新建商品房交易合同网签备案的变更和注销

摘要：由于各地对网签备案可变更和注销的情形认知不一、操作不一，导致网签备案“易”、备案注销“难”的现象，尤其新建商品房备案注销“难上加难”。结合网簽备案的法律依据、属性和作用等，以新建商品房为例，分析网签备案变更注销的职权行使及情形多样性。

关键词：网签备案;变更;注销

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）06-0048-05 收稿日期：2022-03-22

作者简介：王大龙，河南省信阳市房地产市场管理处。

2019年8月，住房和城乡建设部下发了《关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》，进一步规范了房屋交易合同网签备案（以下简称网签备案）的基本流程，推动网签备案工作扎实开展。可是，对于网签备案的变更和注销，仅明确了“各地房地产主管部门应明确可变更和注销的情形，规定相应的变更、注销程序和时限，防止利用房屋网签备案恶意占用房源”。

由于各地对网签备案可变更和注销情形的认知不一、操作不一，出现了网签备案“易”、备案注销“难”的现象，尤其新建商品房备案注销“难上加难”，不仅影响了服务企业群众的效率，还降低了网签单位在营商环境中的评价。现结合网签备案的法律依据、属性和作用等，以新建商品房为例，分析网签备案变更注销的职权行使及情形多样性。

1 网签备案概念、法律依据及属性

1.1 网签备案概念

指买卖双方当事人通过政府建立的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同并进行备案的事项，是房屋交易的重要环节。网签，即网签合同，指在政府部门建设的房屋网签备案系统录入买卖双方当事人及房屋信息，在线填写成交价格、付款方式、资金监管等合同基本信息，生成网签合同文本。网备，即网上备案，指买卖双方当事人在打印出的网签合同上签字或签章确认，并将合同签章页上传至房屋网签备案系统，生成备案。目前，很多城市在房屋交易系统上网签时，通过政务“一网通办”一键核验交易双方交易信息（如购房核验、交易主体核验、房源信息核验等），直接采集交易双方电子签章/证照信息，不必生成签章纸质合同，网签备案同步完成。

1.2 网签备案的法律依据

《城市房地产管理法》第45条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市房地产开发经营管理条例》第26条、《城市商品房预售管理办法》第10条，均规定了商品房预售合同应到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门备案。国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等进一步明确了网上备案、申报价格、明码标价、交易资金监管、购房实名制等工作重要性。

1.3 网签网备法律属性

房屋交易合同备案是房地产行政主管部门对房地产市场交易行为进行监督管理的一种手段。房地产行政主管部门的备案权力来自法律法规的授权，对备案的行政相对人进行监督约束同样来自相关法律法规的规定，是备案机关的法定义务，备案的程序、审查的内容也都有法律法规的明确规定。因此，备案是一种行政行为。业界对备案行为有着不同观点。观点一，备案是一种程序性的行政事实行为，主要起到了监督约束功能和信息收集功能，行政备案行为并不产生法律效果，是一种程序性行政行为。观点二，备案行为具有行政许可或者行政确认的效力，足以让相对人或其他人或其利害关系人的权利义务产生实际影响。

事实上，网签合同是一种民事行为;网上备案是一种行政行为。网签备案同时包含着民事行为和行政行为。

2 网签备案作用及变更情形

2.1 网签备案的作用

一是落实“房住不炒”。房地产交易金额大，频率低，交易双方信息不对称，容易发生纠纷。网签网备让房地产交易透明化，让“信息多跑路、群众少跑腿”，促进部门间的信息联网和共享，减少“炒”房行为和“一房多卖”，限制投资投机购房，支持合理住房需求，实现稳地价稳房价稳预期目标。二是落实申报成交价格和一房一价制度。网上签约备案收集的重要交易数据就包含着申报成交价格。通过申报成交价格、一房一价等，利于监测房地产市场，防止申报房地产成交价格时瞒报。三是有效监控房地产市场。房屋交易双方网上签约备案，房屋备案系统自动核验交易主体、房屋符合上市交易条件后，形成网签证明或备案编码公示在网上，有利于监管交易资金等工作，提高政府的治理服务能力。四是减少国家税费流失。房地产行业税种区分细、占比高，加强对网签备案工作，可以更好落实《城市房地产管理法》关于“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”规定，减少国家税费流失。

