“多测合一”下房产测绘市场的分析及建议

摘要：近年来，国家高度重视深化“放管服”改革优化营商环境。随着投资审批制度改革不断深入，工程建设项目“多测合一”在全国各个城市逐步展开，内容包括规划、土地、房产、交通、绿化、人防等测绘测量事项，涉及范围广，测量周期长，各项测量事项依据不同的测量规范，对测绘单位提出新的技术要求。

关键词：多测合一;测绘市场;统一规则;市场监管

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）06-0053-05 收稿日期：2022-05-06

作者简介：江炜，合肥市房地产信息管理中心。

2022年工程建设项目“多测合一”在全国试点城市陆续开展，各个城市积极创新出台了一系列新颖做法。合肥市自2020年推进“多测合一”各项工作，相关部门联合印发了《合肥市工程建设项目“多测合一”工作制度》。本文以合肥市为例，对“多测合一”背景下的房产测绘市场进行简要分析。

1 合肥市房产测绘市场情况

1.1 测绘业务统计

2013-2021年，合肥市房产测绘项目数据统计，如图1所示。

2021年合肥市房地产市场新增商品房预测绘项目1352幢，较上年减少387幢，新增建筑面积1132.78万平方米，较上年下降11.94%;新增工业用房及其他实测项目936幢，较上年增加59幢，新增建筑面积1105.6万平方米，较上年增长16.06%;新增商品房竣工实测项目1347幢，较上年增加222幢，新增建筑面积1360.70万平方米，较上年增长31.77%。

根据统计数据：合肥市商品房预测绘项目在2013-2018年期间较为稳定，每年新增建筑面积在1740～2031万平方米之间，其中2017年受房地产市场波动影响，当年商品房幢数和建筑面积呈整体下降。2019年以后新增商品房建筑面积总量呈下降趋势，由于多层、小高层增加，测绘业务出现幢数增多，建筑面积减少的现象。商品房市场近年竣工实测项目在1000～1300幢之间，实测建筑面积约1150～1600万平方米。新增工业用房及其他房产测绘项目每年平均在500幢上下浮动，测绘建筑面积约550万平方米，近两年有关部门推进难办证等历史遗留事项，测绘项目增涨较多。上述统计结果表明：合肥市年新增房产测绘总量在2300万平方米左右浮动，商品房竣工測量约1100万平方米。

1.2 测绘市场人员情况

合肥市房产测绘始于上世纪80年代。长期以来，合肥市房产测绘业务由房产主管部门内部机构承担，测绘成果直接为房屋交易和登记服务。随着房地产市场的快速发展，2010年底引进多家测绘单位参与房产测绘市场业务，缓解市场供求矛盾。据2020年12月统计，从事房产测绘的专业技术人员28人。截止到2021年底，全市从事商品房面积测绘的人员约有30人左右。从事其他房产面积测绘人员约有45人左右。

1.3 测绘单位进场情况

根据合肥市自然资源和规划管理局网站公布，2021年12月进入合肥市工程建设项目“多测合一”测量机构名录库的测绘单位69家，其中甲级25家、乙级及以下44家。2021年开展房产测绘实测业务的有十几家企业，大多从事工业厂房及其他房产测绘项目。新申报进入商品房市场房屋面积预测的测绘企业共3家，但实际没有开展业务，商品房面积测算业务仍由原房产测绘单位承担。

2 合肥市测绘市场现状

2.1 “多测合一”市场尚不成熟

自2020年合肥市“多测合一”工作制度实施以来，按照要求开展各项测绘业务的测绘单位寥寥无几。从目前房产测绘市场来看，主要原因有两个方面：一是新增测绘单位没有从事过这项专业测绘业务，短时间内存在业务不熟、经验不足、设备不齐等方面问题，这与本市长期从事房产测绘业务单位较少有关。二是原专业测绘单位虽长期从事专项测绘业务，积累了丰富的专业测绘业务经验，但基础测绘技术力量薄弱的弱势较为突出，测绘业务拓展空间十分有限，也需要转型升级做大做强。解决上述问题，测绘单位只有针对自身需求加大人力物力的投入。当前测绘单位面临的困境是，一些体制内的测绘单位急于想扩充业务，但受体制影响无法及时招纳新人补充技术力量。而一些体制外的测绘单位虽有想法，但考虑自身运营成本及市场不确定因素，特别是这两年受房地产市场及疫情影响，测绘业务开展迟缓，在笔者接触的一些单位，谈及拓展测绘市场兴趣十足，一旦讨论到具体问题和增设人员时就顾虑重重，一时也不愿轻易扩大技术投入。从测绘市场长远发展来看，建立统一、公平、开放的市场，实现工程建设项目“多测合一”是发展的必然趋势，测绘单位必须尽快调整业务结构，整合资源，实现自身转变，以硬实力适应“多测合一”测绘市场需求。

