存量房交易模式创新之探析

摘要：在存量房交易过程中，因信息不对称、周期长、主体缺乏专业知识等因素，极易发生交易风险。以合肥市存量房交易业务为例，分析房屋交易的管理和服务部门，如何探索创新存量房交易新模式，优化存量房交易环节，更好的服务大众。

关键词：存量房;交易管理;买卖;创新

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）06-0045-03 收稿日期：2022-05-20

作者简介：王银，合肥市房屋交易管理中心。

存量房俗称“二手房”，一般是指已经办理不动产权证书（包括房屋所有权证和房地产权证）并可正常上市交易的房屋，包括存量住房和其他房屋。存量房交易包括买卖、抵押、租赁、赠与等多种形式，本文中的“交易”是指存量房买卖。

随着房地产市场的发展，城市化率不断提高，存量房市场逐渐壮大，大有占据“半壁江山”之势，杭州等部分城市近年来的存量房年交易量已经超过新建商品房。但在存量房交易过程中，因信息不对称、周期长、主体缺乏专业知识等因素，极易发生交易风险。作为房屋交易的管理和服务部门，理应积极探索创新存量房交易新模式，优化存量房交易环节，让广大市民买房、卖房更加便捷、安全。

1 存量房交易近年发展态势

笔者以合肥市为例，对近6年新建商品房和存量住房相关数据进行了梳理，如表1所示。

从以上数据，不难看出，合肥市近6年存量住房的套数和面积在整个住房市场中占比逐年提高。因此，积极推行存量房交易新模式，优化存量房交易流程，显得尤为重要。

2 存量房交易当前存在的问题

2.1 管理部门抓手不足

2016年，住房和城乡建设部曾起草《房屋交易管理条例》并公开征求意见，但一直未能正式印发实施。随后，住房和城乡建设部分别在2018年和2020年下发两个文件，分别是《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）和《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房〔2018〕128号）。作为国家层面的规范性文件，在各地房屋交易管理的实际操作过程中，仍需要进一步细化，增强实操性。在不动产登记改革后，房屋交易管理工作缺乏部门规章以上的法律法规支撑，上位法依据略显不足。

2.2 双方信息不对称

据不完全统计，当前存量房交易中，85%以上是通过房产中介机构进行，这样就造成大量的信息不对称，信息披露不真实、不规范。比如交易双方的资信情况、房屋权利状态、抵押查封等信息，当前存量房贷款政策，交易房屋是否金融机构贷款条件，等等。这些信息的不对称，导致交易成本高、交易率低，权益保护不得当，给整个交易过程带来众多不确定因素，极易发生交易风险。

2.3 交易资金金额巨大

随着我国市场经济的发展，国家经济总量增长，房屋价格也是不断攀升。以一套100平方米的房屋为例，在众多三四线城市，交易总价也在100万元左右，如果二线城市或一线城市，则在数百万甚至千万以上。如此大的交易金额是一个普通家庭几年甚至是数十年的收入，一旦发生交易纠纷，将给一个普通家庭带来沉痛打击。因此，确保存量房交易安全是房屋交易管理部门工作的重中之重。

2.4 主体缺乏专业知识

房屋交易过程周期长，资金量大，同时，有关房屋的结构、楼层、朝向、装修以及房屋权利状态、抵押查封、税收和贷款政策等众多问题，非专业人士很难加以全面掌握。同时，随着近年房地产市场调控政策的不断变化，交易主体缺乏对房屋专业知识的掌握是普遍现象。

3 相关工作建议

3.1 加强管理制度建设

在上位法依据上，行业管理部门应及时出台相关法律法规，全面加强房屋交易管理制度建设。各地行业管理部门应结合本地工作实际，及时出台操作层面规范性文件，细化、规范交易行为，加强对房产中介机构、金融贷款机构、交易主体等相关组织和个人交易行为的规范和约束，确保存量房交易行为有规可依，交易过程安全可靠。2021年3月，合肥市住房保障和房产管理局出台了《合肥市存量房买卖合同网签服务管理办法》，该办法从适用范围、网签方式、网签流程、条款变更、记录撤销等方面进行了系统的规定，同时也对中介机构的经纪行为进行了约束和规范，对该市存量房交易行为提供了强力支撑，同时也为行业管理提供了制度抓手。

3.2 建立政府信息平台

由政府搭建存量房交易监管和服务平台，将中介机构、房源信息和貸款机构等相关信息“网罗”于一个系统。每个经纪人只有通过资格审核和人员验证后方可在平台上开展中介服务，售房人只有本人进行房源核验形成唯一编码才能上挂待售房源，消费者可以自主在平台上选择心仪的房源、口碑好的经纪人，同时，结合自身情况选择合适的贷款银行。此举可打破传统高度依赖中介机构的存量房交易模式，减少存量房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端。政府的深度介入和信用背书，让存量房交易更加安全便捷。在一定程度上也倒逼中介机构自我提升服务质量，净化存量房市场环境。杭州市、深圳市和河南永城市行业管理部门在此方面已鲜有尝试。

3.3 创新资金监管模式

传统的存量房交易过程中，一般是“政府托管、银行配合”的资金托管模式，同时，贷款审批也是在过户后进行，容易因买方资信原因导致无法贷款。合肥市住房保障和房产管理局多方调研，全面论证，打造一个全新的存量房交易和资金托管模式，实行“银行托管、政府监督”，将贷款审批工作前置于过户前，要求贷款银行在开展托管工作的同时，对买方是否符合其贷款条件进行预审批，审查合格再进行房屋过户，如果不符合贷款条件，买卖双方可及时终止交易，有效避免交易纠纷，保护双方合法权益。同时，以网签合同为主线，依托网络技术手段，实现税务、不动产登记、银行和房屋交易管理部门之间的交易信息实时共享，保证交易安全和信息真实。

3.4 优化交易服务模式

不动产登记改革后，各地的房屋交易和不动产登记工作分属住建（房产管理）部门和自然资源部门。为了让市民办事房屋交易业务更加便捷高效，合肥市住房保障和房产管理局积极推进“一网一门一次”工作，在全市各不动产登记大厅设置窗口，提供房屋交易、纳税和登记集中一站式办理。通过信息共享，实时获取不动产登记、户籍、民政、人社等数据信息，加快房屋交易业务办理速度。优化“合肥住房”APP，开通网上办事大厅，在办事大厅和各不动产登记中心安装自助查询打印设备，通过身份认证后即可办理和查询相关业务。与法院联合设立统一的房屋查封（解封）窗口，提高司法部门办案效率。通过“创”举措、“简”环节、“压”时限、“减”材料，实现全程网办业务“不见面”即时办结、个人窗口业务“一次性”即到即办、企业批量业务3个工作日限时办结。