩，大致排在前三位的，一是新冠肺炎疫情，导致了第三产业需求收缩。二是房地产，实际上房地产和需求有非常紧密深入的联系。三是基础设施建设，土地财政受到影响导致这方面需求收缩。

短期来看，房地产可能是影响我们需求的一个重要因素。房地产是一个非常特殊的产业，原因就是它的产品—房子有两重属性，一个是消费属性——用来住的，另一个是投资属性——增值保值，房子的两重属性导致了这个产业政策跟一般产业是不同的。

原则上来讲两个属性以消费属性为基础，消费属性基础上才有所谓的资本属性，两种属性当中不能让资本属性过度扩张，尤其不能让资本属性脱离消费属性，如果一旦资本属性脱离消费属性必然形成泡沫甚至导致整个经营风险的压力。

所以2020年开始，中央对于抑制这种过度消费的资本属性做了大致调整，推出了四条对策，一是要求所有房地产商的杠杆率必须保证在要求的水平上面，而且这个杠杆率划了三道红线，要求必须降到三道红线以下。二是所谓金融机构给个人购房放贷以及房地产贷款要守住一个上限，不能超过所规定的上限。三是提出来房地产税将要开始试点推行，目前关于这个问题的文件已经出台了，这是一个信号，告诉大家，房地产可以投资，但还要交税，不要光思考资本属性。四是要对房地产商的资金进行全面监控，防止引发太多的烂尾，影响消费者的权益。四条对策的核心内容是抑制房地产的资本属性。政策的出发点是好的，但在具体落实过程中，部分地区的做法显得有些过度，损害了房地产的消费属性。因此2021年的经济工作会议上，中央明确提出来，在房住不炒的前提下，还要注意房地产消费属性的问题，因为它影响了我们整个需求。会议上，对于房地产提了“三句话”：

第一，加大保障住房和租赁住房的建设，这是消费属性，这个既能够解决新城市人和年轻人住房问题，又能够推动建筑业以及相关产业的发展。第二，商品房市场要满足消费者的合理需求，满足购房者的合理需求。什么叫合理需求？有两个：一个是刚需，一个是改善性需求。当然，这个边界跟内涵还是需要讨论的。比如，三亚这个地方确实非常适合养老，一个人有钱可以买得起房子来三亚买房子养老是不是合理性需求？如果是合理性需求，海南的限购政策是不是需要相应做出调整？讨论合理性需求的内涵与边界在哪里，对于整体上带动需求具有现实意义。第三，房地产要健康发展和良性循环，也就是从消费属性来讲，我们强调它的健康和良性循环。

我估计有四件事情要做。第一件事情就是高杠杆、高周转的发展模式将成为过去，未来将解决这个问题。第二件事就是所有的房地产商必须尊重房地产经济规律，就是消费属性和资本属性这两种属性中，消费属性为基础，不要在没有消费属性的地方盖房子了。第三件事，就是我们对已经出现了这种风险的房地产商，要加快解决风险问题，解决过程中同时要坚持市场化和法治化原则。第四件事就是一城一策，以房地产和一个城市的价值跟人口状况来看，中国的城市化已经出现很大差别，房地产管控政策如果统一来施行，一定会损害消费型的需求，应该一城一策。

所以，我想如果这四件事情能够做好，房地产是不是大致上可以实现良性循环和健康发展。所以，目前中央强调的“房地产三句话”，是从需求消费型房地产来讨论问题，讨论消费属性而不是强调资本属性。最近有人讲房地产风声变了，实际上大家理解错了，没有变，2020年抑制房地产过度的资本属性，现在“三句话”主要推动房地产消费属性，抑制过热的资本属性，推动有效的消费属性，这个没有什么变化。

02供给冲击

第二个压力，就是所谓的供给冲击，供给冲击的主要原因有三个。一是近几年来逆全球化的声浪一浪高过一浪，中国进入世贸以来，已融入世界工业产业链当中，结果出现了逆全球化，逆全球化状况对中国造成很强的供给冲击。二是美国推动制造业回流，对于我们的供给体系带来冲击。三是我国在世界产业供应链中间处于中下游，国际情况变动直接冲击中国的供给体系。

