房地产项目开发贷款问题研究

李仕权 季瑶 保利里城有限公司

一、前言

房地产开发贷款是房地产开发企业为弥补项目开发资金不足而向金融机构申请的资金支持。主要内容包括贷款金额、贷款期限、贷款发放条件、贷款使用范围、贷款利率、还款约定、贷后管理等内容。

房地产项目开发贷款金额，住宅项目一般要求土地款要开发公司支付，自有资金比例不能少于30%。根据以上两个条款以及项目总投入等，可以算出资金缺口的金额。资金缺口金额即为项目开发贷款可审批最大金额，期限一般为3-5年。房地产项目开发贷款利率在房地产行业融资中较低。还款条件一般会设置两个维度，一个是时间维度的，每隔半年或者一年需要还款一次。一个是销售维度，一般约定销售达到一定销售比例开始还款，当销售达到70%时还清贷款。在银行的风险控制上，一般要求土地抵押，适时转在建工程抵押。一般会要求追加母公司或者集团公司的担保。

随着高周转模式的兴起，部分房地产企业将做大规模作为房地产公司发展的首要目标。在项目获取时，更加关注现金流贡献，项目利润则被放在了相对次要的位置。随着“房住不炒”的贯彻执行、“三道红线”的出台，房地产企业的融资渠道受阻、融资规模减小。市场遇冷，销售回笼资金减少，政府资金监管政策日趋严格，房地产企业现金流压力倍增。部分房地产企业出现的外债违约，给房地产市场带来更多的不稳定性，对业主、供应商、员工都带来较大影响。

房地产项目开发贷款是房地产行业的重要融资模式，是很多企业实现高周转模式的重要手段。房地产企业大规模提取房地产项目开发贷款，实际其中有很多贷款并没有合适的用途，却一直在消耗企业利润。房地产企业因为开发贷款带来表面现金流的充足，而隐藏实际利润较低、风险较大的事实。

二、开发贷款在房地产项目中的运用

（一）开发贷款能够有效降低项目资金峰值

资金峰值是一个项目股东需要投入资金的最大金额，一般出现在房地产项目开盘前。在项目开盘之后，随着预售资金的流入，就可以使用预售资金进行项目后续的建设。资金峰值不同于项目总投入，资金峰值是项目股东需要投入的最大金额，在达到资金峰值之后，项目就可以利用销售回款实现后续建设。项目总投入是项目共计需要投入的金额，其中包含大量预售房款的投入。

房地产项目开发贷款，放款条件之一是四证齐全。房地产项目在拿到施工许可证之后，就可以投放房地产开发贷款。从拿到施工许可证到项目开盘之间的工程款、设计费等开支就不需要股东投入。很多企业为了降低资金峰值，在房地产开发贷放款之前会严格控制项目支出。如果施工单位实力较强，可以约定施工单位垫资，以实现项目资金峰值的最小化。

房地产项目开发贷款放款之后，利用开发贷款支付工程款，能够有效降低资金峰值。这也使得企业现有的资金就可以支持更多的项目同时开发，能够有效助推企业做大规模。

（二）开发贷款能够有效提升自有资金IRR

内含报酬率（简称IRR），是使得投资净现值为零时的折现率。在计算方式上采用插值法，可以计算出该投资方案大概的内含报酬率。IRR表示将未来流入的现金流按照一定的折现率，与流出的现金流按照同等折现率相等时的收益率。

IRR能够很好地反映房地产项目收益率水平，是房地产行业大运营重点关注的指标。一般房地产项目会有两个IRR，分别是经营性IRR和自有资金IRR。经营性IRR是项目排除融资之后的报酬率，能够很好地反映管理团队的经营能力等。自有资金IRR考虑了项目融资，是利用了财务杠杆后，股东能够实现的内含报酬率。

房地产项目开发贷款作为企业的融资，具有财务杠杆作用。对于盈利项目，通过借助融资能够有效提高项目的收益率。对于亏损项目，财务杠杆也会放大项目风险。当项目的预期收益率高于开发贷款利率的时候，开发贷款能够有助于提升股东收益率。当项目预期收益率低于开发贷利率时，开发贷款会降低股东收益率。贷款利率还需要与股东资金成本进行比较，如果开发贷款利率低于股东资金成本时，开发贷款也是一种可行的融资方式。

（三）房地产项目开发贷款是房地产行业调控的有效工具

房地产行业在国民经济中占有重要地位，房地产开发贷款能够促进房地产行业的发展，实现政府、银行、开发商和业主等多方共赢。但是随着房价的过快上涨，防止房地产泡沫的出现变得尤为重要。通过贯彻落实“房住不炒”、出台“三道红线”等措施，控制房地产开发贷款的投放，能够有效防范房地产公司盲目举债扩张。房地产开发贷款是房地产行业调控的有效手段，能够防止房地产行业系统性风险的产生。

