关于加强房地产企业资金管理的思考

李阳阳

摘要：房地产企业具有现金投资大、開发项目周期长、建设管理人员多等特点，特殊的行业性导致其资金管理具有独特性和复杂性。目前随着国家对房地产行业的政策收紧，预售条件越来越严格，预售资金受到越来越严厉的监管，房地产企业从资金筹集到回笼越来越艰难。在此情况下，房地产企业的资金管理也应做出相应的调整，以适应政策和社会环境的变化。基于此，本文从房地产企业的资金管理重要性入手，详细分析了当下资金管理存在的问题和原因，针对不同的问题提出资金管理的对策方案，从而减少资金压力和风险，为房地产企业的长久稳健发展提供保障。

关键词：房地产企业;资金管理;风险控制;对策

随着经济的持续快速发展，城市化建设速度加快，为房地产企业发展提供了新机遇。房地产投资井喷式扩张，增加了房地产企业的市场竞争压力。同时，房地产项目存在参与人员多、周期长、规模大等特点，在这种情况下如果中小型房地产企业不重视资金管理，降低了企业的抗风险能力，便不能对市场风险做出精准预判和应对，使企业现金流断裂，甚至造成开发项目无法交付。基于此，为了增强企业竞争力和抗风险能力，本文重点分析房地产企业资金管理存在的问题和不足，并提出资金管理的方案，以促进房地产企业稳健发展。

一、房地产企业资金管理概述及必要性

（一）房地产企业资金管理概述

资金链是指资金到商品，商品再到资金的转换过程，在循环中实现资金的增值，资金链是维持房地产企业开发项目顺利进行的保证。对于房地产企业来说，其现金流大致可分为三个阶段：融资、使用和流入，现金流又和房地产开发项目的流程相关。房地产开发企业运行一个建设项目的基本流程是：开发可行性分析、购地、启动、开工建设、开盘销售、项目持续施工、商品房交付和验收结算，其中在融资完成后进行投资拿地，一直处于投资过程，直至销售，这期间需要大量的资金注入;启动项目、开工建设和项目持续施工是资金的使用阶段，项目销售涉及资金的回流。由于资金流入环节比较靠后，再加上目前资金监管政策的实行，企业销售回款的实现更滞后。

在资金流动中，现金流入是房地产企业偿还银行贷款、启动下个项目的关键，只有及时的资金流入才能确保房地产企业现金流完整。同时及时的资金流入能提高资金的使用效率，对于资金合理分配、提高循环效率至关重要。市场的供求关系也是提高资金回流效率的关键，当购房成为消费者的刚需时，加快了资金的回流速度;当房地产市场供大于求时，商品价格降低，难以实现资金的增值，并延缓现金回流，出现资金链断裂。

（二）房地产企业资金管理的必要性

房地产企业是拉动地方经济增长的主要力量，但其项目建设的每一步都需要大量的资金投入，因此资金管理在房地产企业的正常运行中占据重要的地位。房地产企业的现金流与项目建设流程密切相关，但项目受国家政策和市场波动的影响较大，因此在项目建设中的各个流程中均面临许多不可控因素，从而增加了现金流风险。房地产企业需要加强资金管理，保持现金流的稳定性，降低经营风险，需对症下药，增加房地产企业的融资能力，实现现金来源的多元化。同时财务部门对项目预算进行统筹规划，并提高资金流入效率，才能有效规避现金流风险，为项目顺利建设提供保障。

实现房地产企业资金有效管理，有利于优化企业资金配置。全面完善的资金管理制度和措施，能够优化配置项目资金，优化资金结构，从而降低成本，提升企业价值。有助于加速资金流转。科学合理的资金管理方法，可以保证资金合理使用、周转顺畅、有效回收，提高资金使用效率，增强企业核心竞争力。有助于增强资金管控能力。行之有效的资金管理监督体系，能够帮助房地产企业管理者动态掌握企业资金的需求以及资金的使用效益，对于管理层可以及时调整战略决策，规避资金风险。

二、房地产企业资金管理存在的问题

（一）资金来源单一，资金压力大

房地产企业的资金来源可分为企业自有资金、股东融资、外来资金投入、银行贷款等，但以上资金来源仅适用于大型或上市企业，对于中小型房地产企业而言，资金来源主要依靠银行贷款。在项目建设的启动阶段急需大量资金投入，造成项目前期银行贷款资金量大。银行贷款主要受国家调控和社会环境影响，尤其在目前突发公共卫生事件的背景下，为了稳定市场，国有银行加强信贷管理，减少资金扩张，使中小型房地产企业的资金来源更为紧张。

