房地产企业的内控体系建设探究

张倩 中交立达（天津）房地产开发有限公司

宏观角度看，现阶段我国经济受疫情影响，增速整体较慢。房地产企业的发展更是受到政策、市场及自身管理水平等因素的影响，面临着较大的经营风险和生存压力。尤其是当前我国经济发展进入到新态势，房地产行业更需要放慢脚步，找准定位的制定经营发展战略，不受经济发展速度的制约，能够为人们提供更多优质住房的同时，为国家经济发展贡献力量。

此外，从微观角度看，房地产企业的经营规模普遍较大，因此，无论是整体经营还是内部管理，各个方面都可能潜藏着各种各样的风险与隐患，故面对各种风险隐患，房地产企业有必要从当前内控体系现状出发，对其优化途径进行剖析，尤其是内部控制方面，应注意结合企业的战略发展需要以及实际经营规模，对当前使用的内控制度进行科学性的测量，并结合实际以及与时俱进的作出调整，如此才能确保房地产企业内控管理水平得到提高。

一、房地产企业内部控制的意义

房地产企业是国民经济支柱性企业之一，具有受宏观政策影响大、财务风险高、开发周期长、资金投入大，涉及业务复杂等特点，要使房地产企业稳定发展，必须重视内控体系建设，完善内部控制制度。[1]通过加强房地产企业内部控制建设，一方面能帮助管理层及时获得相关信息，规范公司治理结构，提高经营管理水平；另一方面还能建立起有效的协作机制，从而提高房地产企业的整体运作水平，提升工作效率。图1为房地产企业内控的框架示意图。

图1 房地产企业内控的框架

二、房地产企业内控管理体系建设的重要性

（一）可帮助房地产企业实现既定目标

房地产企业发展到一定阶段，就会给自己设定一个经济目标，并且在进行经济活动时，要不断地去努力达成目标，房地产企业达成目标还需要以内控体系的完备和能有效地运作作为前提。在中国经济飞速发展的今天，市场瞬息万变，这给房地产企业带来了更大的发展机遇，但与此同时也会带来更加严峻的考验，因此，加强房地产企业内部控制的建设，对我国房地产企业的发展起到了积极作用[2]。房地产企业的内部控制制度的建立与健全，有利于完善房地产企业的各种制度，并为房地产企业管理奠定基础，遵循相关制度开展工作有助于房地产企业理性规避风险，从而实现其良性发展。

（二）可帮助房地产企业防范经营风险

新世纪以来，随着我国经济进一步腾飞，企业的经营环境发生了巨大的变迁。无论是企业当前面临的市场经营风险，还是行业中的竞争对手，都出现了明显的增加趋势。因此，企业想要在激烈的市场竞争中获取更多经营发展机会并占据有利位置，就必须重视内控体系的建设。对于房地产企业来说也是如此，科学且适宜的内控体系不仅可以增强房产企业的抗风险能力，还可及时通过管理与评估等管理流程及时发现经营过程中潜藏的风险性因素种类以及各类风险性因素的大小。

三、房地产企业内部控制体系建设现状

（一）风险控制薄弱

随着我国工业结构的调整和经济发展的新常态，房地产企业所承受的压力与挑战也不断增加，如何识别、评价和控制风险，是房地产企业应重视的问题。然而，部分房地产企业仅关注于发展速度，追求短期收益，缺乏有效的管理与员工风险控制能力，同时也存在资金、管理及技术上的缺陷，导致房地产企业风险识别与控制能力薄弱，极大地影响着房地产企业内部控制实施成效。此外，房地产企业存在的主要问题是风险管理理念落后。目前，仍有房地产企业没有建立起完善的风险管理体系，导致风险管理流于形式，缺乏全面系统的风险管理制度，缺乏专业人员，表1为企业内控风险评估中的风险因素来源表。尽管有部分房地产企业组织结构较为完善，并建立了风险管控专业队伍，但其在风险控制方面仍然缺乏经验[4]。