三、开发贷款在项目应用中存在的问题

（一）存在房地产项目自有资金出资比例不足现象

房地产项目开发贷款一般要求项目土地款为房地产企业出资，项目自有资金比例不低于30%。随着近几年地价的上升，一、二线城市只要房地产企业通过自有资金拿地，基本就可以达到自有资金出资超过30%的要求。但是在三、四线城市存在很多项目地价较低、房地产企业实际出资不足等现象。

银行对于房地产企业自有资金出资比例认可专项审计报告和财务报表。但是在实务操作中，存在人为调整报表、出具不实专项审计报告的情况，使得房地产企业实际出资比例并没有达到30%，这就增加了银行投放贷款的风险。

人为调整财务报表出具审计报告，不只是在出资比例上。在房地产项目注册时，部分项目注册资金不足，土地款以股东借款的形式体现，而不是以股东投入的形式进行。近几年合作项目增多，部分项目注册资金为认缴，而不是实缴。这就导致公司实际所有者权益极低、财务风险增大。

（二）房地产项目开发贷款存在超比例投放问题

房地产项目开发贷款要求按照项目实际进度进行投放。在实际操作中，按照实际进度，依据工程款支付进行投放相对操作难度较高。房地产企业普遍对于开发贷放款时间、金额有着严格的考核。银行也希望充分利用额度，尽可能多的投放贷款。在双方相同诉求的驱使下，存在人为调整工程进度的情况。通过拍摄不实现场进度照片、出具不实监理报告，以达到增加工程进度的目的。

在银行放款部门审核时，施工许可证刚获取不久，工程进展就如此之快，与现实情况差距较大。一般对于此类问题的解释是，房地产企业存在无证施工，所以工程进度较快。但是在实际操作中，工程施工管理越来越严格，很少存在无证施工的情况。银行审批人员对于现行房地产开发节奏更新不够及时，也存在虽然知道工程进度造假但依旧选择投放贷款的行为。

（三）房地产项目开发贷款资金使用用途监管困难

房地产项目开发贷款要求完全受托支付，但是无法排除房地产企业与施工单位之间的串通。虽然还是受托支付了，但是资金还是通过各种方式最终回流到房地产企业。

部分房地产企业，可能严重拖欠施工单位工程款或者要求施工单位垫资。而本该用于支付工程款的开发贷款被房企抽调，本该用于支付工程款的监管资金也被房企抽调。项目公司实际上承担了业主预售房款的欠款、银行借款、施工单位欠款，负债规模极高。当母公司出现风险，项目公司没有足够资金保障各方权益。

（四）房地产项目开发贷款还款条件落实不严格

房地产项目开发贷款一般会设置时间维度和销售维度两个维度的还款计划，以先到达的还款维度执行。在实际操作中，在预判无风险时，银行并没有意愿收回贷款，特别是在没有新的贷款项目投放的时候。在还款条件的设置上，部分项目银行也会有意调低前期还款金额。

在银行额度紧张时，部分银行存在恶意抽回贷款的现象。为了完成贷款指标，想尽办法逼迫开发商提前还款。部分银行在预判开发商存在一定风险时，也有意愿提前抽回贷款。恶意控制监管资金解付，为工程款支付制造麻烦，以达到开发商提前还款的目的。

不能够按照还款计划执行开发贷款还款，给房地产项目开发增加不确定性。如果到期不收回贷款或者阻挠贷款归还，存在房地产项目资金闲置或被挪作他用的风险。提前收回贷款，会增加项目资金压力，对工程款支付、税金缴纳等都产生不利影响，严重时可能影响到项目的顺利交付。

（五）房地产项目开发贷款中土地抵押与按揭回款存在冲突

土地抵押作为房地产项目开发贷款的主要担保方式，一般贷款批复条件中，要求土地抵押适时转在建工程抵押。但是在实际操作中，在建工程抵押操作较为复杂，费时费力，一般银行和项目公司都不愿意转在建工程抵押。住宅项目土地抵押率普遍为70%，转在建工程抵押后，抵押率会降低为50%，可能存在抵押物无法覆盖贷款金额的问题。另外目前按揭市场普遍要求完成预抵押放款，也就是当土地仍在抵押的情况下，是没有办法完成按揭放款的。预售资金被监管，按揭无法放款，土地解押需偿还贷款，这就形成了一个难题。