2.2 网签备案变更情形及成因

一般来说，网签备案变更情形可以分为两种。

第一种，是交易主体（交易当事人指公民或法人）不变，合同内容发生变化的网签备案合同。一般来说，在今天大数据的系统中，交易双方主体、房源等核验程序在网签时瞬间完成，同步生成备案（如上海市），网签合同难免出现错误。比如个别合同条款（位置、面积、楼层等信息）或录入错误等都可能引起的网签合同变更，但交易主体没有发生变化。事实上，买卖双方在商品房交付之前，通过协商一致改变网签合同个别条款实属正常现象，导致备案必然注销。一般认为，交易主体不变的网签合同，变更内容再备案，并不违背网签备案立法宗旨。

程序上，双方共同申请，注销（撤销）备案→变更网签合同→重新网签→备案。

第二种，网签备案合同出现被撤销、解除、宣布无效等情形，导致网签备案注销（撤销）。事实上，房屋交易网签网备后，的确有少量合同存在着被解除、撤销、宣布无效等情形。比如，有生效法律文书能够证明的，也有购买人因为去世、重大疾病、离异（家庭变故）、工作调动等客观事实发生后不能履行合同且交易双方一致同意解除合同的，导致合同或备案注销（撤销）。客观讲，签订和解除合同概率并存，签订合同目的是为了履行和实现，没有人愿意随意解除合同，更不用说通过诉讼途径了。在房地产市场价格上行期间，严管撤销备案行为，防止炒房、偷税等，但在房地产市场价格平行或下行期间，卖方一般不会同意撤销备案。

程序上，单方或双方共同申请，撤销网签合同→公示→注销（撤销）备案→公告→公开房源信息销售。

3 注销（撤销）备案的行政职责和权力行使

3.1 行政機关具有自我纠错的权力和职责

备案是一种行政行为，撤销（注销）备案同样是一种行政行为。行政行为必须依职权做出，依申请做出，但一般都有法律的规定。目前，在缺少法律法规明确规定注销（撤销）备案的情况下，对于行政机关能否主动注销备案行政行为，各地认识不一。

2018年7月，最高人民法院《行政判决书》（〔2018〕最高法行再65号）的裁判要旨中这样明确：行政行为一旦作出，即具有确定力及执行力，但是对于违法或不当的行政行为以及由于事实和法律变迁而不宜存续的行政行为，行政机关具有自我纠错的权力和职责。自我纠错的价值在于减少或者避免行政争议的产生，尽早结束行政行为效力的不确定状态，维护行政法律关系的稳定，增强公众对行政机关的认同和信赖。

在目前缺少法律明确规定的情况下，行政机关可以采取的自我纠错方式主要有撤销、补正、改变原行政行为、确认违法等方式。从严格依法行政的角度而言，对于所有有瑕疵的行政行为，都可以通过撤销的方式予以纠正。但是从行政效率和效益的角度考虑，基于保护行政相对人的合理信赖利益和减少行政争议产生的考量，行政机关应当采取足够审慎的态度，只有在该行政行为的瑕疵足以影响到实质处理结果时，方可采用撤销的方式进行纠错。

3.2 网签合同被撤销、解除、宣布无效后，备案已成为不宜存续的行政行为

根据最高人民法院《行政判决书》（〔2018〕最高法行再65号）裁判要旨，结合行政行为的合法三要素：主体合法、内容合法、程序合法。备案因网签合同解除或变更、无效而失去存在基础和前提，已不能反映市场真实状态，成为不宜存续的、不当的行政行为。行政机关应当依法主动撤销（注销）备案行政行为，减少或者避免行政争议的产生，尽早结束行政行为效力的不确定状态，维护备案行政法律关系的稳定，增强行政机关的公信力。

4 网签合同被撤销、解除、宣布无效导致注销（撤销）备案的情形

合同的签订或解除都是平等民事主体真实意思表现。房屋交易双方网签备案的合同，出现撤销、解除或无效等情形后，如果不及时注销（撤销）备案行政行为，则此网签备案行为占用房屋交易网签备案系统的房源，即显示此处房源已被销售，会直接影响到卖方（开发企业）的销售。如果失去继续存在的前提和基础，其备案行政行为没有存在的必要，注销意味必然。

4.1 部分地方注销备案基本做法利弊分析

对于注销（撤销）备案行政行为，部分地方出台了相关规范性文件进行明确。目前，对注销（撤销）备案的情形、程序等，全国各地还没有统一标准。归纳起来，大致有以下两种大类：

一类如河北石家庄。其住建局《关于撤销〈商品房买卖合同〉备案有关问题的通知》（石住建规〔2021〕11号）：可申请撤销《商品房买卖合同》备案的条件：（1）人民法院或仲裁委员会生效法律文书确认《商品房买卖合同》无效、撤销或解除《商品房买卖合同》的;（2）购房人死亡，继承人与房地产开发企业已解除《商品房买卖合同》的。有利之处，关键看有无生效法律文书，简单易操作，风险小;不足之处，增加备案交易主体注销（撤销）备案的经济付出和时间成本，浪费司法资源，效率较低。