表1 企业内控风险评估中的风险因素来源表

（二）内控体系的科学性欠缺

首先，房地产企业内控体系在内容上不能同时具备系统性与整体性。这就意味着房地产企业内控制度及内控理论体系不能很好地联系实际，从而导致内控制度不能很好地规范房产企业经营管理活动，不能很好地适应财务管理的信息要求；其次，内控体系内容并不能有效推动房地产企业内部各个部门之间的合作，这种现象表现为：房地产企业内各个职能部门之间缺乏沟通联系，导致房地产企业内控体系无法发挥其应有的效用；最后，房地产企业的内部控制体系存在问题较多，不利于房地产企业健康持续发展，导致内控体系并不能为其正常生产经营提供帮助与促进，所以房地产企业内控体系有用性也就不能得到体现[5]。另外，一些房产企业借鉴或者学习其他房产企业好的内控体系，却没有把内控体系的重要东西学进去、领进去，从而导致内控体系没有发挥应有的作用，甚至事与愿违，影响了房产企业正常经营。

（三）内部控制意识不足

现阶段房地产企业管理层对于企业内部控制认识度不够。内部控制不是简单的文字性规章制度，它是企业为保证日常经营管理合法合规、资产安全，财务报告等信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展目标的一个过程。

四、对新形势下房地产企业内部控制体系构建的建议

（一）加强内控风险机制建设

风险控制对于内控建设来说至关重要，但同时又是当前我国部分房地产企业最为薄弱的一部分，因此房地产企业内部控制建设应把重心转移到风险识别与控制上来。建立完善的风险识别与控制措施，需要从以下几个方面入手：一是房地产企业要引进高素质的人才，运用自身工作经验，不断健全与完善风险管控机制，同时房地产企业还可以通过培训来增强员工自身日常工作中风险识别能力与风险控制意识；二是房地产企业要建立专业的风险管控团队来对房地产企业所面临的各种风险进行识别与分析，评估这些风险出现的概率以及带来的冲击，并且给予相关解决措施来把风险降低到能够接受的水平。

（二）完善企业内控体系内容，提高内控体系的科学性

房地产企业想要提升内控体系科学性，就必须从内控体系内容出发，主要有内控管理制度、内控监督与评价机制等。在这种情况下，房地产企业必须先保证内控体系的系统性与整体性同时具备，使内控管理制度与理论可以应用到自身的控制环境中去，从而使内控制度可以有效地对企业经管活动进行调节，最终全面地满足企业管理所需要的巨大信息需求。另外，房地产企业内控体系能够推动企业内部各个部门之间合作，只有在内部管理中形成良好的团队合作氛围，才能保障各项工作都能有序开展。最后，必须重视内部审计的作用，只有保证了审计质量，才可以更好地实现内部审计工作，这就需要企业尽可能地应对内外部因素对于内控体系所造成的冲击，并最终推动其内控体系。与此同时，也要避免照搬内控体系的现象发生，保证房地产企业内控体系建立在实际情况之上，并最终推动内控体系足够科学。表2为企业内控制度配套的指引总体框架。

表2 企业内部控制配套指引总体框架

（三）健全内部控制监督机制

1.提高审计部门的独立性

在内控监管中，审计机关必不可少，要发挥其监督功能，必须保持其独立性，必须给予审计机关足够的权限，以保证其内部的监督功能。

2.构建专门的审计数据信息库

房地产企业每项业务都离不开内部控制，为了减少审计人员的工作量，提高审计工作的效率，可通过建立专用的审计信息库把资料汇总到审计部门，审计人员也可通过查询数据库来监督、评价内部控制活动。

五、结语

综合来看，房地产企业内控体系是从整体观与长远观出发的一种管理工具，所以其对于整个企业的长远良性发展至关重要。然而目前我国大多数房地产企业的内控制度并不健全，这就导致在其经营管理过程中出现诸多弊端。而这些问题如果得不到及时解决将会严重影响到房地产企业未来的持续发展。在此背景下，企业利益相关者必须结合自身情况，对内控制度进行深入的探讨，以达到使其更好地运作、提高效益的目的。