“红色物业”的实践探索与研究

陆海蓉　张勇　范敏

摘要：作为基层社会治理的“最后一公里”，物业管理十分重要，直接影响到居民生活的满意度、幸福感。南通住建局创造性地建立了“344”南通“红色物业”新模式，充分发挥党的政治引领作用，以街道社区党组织为核心，整合服务资源、集聚服务力量、健全服务机制，行业发展取得显著成效。

关键词：南通;红色物业;探索

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）06-0062-04 收稿日期：2022-05-13

作者简介：陆海蓉、张勇，南通市住房和城乡建设局。

范敏，南通市物业管理中心。

1 推行“红色物业”，打造“344”南通新模式

在发展“红色物业”实践过程中，南通住建局将基层党组织建设放在首位，逐步形成“344”南通新模式，即：构建“三个一”组织体系，完善“四位一体”体制机制，推行“四个多”长效管理。

1.1 构建“三个一”组织体系

一是着眼一个“总抓手”，建立物管行业党委。2016年3月，经南通市委组织部批准，在摸清市区200多家物业服务企业、400多名党员“底数”的基础上，推动协会成立“中国共产党南通市区物业管理行业临时委员会”。2020年6月，临时党委正式更名为“中国共产党南通市物业管理行业委员会”（以下简称“物管行业党委”），其组织框架、议事决策等事项得到进一步规范完善。

二是织密一张“体系网”，健全基层党的组织。着手广覆盖，物业服务企业凡有正式党员3名以上的，单独组建党支部;不足3名的，分片组合成立联合党支部，接受社区党组织的领导和指导。截止到2022年2月底，南通各县（市、区）物管行业均已建立党组织，共建有基层党组织100个，其中行业党委（党总支）8个、协会党组织2个、企业党组织90个。正式党员726名，预备党员58名，入党积极分子132名。同时，强化日常管理，持续开展“四化四实”活动，强化党支部建设标准化规范化。坚持质量标准，做好党员的发展与培养工作，完善行业内党员基础信息清册，实现人员管理精准化精细化。

三是明确一幅“作战图”，确保工作落实落地。工作开展方面，每年下发南通市物管行业党建工作要点，谋篇阶段目标，布局长期工作，序时推进“清单”任务。同时，“抓”责任主体，对行业内党员实行归口管理，严格落实“三会一课”、主题党日等基本制度，扎实推进组织活动常态化科学化，凝聚合力促工作开展。

1.2 完善“四位一体”体制机制

一是先行先试，推行“四位一体”管理体制。为夯实物管行业党建工作基础，积极推行“四位一体”（四位：社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业服务企业）机制，开展融合党建，推动物业服务企业、社区“两委”班子交叉任职。在疫情防控关键期，“四位一体”管理体系在维护小区安全、稳定，为百姓提供便利服务等方面，充分发挥了党建的“强化剂”作用。

二是共治共管，优化“四位一体”调处机制。深入推广在项目上建立党组织，打造“红色议事厅”“四方会谈室”“有事好商量”等特色议事平台，组织业主中党员、党代会代表、人大代表以及政协委员共同协调解决矛盾问题。推动党建与业务管理深度融合，在花半里、御景澜庭等项目开展现场观摩10余场次，以案说事，集中分享好经验、好做法。

三是跟踪指导，完善“四位一体”走访机制。结合“大走访”实践活动，在行业基层党组织实施“书记项目”，全面推进“红色物业”建设工程。聚焦重点工作和难点问题，先后走访指导小区项目68批次，壓实责任，形成“结对培育、挂牌揭榜、实地走访、督查考核”的管理闭环。

1.3 提升“四个多”整体水平

一是多业务培训，抓人员技能素质。举办党务工作培训班，提升企业党支部书记和党务工作者的业务能力，保障行业党建工作水准。开展党史学习教育，组织到“红色物业”工作先进地区开展观摩，到老区、到党建教育基地学习参观，接受红色教育，传承红色基因。组织党建知识竞赛、主题演讲大赛、现场交流会、技能大赛赛前集训，提高行业人员理论素养和业务水平。