2.2 专业技术人员短缺

在房产测绘市场上，房屋建筑面积测算人员大多聚集在原房产测绘单位，大部分测绘单位技术人员结构与市场需求不相匹配，短期内存在房产测绘技术人员短缺的问题。测绘单位培养熟练专业技术人员需要一个长期的实践过程，尤其是业务骨干不仅要靠自身努力更需要持续的经验积累。从全国市场看，大中城市和经济发达地区测绘专业技术人员较为集中，人才济济。但在一些中小城市无论管理部门还是测绘单位都普遍存在缺乏技术人才的情况，合肥市辖区部分县市仍存在只有一两个从业人员现象。近年来，合肥市商品房市场测绘业务进场单位少，测绘单位扎堆进入工业厂房、自建房等其他房产测绘市场，这与当前缺乏专业技术人员有直接关系。

众所周知，房地产项目从开工建设到项目竣工的过程中，关于建筑面积计算按照不同政策要求分别执行《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》。两个规范的不同不仅表现在适用范围、面积定义、计算规则上，更是表现在对建筑物中共有建筑面积处理方式的不同。建筑工程建筑面积计算中不涉及共有建筑面积的分摊，而房屋建筑面积计算中共有建筑面积部分根据有关规则需要进行分摊，按照房屋的套内建筑面积实现对房屋共有建筑面积的再分配。共有建筑面积的分摊往往是测绘技术人员需要掌握的重点和难点，这是有别于建筑工程建筑面积计算的特殊地方，在涉及房屋建筑面积的纠纷案例中，共有建筑面积分摊不合理占据大部分问题。

目前，一些开发企业不愿意选择新的测绘单位进行商品房面积测绘，往往顾忌的是测绘单位的技术力量，担心潜在风险，一旦建筑面积出现差错，将会影响商品房销售诸多环节，牵扯精力不说同时带来自身的经济损失。随着开放测绘市场实现“多测合一”，将有利于扭转当前的市场困境，推动测绘单位积极培养技术专业人才，测绘单位的发展最终体现在谁的技术力量强、谁的成果质量高、谁的市场信誉好，谁就能站稳脚跟获得更多的市场份额。

2.3 第三方机构落实难

合肥市工程建设项目“多测合一”工作制度设立了第三方服务机构对测绘成果质量进行审核的要求，因涉及工程建设项目多项测绘测量业务，包含政策因素较多，不同的业务归口不同部门监管，测绘的目的不同依据规范也不相同，在落实第三方服务机构上政策与现实存在较大差距。截至目前，第三方服务机构仍然没有落实到位，在合肥市具有各项测绘资质的单位不在少数，但能够真正承担起“多测合一”各项业务的测绘单位不多，即使是拥有雄厚技术力量的测绘单位是否愿意承担这项工作还有待于商榷，毕竟房产测绘有别于基础测绘，其成果直接关系到众多购房者的切身利益，质量容不得出现半点差错。

笔者在几家考虑介入第三方服务的测绘单位了解到，普遍的顾虑还是在于对测绘质量的担忧，担心在市场放开初期涌入的单位过多，不熟悉具体业务的单位也较多，一时成果质量难以把控，怕由此影响自身的信誉和企业的发展。最近，笔者遇见的一个案例，预测时共有面积分摊出现错误，由于涉及的商品房已经出售，在房屋交付时实测面积变化较大，超出预售合同约定的3%，按照合同约定超出部分售房款双倍返还。测绘单位凭借测绘服务费无法承担由于测绘质量造成的经济赔付，最终开发企业不得不承担部分经济损失。这个案例的发生对测绘单位无疑敲响了警钟。

从当前现状来看，选择一家测绘单位作为第三方服务机构不符合改革发展的方向，且容易带来新的部门垄断。根据现有各个测绘单位业务能力通过公开招标，选择不同测绘单位承担不同业务审核事项，如前所述各类测绘技术骨干分别集中在原专业测绘单位，在当前“多测合一”市场过渡时期，应该是符合各方需求的最佳选择，前提是要建立全市统一的共享数据服务平台才能实现。同时“放管服”改革的方向是减轻投资建设企业负担，落实第三方服务机构是市场发展需要，但增加的服务费用也不应由建设单位承担，第三方机构服务费用由哪里支出，受托测绘单位还是政府财政负担，这个问题需要各方妥善解决。

2.4 市场监管出现短板

“多测合一”是行政审批过程中部门管理工作的合一，以实现共享资源、简化流程、节约成本、提速增效。由于房产测绘市场改变了原有的管理模式和方法，行政主管部门需要及时跟进各项工作，调整相关部门和工作人员加强市场监管。“多测合一”打破的是测绘市场的业务垄断，让工程建设单位感受的是“多测合一”带来的服务便利，更重要的是要保障测绘单位提供优质的测绘成果。根据法律规定测绘单位对测绘成果质量负责，但对测绘成果质量的把控，仍然需要管理部门持续加强事中事后的监管，各个具体环节责任落实到位，以此杜绝由于测绘成果质量引发的房地产纠纷案件发生。