在防控公共卫生事件常态化和宏观政策调控背景下，中小型房地产企业无法从银行贷款或贷款金额降低，从而给项目建设造成巨大压力。为了缓解现金流压力，近年来房地产企业向商业银行贷款越来越多，商业银行贷款利率大多高于国有银行，加重了企业的资金负担和风险。无论国有银行还是商业银行贷款均是中小型房地产企业资金来源的重要形式，加上不可预测的不稳定因素（如公共卫生事件等），使企业的负债率与日俱增。

（二）成本浮动大，资金预算不到位

不同于其他高新技术行业，房地产企业属于传统行业，其商品的实现主要依靠建筑材料。近几年响应“绿水青山就是金山银山”的环保要求，建筑材料的开采受限，小型的建材企业逐渐被取缔，导致建筑材料价格与日俱增，更出现“一天一价”的现象。由于房地产项目规模大、开发周期长，材料需求随项目进展在动态变化，加上原材料储存困难，企业不会一次性购买所有原材料，均为分批次购买，对原材料成本的误判直接导致预算不合理。

尽管很多房地产企业在项目开展初期有初步的资金预算，但近期建筑材料价格增幅近20%～40%，远远超出财务部门的预算范围。在企业与材料供应商尚未对原材料价格形成合同条款，或对涨幅预判失误的情况下，成本上涨的资金压力就会由房地产企业承担。随着环保要求越来越严格，原材料价格不稳定趋势越来越明显，对于在建项目十分不利，导致资金流动无法按成本预算进行。

（三）资金管理意识薄弱，资金风险管控不善

受传统观点影响，房地产企业高层管理人员往往过度关注工程项目的建设管理和商品销售，未认识到资金管理的重要性，资金管理体系与大型企业有很大差距。小型房地产企业更没有完善的资金流动审批制度，或者对于资金审批制度的执行力度不够，仅在年末进行资金清点，造成账目混乱、漏记等情况;部分企业的财务审批由一人负责，缺乏完善的监审制度，不乏出现公款挪用等现象，更增加了现金流风险。

管理人员对资金管理意识的淡薄直接影响了风险管控，在项目建设中因为追求利润最大化而忽略了风险管控。在项目筹备期进行高利率融资，企业负债率过高。在企业经营过程中资金结构不能得到优化时，导致资金杠杆逐渐失衡，财务杠杆系数增大提高了企业收益和财务风险。相关报告指出，我国房地产企业的负债率平均水平为75%，中小型企业负债率更高，债务风险更大;在项目实施中，对资金风险没有预判，对市场变动无法做出及时响应，导致企业在风险中经营。

近年来，在购房需求驱动下我国房地产企业的销售额呈现增长趋势，引起房地产企业盲目投资问题，即在销售增加的同时企业的投资额也在增加。投资项目可行性分析不足、定位失误、投资与资金预算不相符等管理层主观因素均影响企业的收益，在国家调控和市场影响下如果资金管理及风险预估不足，导致企业投资额和销售额处于失衡状态，对于小型企业盲目投资引起销售额低于投资额的情况更是普遍存在，现金流状态不容乐观。

（四）资金回流慢，收支联动性差

部分房地产企业商品出售仅靠销售手段，缺乏品牌竞争力，引起存货量大等后果。存货量过大导致企业商品不能变现和增值，影响企业的经济效益。现在房地产企业多采取预售和低首付甚至零首付的营销方式，同样影响了企业现金的流入。在销售的同时提高应收款可以有效地增加企业的现金回流，但应收款的增加反过来影响企业的销售额，对于竞争力较弱的企业增加应收款大幅度降低销售额，不利于企业的资金流入。

在房地产企业销售额下降、存货量大的情况下，前期投资消耗了大量资金，但流回较慢，导致企业项目建设投入和销售脱节，收支联动性差，无法为企业后续建设項目提供启动资金，从而增加了现金压力，相应的提高了资金风险。当企业同时投资多个项目时，收支联动性差导致各项目之间相互影响，牵一发而动全身。

（五）人员配置不合理

中小型房地产企业为了降低经营成本、压缩人员规模，常出现财务人员配置不到位的情况。同时，中小型房地产企业财务人员总体素质偏低，更有部分人员没有受过专业的财务管理培训。财务人员专业素质偏低将直接影响企业的资金管理，给企业带来现金流风险。其次，房地产财务人员主要工作就是财务支付，与项目建设人员沟通不及时，财务人员不能参与项目建设的过程中。

三、针对房地产企业资金管理问题的对策

（一）扩宽企业筹资渠道，建立多元的财务结构

由于房地产行业是资金企业需求较大的企业，每个建设项目对启动资金的需求都比较大，而我国房地产企业筹资来源单一、资金成本高是资金来源的主要问题，缺乏资金来源也是造成现金流断裂的重要因素。因此，在新形势下房地产企业必须要扩展筹资渠道，不能仅依靠单一的银行贷款，应发展以银行借贷为主、其他资金来源为辅的资金结构，才能保证资金来源的连续性，才能在源头杜绝现金流中断的问题。