二是多平台培优，抓党员示范引领。坚持党员“亮牌”服务，在项目上建立“党员服务示范岗”“先锋岗”，划定“党员责任区”。强化责任担当意识，积极打造物业管理“红先锋”，形成党员主动“扛旗”、业务骨干主动向党组织靠拢的良好氛围。

三是多层级培育，抓项目梯队建设。以创建为契机，大力开展物管行业基层党组织组建、示范点培育工作。先后组织创建市级示范点49个，完成培育市级党建引领物业管理服务工作示范点18个，择优推荐省级党建引领物业管理服务工作示范点10个，形成“优中培好、好中推尖”的长效培树机制。

四是多品牌培树，抓亮点特色打造。指导物管行业基层党组织立足难题化解、项目特色打造“红色物业”品牌。全市范围内先后涌现出崇川区“邻里红管家”、海安市“红色管家”四联四新工作法，江苏保华物业“1+1﹥N”、江苏幸福物业“贴心管家”、龙信物业“12316工作法”、江苏坤园物业“618邻里日”、江苏管家物业“红管家+N”等多个特色红色物业党建品牌。

2 回应社会关切，把脉“红色物业”发展新需求

虽然南通在推行“红色物业”、打造“344”南通新模式过程中，不同程度地解决了“体系健不健全”“调处机制完不完备”“组织生活扎不扎实”等问题，但是随着时代发展，人民群众、社会治理以及物管行业自身发展等，对物业管理提出了新期盼、新方向、新需求。

2.1 人民群众对物业管理提出新期盼

党的十九大报告提出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。业主的消费需求逐步提升，不再满足于“秩序维护、保洁保绿”等基础服务。在安全防范方面，如抗击疫情、防台防涝期间，业主希望物业服务提供更多的安全、应急保障;在日常管理方面，业主希望获得“关怀服务”“柔性管理”;在运营维护方面，业主希望通过物业服务提升来实现小区公共收益“贴补”维修资金，实现物业的保值增值。

2.2 社会治理对物业管理提出新方向

习近平总书记强调：“基层治理的关键就是加强党的领导”。中共中央、国务院《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》指出：“坚持党对基层治理的全面领导，把党的领导贯穿基层治理全过程、各方面”。近年来，南通市住建局始终坚持将“探索‘红色物业新发展模式”“物业管理融入基层社会治理”“全市物业服务质效‘双提升”“小区业主共享社会发展红利”等问题作为“案头”的“思考题”，推进物管行业健康持续发展。

2.3 物管行业自身发展提出新需求

随着经济高速发展，物管行业呈现快速发展态势，新旧管理模式碰撞迭代。一方面，自2017年取消物业服务企业资质管理后，前置监管转为后置管理，行业管理需要更多、更有力的抓手，来促进企业尤其是信用评分“中游”以下的企业加强自身建设与管理。另一方面，目前入驻南通市区的物业服务企业（含分公司）约300家，非公企业、前期物业管理阶段开发企业自带物业服务企业占比极高，需要通过加强基层党组织建设、发挥党员示范引领作用，来催生企业内生动力。

3 坚持党建引领，赋能“344”南通模式新发展

面对时代新发展，如何进一步发挥党建引领作用，引导企业突破“纯商业”的自然属性与追求，实现多重属性的定位转型，积极回应“新期盼、新方向、新需求”。南通市住建局将以“十四五”规划为统领，以“同奔共富路、建好幸福城”为目标，以年初全市组织部长会议新要求为定位，紧贴民生需求、社会治理要求、行业发展趋势，攻坚克难，扎实推进“红色物业”建设，进一步丰富“344”南通模式内涵，尝试探索“红色业委会”的引导、建立机制，力求行业党建新突破。

3.1 围绕百姓关切，增强意见征询响应力

一是搭建平台，畅通意见征询渠道。推动建立党组织领导下的物业服务企业、居委会、业委会等多方参与的联动、联席会议机制，畅通“事前-事中-事后”群众诉求表达通道，充分保障业主在小区管理、基层社会治理过程中的权益。