目前，合肥市“多測合一”信息共享平台尚未落实，信息互认仍由各个部门内部交互完成;各项测绘业务整合尚未完善，企业有时遇到问题因信息不对称，分不清到在哪个环节解决，个别管理业务出现部门之间推诿现象;测绘质量保障体系尚不健全，行业信用监管和社会评价体系没有完全建立;“多测合一”实施后测绘单位各个专项业务培训没有到位，各个主管部门承担了审核和监管责任，监管人员仍然维持原有人数，现有人员无法及时解决新增测绘单位出现的问题，工作难度增加，处处捉襟见肘，“双随机、一公开”监管模式需要进一步强化。

3 相关建议

3.1 统一技术标准

工程建设项目涉及规划、土地、房产、交通、绿化、人防等多个测绘测量事项，每个行业都建立了成熟的国家测量规范和一系列地方实施细则。但受地域性影响，全国各个地方实施细则仍然存在一定差别，部分城市存在约定俗成的通俗做法。如在房产测绘中房屋面积测算虽有《房产测量规范》技术支撑，但房屋面积计算规则各地仍有不同，南方和北方城市在保温层房屋面积测算中存在计算差异，即使在合肥本地各个县市的标准也不统一，如对不通达各层的楼梯和电梯的分摊处理方面也存在差异，导致测绘单位在实施测量过程中难度增加。

实施“多测合一”要重视技术细则的完善，用统一标准规范企业测绘行为，统一计算规则势在必行。同时，测绘成果计算离不开各种测绘软件，目前在应用中一些测绘软件达不到规范要求，如果计算软件不合格，即使有雄厚的技术力量，测量精度再高，测绘成果依然是不合格产品。如房屋建筑面积测算中按规范要求应实现共有建筑面积的多级分摊，但在测绘市场上一些房产面积计算软件对共有建筑面积分摊只能做到二级，甚至只有一级，一些房屋面积测绘成果公摊建筑面积出现问题，往往是计算软件分摊模型设计不完善。因此，亟待制定符合规范的计算软件标准，监管部门应予以重点关注。

3.2 重视人才培养

根据2021年7月1日开始执行的《测绘资质管理办法》和《测绘资质分类分级标准》，测绘资质分为甲、乙两个等级。工程建设项目“多测合一”涉及范围广，测量周期长，各项测量事项对应的目的和依据的规范各不相同，对测绘单位的测绘资质要求较高，需要同时具备各项测绘资质和测绘能力。如房产测绘业务包括前期预测绘和竣工测量两个阶段，前期的房屋建筑面积预测绘成果供开发企业预售商品房使用，竣工后房屋建筑面积测量成果供商品房现房销售和不动产登记使用。整个测绘测量过程不能是一个人完成，按照测量规范要求，测绘成果质量实行二级检查一级验收，内业、外业和质检各个环节需要团队协同合作、各司其职，共同完成测绘业务。在这个过程中需要房产测绘人员具有广泛的业务知识储备，质检人员需要丰富的实践经验，如测绘技术人员需要掌握国家房地产政策、测绘技术、技术规则、建筑工程和计算机操作等多方面知识。

测绘成果质量是测绘单位的生存保障，保障成果质量关键要加强测绘技术人员培养。当下测绘单位就是要积极整合人才资源，建立健全人员培训与岗位管理制度，业务培训和技术考核常抓不懈。同时要严格执行质量检查验收制度，没有过硬的技术力量和有效的质量控制，测绘成果质量难以得到保障。

3.3 加强市场监管

2021年11月《国务院关于开展营商环境创新试点工作的意见》（国发〔2021〕24号）提出：“推动分阶段整合规划、土地、房产、交通、绿化、人防等测绘测量事项”。推动工程建设项目“多测合一”工作，是国家“放管服”改革发展的需要。要理顺各个部门分阶段实施的内容，摸清家底、量力而行。建立“多测合一”成果共享互认机制，各部门相互政策协同、落实工作责任。加快建设全市统一行政审批共享信息平台，将“多测合一”测绘成果生产全过程纳入监督范畴，利用信息手段让测绘单位及时向审批部门推送测绘成果，实现部门之间数据共享。落实测绘成果质量审核制度，建立测绘行业信用监管体系，测绘成果质量直接关系到工程建设者和购房者各方的切身利益，针对测绘人员流动性大的特点，要定期开展各项测绘业务培训，聘请技术专家开展学术交流。

全面推行“双随机、一公开”监管模式，切实加强测绘市场事中事后动态监管，维护公平竞争的市场秩序。学习借鉴部分试点城市好的做法，如北京市按照“非禁即入”原则，对符合资质要求的测绘单位建立“多测合一”名录库，为测绘单位入库提供便利，并通过连通测绘成果质量监管、信誉信用等信息，对测绘单位开展评价;南宁市落实测绘服务机构对“多测合一”测绘成果终身负责和“多测合一”项目实行注册测绘师负责制。

4 结语

工程建设项目“多测合一”改革是践行以人民为中心、落实“放管服”改革的具体举措。开放市场、促进公平，打破测绘服务市场的部门垄断，建立全国统一、公平、开放的测绘市场，是经济社会高质量发展的必然要求。“多测合一”对测绘单位既是机遇更是挑战。当前无论是监管者还是测绘单位都面临着新的课题，都需要做好功课，跟上新时代发展的潮流。