另一类如山东淄博。淄博市住建局《关于加强新建商品房价格备案网签合同备案和合同变更与撤销管理工作的通知》（淄建发〔2020〕69号）（2020年5月1日起施行，有效期至2022年4月30日）：（一）符合下列情形之一的，可以办理网签合同变更手续。（1）新建商品房买卖合同中买受人信息、合同约定信息等内容输入错误，需要更正的。（2）人民法院、仲裁机构或其他国家机关生效（法律）文书（含调解书）裁判确认商品房买卖合同变更的。（3）法律法规允许的其他情形。（二）符合下列情形之一的，可以办理新建商品房网签合同备案撤销手续。（1）因房屋主体质量问题申请撤销合同网上备案的，应提交第三方工程质量检测机构出具的认定书或鉴定书。（2）商品房交付后，实测建筑面积与合同约定误差超过±3%，商品房买卖合同中已约定可解除的，应提交测绘机构所出具的测绘成果报告。（3）因买受人出国留学（包括出境就学）或定居申请撤销合同网上备案的，应提交入学报到相关材料或定居许可证明、出国（境）证件、公安出入境管理部门和大使馆签证等相关证明资料。（4）因买受人工作调动迁出本市申请撤销合同备案的，应提交转出和接收单位人事关系证明及接收单位所在地社会保险缴纳证明。（5）因户口迁出本地申请撤销合同备案的，应提交户口迁移证明等相关资料。（6）在商品房买卖合同签订之日起90日内，买受人因购房贷款未获批准申请撤销合同备案的，应提交贷款机构未批准购房贷款的证明材料。（7）因买受人或其直系亲属患重大疾病急需医疗资金申请撤销合同备案的，应提交关系证明、区（县）级以上医院的诊断证明、病历及治疗费用明细单。（8）人民法院、仲裁机构或其他国家机关生效（法律）文书（含调解书）裁判确认商品房买卖合同解除、撤销或无效的。（9）法律法规规定的其他情形。有利之处，明确合同可变更、撤销、解除及无效认定等注销（撤销）备案多种情形，可操作性强，难度小，风险少，效率高，便民利企。

4.2 规范统一注销（撤销）备案情形的思考

笔者认为，在利民便企、提高效率、营造一流营商环境的前提下，应当梳理分类明确注销（撤销）情形，做到有法可依，促进依法行政;同时，坚持意思自治，尊重合同双方平等权利，尊重平等民事主体的意愿和主张，有证据证明的，买卖双方因不可抗拒力（如购买人因为去世、重大疾病，或家庭离异变故、工作调动等）且买卖双方协商一致共同申请解除合同和注销（撤销）备案的，行政机关切实履行行政职责，主动作为，依法担当，及时接受撤销备案申请。

注销（撤销）备案情形基本分类规范如下：

第一类，有相关法律法规明确可以解除合同情形的，可以不必诉讼的。指按照相关法律法规可以解除合同的，如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条、第19条明确双方可以解除合同后，提供法律依据和事实材料，双方共同向行政机关申请注销网上备案。

第二类，经过诉讼或仲裁，持有生效法律文书明确解除合同或注销（撤销）备案的。首先，如有生效法律文书证明双方已解除合同，使备案行为继续存在明显不当的;其次，生效行政判决或裁定书（法律文书）明确注销（撤销）备案的，合同双方或一方持相关生效法律文书，直接到行政机关申请。

第三类，符合行政机关规范性文件明确注销（撤销）备案情形的。对于行政机关有规范性文件明确的备案注销各类情形，如淄博市住房和城乡建设局《关于加强新建商品房价格备案网签合同备案和合同变更与撤销管理工作的通知》（淄建发〔2020〕69号）可撤销手续的第3～7条规定。

第四类，其他情形。如合同双方自主解除合同，共同申请注销备案的，无论是在房地产市场价格上行或下行期间，行政机关都应该受理、审核、审批，作出准予或不准予注销的决定，不得让交易双方通过司法途径撤销合同或注销备案，规避行政机关应该履行的职责和担当。当然，行政机关作出撤销备案行政行为的理由和依据应当合法、正当，应当符合政策法规要求，更要经得起司法审查，防止行政乱作为。至于担忧注销备案的房屋交易行为中可能存在偷漏税行为，则应由税务机关依法查处，以维护税务相关法规严肃性。房地产交易主管机关尽管有护税协税义务，更应该扎实履行好行政职责。