四、改善房地产项目开发贷款有效性的措施

（一）房地产项目开发贷款审批要注重实质

对申报材料的审核要更加注重实质，而不是流于形式。不能只是审核项目公司提供的资料，还要结合当地市场实际情况做出合理的判断。要提升信贷团队的整体实力，同时增加房企的违约成本。

银行信贷团队要增加相关培训，及时了解最新的房地产行业进展。对于业务充分了解，才能够更好地进行信贷投放。房地产开发贷款一般比较注重战略合作客户，但同时也要根据项目的实际地点、市场行情做出有效的判断。

（二）房地产项目开发贷款投放要结合项目进度

对于房地产项目进度的判断，不应该只是审核提报资料，而是应该严格进行现场核实。在贷后管理中，也应该定期、不定期进行现场进度检查。在项目出现停工、进度缓慢、销售迟滞等情况时，应该进行风险排查，并且对于没有投放的贷款重新进行判断是否进行投放。

对于监理单位要进行更为严格的管理。在房地产行业中，普遍有监理单位盖章难度不大的情况，也就是当开发商有需求的时候，监理单位基本都会配合盖章，这就没有履行到监理单位的项目职责。监理报告的随意出具，给银行等相关机构的判断增加了困难，增加了项目风险。

（三）房地产项目开发贷资金使用监管力度增强

房地产项目开发贷款投放要严格按照实际用途进行投放。很多看上去明显不合理的投放计划，在实际执行中，审批部门也是采取默许的态度。这里边有银行考核机制设计的问题，也有银行业竞争日趋激烈的问题。随着房地产行业降温，出问题的企业越来越多，更应该重视开发贷款资金用途、严防违规抽调贷款、归还股东投入等情况。

对于企业支付的工程款，要充分审核工程款的真实性，要严格审核监理报告的真实性。工程款的支付与现场工程进度要有机结合，避免出现工程款大量支付、现场实际进度缓慢的情况。

部分房产企业出现流动性困难，影响了工程进度，这里如果涉及房地产项目开发贷款的，基本存在违规抽调开发贷款的现象。用本项目的开发贷款支持其他项目支付土地款，不断地加杠杆。房地产开发贷款用于支付工程款，销售回款在满足政府资金监管的情况下，要优先用于归还贷款。

（四）房地产项目开发贷款还款要严格按照规定执行

房地产项目开发贷款资金在项目闭合管理、在销售维度达到之后，应该及时落实还款。近几年合作项目较多，合作项目要严格控制资金分配，不能在前期资金分配过多，在后期需要投入或者归还开发贷款时，难以筹措资金。严格控制资金超分，是保障项目良好运营的重要方式。

部分项目资金封闭管理，除拿回股东投入，其余超出资金在项目结束后才能够分配。这时候应该积极归还开发贷款，以免造成项目资金冗余，承担过多利息。

因为疫情等影响，部分房地产开发商存在还款困难。在时间维度上达到还款条件，实际项目预售可能还没有开始。开发贷款用于支付工程款、无销售资金流入或者销售资金流入较少，销售资金被政府监管，这时候就存在项目无资金归还贷款的情况。银行要根据实际情况，考虑是否给予项目贷款延期，还是增加股东投入偿还贷款。避免项目开发贷款出现风险，避免房地产项目因为归还贷款压力出现停工。

（五）房地产项目开发贷款批复中应明确预售后土地解压处理方式

应该严格执行开发贷款相关管理办法，在项目取得预售许可证后，就应该完成土地抵押到在建工程抵押的转换。贷款批复条件中，贷款风险控制应该明确在转在建工程操作时，以担保的方式进行，并且在适当情况下可以突破抵押率。如果批复中没有说明，就需要在实际土地解押时与银行沟通处理，每家银行的处理方式都不一样，并且存在着较大的违规风险。

五、结语

房地产行业是国民经济的重要支撑行业，也是关系到国计民生的重要行业。随着高周转在房地产行业的兴起，融资越来越受到房地产企业的重视。在企业不断追求规模扩张、融资规模扩大的同时，是否能够很好地控制财务风险存在较大的不确定性。随着“三道红线”的出台，融资端收紧，房地产行业暴雷频现。房地产行业应该回归理性，“房住不炒”是大势所趋。房地产行业的去金融化是防范房地产行业系统性风险的必要措施。房地产行业是实体行业，项目开发贷款只是作为房地产项目开发的辅助工具，不应该成为房地产企业追求高增长、资本运作的手段。本文通过对房地产项目开发贷款的研究，分析了地产行业中开发贷款使用不合理的地方，对解决房地产开发贷款的使用提出了有效建议。