二是分门别类，收集问题清单、社情民意。把准不同类型的住宅小区内行业党建工作的“脉”，对企业精准开展辅导，对问题精准“开单”施策。

三是关注重点，积极探索创新老旧小区、保障房小区、安置房小区以及失管小区党建引领工作新模式、新方法。因地制宜，通过新建、重组、引进等方式组建社区物业服务社，提供日常服务并开展群众工作，传递党的声音。

3.2 围绕社会治理，画出“红色党建”同心圆

一是总体布局，锚定“红色物业”发展方向。建立健全县（市、区）、街道（乡镇）、社区三级党组织领导的物业服务管理网络体系，进一步理顺关系，引导物业服务企业党组织在街道党工委领导和指导下，开展党建工作。让党旗飘扬在小区、问题化解在楼栋，努力实现党组织领导下的社区、物业服务企业和业主共建共治共享。

二是深度融合，完善领导责任体系。根据市委组织部关于全面推进“红色物业”建设的意见精神，严格落实“管行业必须抓党建”的要求。推动县（市、区）物管行业党委加强行业党建工作指导，推进党建工作与行业管理工作融合发展，不断增强党对行业发展的引领力，实现党领导下的社区治理、物业服务和居民自治良性互动。

三是政策宣传，引导服务发展大局。坚持党建引领企业政治方向，通过建立党组织、企业“同学理论、共议大事”的“双向”机制，推动党的方针政策在物业服务企业宣贯落地，从而在物管行领域内打造政治站位高、业务素质强的“硬核”企业团队。

3.3 围绕自身发展，夯实行业党建基本盘

一是整体推进方面，从南通市域范围角度全面指导物管行业党建工作。扩大行业基层党组织覆盖面，推动党组织工作在项目上的“广覆盖”;扩大结果运用范围，将行业党建要素纳入市级示范点创建考核项。

二是亮点提升方面，从行业持续发展角度加强培育项目党建示范力度。加大党建引领物业服务工作示范点创建力度，力争实现街道层面的“全覆盖”。加大优秀示范点经验做法的推广力度，在优化交流互动平台、储备示范点后续“增长点”上下功夫，形成示范引领效应。加大品牌创建力度，彰显“红”的特色。

三是助推创新方面，“把基层党组织建成坚强的‘战斗堡垒”。将党建成果转化为切切实实的生产力，引领企业更好地实现“提质增效、转型升级、服务民生”等经济社会目标。让党组织在接地气、关系千家万户的物业管理民生事项中充分发挥“把方向、助发展”的实质性作用。

四是考核促进方面，优化数据分析及结果运用。通过完善考核机制、信息化建设赋能，充分运用行业党建考核结果，将企业党组织、开展党的工作情况，与物业招投标、信用管理等事项挂钩，鼓励争先创优，激发活力，催生党建内生动力。

3.4 围绕素质提升，增进行业党委组织力

一是创新工作手段，加强行业党员管理。动态掌握底数，精准推进“两个覆盖”，及时抓取、更新党员流动信息，做到人员管理动态化精细化。设立“先锋模范岗”“学先标兵岗”，推动党员在物业服务企业和项目一线“当先锋、打头阵”。

二是搭建活动平台，组织团结干部职工。在企业内部，党建带动群团建设，共同解决职工的急事、难事、大事。日常管理中，关心员工生活、个人发展中的难题;抗击疫情、防洪排涝等突发事件期间，组织做好人员情绪疏导、健康防护知识普及工作，聚合企业力量、维护小区穩定。

三是开阔业务视野，形成比学赶超氛围。学省内外物管行业党建先进典型，融会贯通让好做法在南通落地、“开花结果”;学非公企业高质量发展过程中涌现的行业党建经验做法，学习《人民日报》刊发的律师、注册会计师、税务师和资产评估行业党建工作综述等重要文章，找寻共性脉络。