在筹备资金渠道方面，房地产企业可以联合股东成立投资资金、信托资金等方式。同时，房地产企业可以更改公司商品的销售方式，充分利用社会上的闲散现金。具有一定规模的房地产企业可考虑上市，利用股市进行资金筹备，采用证券化的形式扩大筹资规模。当地房地产公司可以共同成立企业联盟，既可以避免恶意竞争，还能为同行间提供资源互换和资金帮助，稳定市场供求关系，更好的推动商品销售，增强房地产行业的核心竞争力。

（二）科学合理的预算管理，提高市场监控能力

目前房地产企业的预算制定、管理和实施环节多为形式主义，存在严重不足。在预算制定环节应结合当下的行业预算标准，并考虑市场波动增加保证率系数。在预算管理环节建立科学的预算管理系统，加强对预算计划的管理，由于市场波动导致预算超支时及时预警。在预算实施环节，增加财务管理人员和成本核算部、工程建设部和销售部门的联系，保证信息的及时性和有效性，使预算按照既定方向执行。

其次，工程预算是否执行合理还与房地产市场密切相关，在对预算监管的同时，有必要加强对房地产市场的监控。房地产建设项目的预算也要根据市场进行相应调整，当市场有较大波动时，及时反馈给财务部门，财务人员基于房地产市场波动对预算进行科学、合理的调整，形成完整的资金流监管模式。根据市场对预算、现金使用进行动态跟踪，对超出、不合理现金支出实现精准预警，及时发现执行与预算的偏差。只有进行详细、准确的项目预算，并及时根据市场波动进行预算执行反馈，才能提高现金的利用率，有效预防现金短缺。

（三）强化风险管理，建立风控预警制度

房地产企业总体处于饱和及供求平衡的状态，同样面临严峻的市场环境，资金风险不容忽略。为了积极应对资金风险，首先应在房地产企业内部提高现金流风险意识，使企业员工提高应对资金风险的积极性。房地产行业受政府政策和当下的市场环境影响较大，导致资金风险具有灵活性和多因素等特点，因此风险管理不仅仅是财务人员和管理人员的责任，项目建设人员、管理人员和销售人员等均应该对资金风险具有敏感性。

其次在项目运行的启动、项目、开盘销售、建设施工、产品交付和项目验收结算每个阶段建立相应的风险指标和系数，通过对每个阶段风险指标的分析，有助于提高管理层的风险敏锐性，并做出正确的应对措施。同时，房地产企业的风险管理不在于一朝一夕，而是长期存在的问题。为了避免应对风险出现疲劳期，房地产企业应从管理入手，建立动态的风险预警制度;在项目实施中根据市场状况对风险预警制度进行更新，增加预警制度的适用性。

（四）合理的投资方案，加快资金流入

由于房地产建设项目的周期长，一般从投资拿地到验收结算常需要3～4年的周期，虽然在项目开盘销售加快了商品的购买，但由于政策或城市规划因素楼盘现象也不少见。在现金流的资金流入阶段，房地产企业资金回流慢、效率低，很大程度上是商品滞销引起的。投资决策失误是导致楼盘滞销的主要原因，企业单一的经营模式更增加了投资风险，对于房地产企业而言，在投资建设项目的同时，可以合理考虑相关产业和服务的投资，以减少投资决策失误和资金风险。

近年来，在目前公共卫生事件的影响下，各个行业进入了疲软期，房地产行业也不例外。为了提高销售额，企业把延缓应收款作为促销方式，虽然在提高销售额方面有积极作用，但延缓应收款降低了企业资金流入周期，延长了现金周转时间。为了提高资金的回流率，房地产企业根据自身情况找到销售额和应收款的平衡点，合理安排回款时间;同时建立信用制度，对及时回款做出奖励性方案，从而加快资金流入，促进现金流运转。

（五）加强企业内部管理，出台资金管控政策

房地产企业的资金管理需要依靠相应的资金制度，在财务部门人员配置不合理的情况下，制定资金管理制度有利于资金使用的规范化，使财务人员合法合理、有据可依，提高资金管理的效率。确立资金校审制度，使资金使用更加透明化，降低对资金流的监管难度。在资金流通的过程中形成透明化监控，并划分责任范围，形成“谁管理谁负责”的制度。

四、结束语

房地产企业业务的特殊性以及资金管理的重要性，对企业的经营和稳健发展有重要影响。房地产企业首先应当建立健全资金管理制度，把资金预算、筹资、投资等方面进行有机整合;其次要加强信息平台建设，提高信息的沟通与反馈，时刻关注风险预警，提高资金管理效率;然后配备专业的资金管理团队，制定先进的管理理念和技能，做到业财融合，把资金内部管理执行到位。本文提出了房地产企业资金管理方面的问题及对策，希望能为房地产企业资金管理提供有效参考。

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