最近，我们调研组深深感觉到中国供给冲击压力的巨大，原因是经济存在短板，一是高端发动机;二是材料;三是数控机床，现在很多零部件是靠数控机床完成的;四是生物医药。

所以从中长期来看，我们要解决供给冲击，就要推动科技创新。下一步我们要做的就是推动科技创新，2022年我觉得可以牺牲一点增长的速度保证科技创新不能停下来，要加快科技创新。两件事情必须做，一是要提高技术创新物质性基础，就是实验性经济，没有庞大的实验性经济，没法搞科技创新。二是调动人的积极性，与物质产权不同，知识产权都是国家的，参与创作的人不能享受这个经济收益。最近看到很多院士收入很低，这也是影响他们积极性的重要原因。因此，科技创新两件事情一定要做好，一个是加大物质基础建设，形成强大的实验性经济;一个是调动人的积极性，真正修改知识产权不合理的地方，保证人们这个方面的发展，这就是目前关于供给冲击的大致情况。

03预期转弱

第三个压力就是预期转弱，预期转弱就是信心不足，预期转弱我们研究了一下发现，主要是企业家的预期转弱。可能与结构政策调整有关，三次分配理论是现代经济的重要理论，没有打富济贫的意思。初次分配谁的效率高谁就收入高，效率原则贯彻整个市场化过程，企业竞争强利润就高，个人贡献大收入就高，效率原则实际上不是简单的分配原则，也是创造蛋糕的原则，所以第一次分配强调效率原则，整个市场化的竞争过程表现为所谓的第一次分配。第二次分配就是所谓的再分配，再分配是强调公平原则，就是把太高的收入压一下，太低的收入提一下，靠两个制度，一个税收制度，一个社会保障制度，税收制度把太高的压一下，社会保障把收入太低的提一下，实现整个社会的平衡，这个主要调节太大的收入差距。第三次分配就是再分配调整之后还非常有钱的人，像有人上市之后股权变现几十个亿、成百亿、上千亿，他们进入第三次分配，第三次分配是依据道德原则，没有强制性，以捐贈为方式，这个钱不是解决收入差距而是用来实现科技创新，三次分配是三种原则的统一，即效率原则、公平原则、道德原则。三个原则没有打富济贫的意思，也没有搞平均主义的意思，是现代社会发展的必然过程。

三次分配实际上既是强调高效地创造蛋糕，也强调更好地分配蛋糕，这是现代经济学的重要理论。而且这种理论导致的结果是所有社会阶层利益收入都会适度增加，即共同富裕，共同富裕不是同步富裕、同等富裕，而是强调所有社会阶层的收入都能够随着国家发展相应增加，这个叫共同富裕。

另外，还要防止资本无序扩张，这实际上没有打击资本的意思，背后有两条原则，一是承认资本的逐利性，如果不承认资本的逐利性，公益基金就不是资本了，强调必须承认资本的逐利性这是前提。

资本逐利过程中有可能跟宏观政策发生某种偏差甚至出现某种对抗，这个时候就叫资本无序扩张，如果资本与宏观政策的发展方向一致的话，那就叫有序运行。所以，判断资本无序扩张和有序运行的重要指标是宏观经济政策。

二是导向资本，防止资本无序扩张的提法不是为了打击资本，而是要导向资本，而且未来我们应该更好地导向资本才行，而不是出现无序扩张之后才矫正，是提前给一个信号，释放这个信号保证其可以实现发展。

我想，我们提出来防止无序扩张既不是不承认资本逐利也不是打击资本，实际上是引导资本跟国家发展方向相互融合的过程。

政策一定要解决好目标跟现实之间的关系，要弄清楚这个问题，这样企业家才能更清楚预期。解决预期转弱问题的关键在于很多政策要清晰解释，千万不能有含糊的地方，尤其是企业家的预期，这是我们的重点。

未来目标和现在做法之间的磨合是一个大问题，这个就是关于未来的三重压力：需求收缩、供给冲击、预期转弱。对此，我想是不是我们2022年在运作当中，针对不同情况提出相应政策，这样更好一点。

来源：三亚·财经国际论坛