不动产登记数据整合方法探讨

朱亚利 裴鑫

【摘要】全国不动产登记数据库涵盖全国2852个县（区）的不动产单元、权利、权利人和业务办理等重要信息，是国家关键信息基础设施。开展对不动产登记数据的深度分析与挖掘具有重要的应用价值。不动产登记存量数据整合建库，是不动产统一登记的重要基础和重要保障。由于原来存在分散登记、数据结构多样、标准不一致、数据量庞大等缺陷，数据整合中面临着诸多问题。本文以不动产登记数据整合为探讨主题，阐述多种类型数据的整合办法。

【关键词】不动产登记;数据整合;方法【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

随着数据不断更新完善，全国不动产登记数据库成为极其重要的数据资源宝库，其巨大的应用潜力亟待开发。为充分挖掘数据价值，发挥不动产登记数据在国家经济社会发展中的重要作用，迫切需要对全国不动产登记数据开展深度分析与研究，精准分析信息平台提供的不动产登记数据支撑，以便为不动产统一登记工作的有序进行提供可靠保障。

1、不动产登记概述

不动产是指具有物理性质并依附于其上的土地，如房屋、树木等，但不动产还包括所有权和某些铁矿石开采权等非实物财产。不动产登记是指依照适用法律法规对不动产的相关信息进行登记、处理并存档。不动产登记可以明确产权归属，解决产权纠纷。随着房地产模式的变化，提供比较的基础技术，不动产登记是一项非常重要的工作，发挥着重要的作用。

2、不动产登记数据

2.1数据内容

不动产登记数据以不动产登记簿册为依据，包括属性数据与空间数据、现势数据与历史数据。可抽象为不动产单元、权利、权利人、登记业务4类要素。不动产单元是不动产登记的客体，包括宗地、宗海及其上的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物，具有全国唯一编码。权利人是不动产权利主体，是不动产所有权、用益物权、担保物权、其他法定事项和权利的权利主体。权利主要包括集体土地所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权、集体建设用地使用权、土地承包经营权、林地使用权、海域使用权、抵押权等以及法律规定需要登记的其他不动产权利。登记业务包括申请、受理、审核、登簿、缮证等。不动产单元承载着不动产权利，通过不动产权利实现不动产单元与不动产权利人关联。

2.2数据特点

（1）空间特征显著。不动产统一登记建立了以宗地（宗海）为“底盘”的空间关联关系，建立了空间与属性数据的关联，实现了“房落幢、幢落地、地落宗”的空间化管理。不动产登记空间数据包含行政区、地籍区、地籍子区、宗地、宗海、自然幢等空間图层。（2）海量高频更新。全国不动产登记数据库包含全国2852个县（区）的全部不动产登记数据，数据量巨大。日均业务量为30多万笔，数据更新频度大。（3）上下手紧密关联。不动产登记数据具有显著的生命周期和上下手关联特点。不动产的首次登记实现不动产单元的设定，不动产单元范围确定和空间“落地”、权利的设立;不动产的变更、转移、注销、更正、异议、预告、查封登记，需要上一手登记数据的支撑。不动产登记数据库更新，重点做好登记数据的上下手关联、现势性维护和全生命周期管理。（4）信息高度敏感。不动产登记数据包含大量敏感信息，涉及个人隐私、商业秘密，在数据存储管理和应用服务中，要做好数据安全防护，防止数据被攻击、泄露、窃取和非法使用。在不动产登记信息分析中，应避免使用个人信息，以综合数据为主，尽量不使用明细数据。

3、不动产登记数据整合办法

3.1空间数据的整合

统一抽取历史数据，再对其进行重新编码，是不动产数据整合工作的主旨思想。在对数据信息进行统一入库处理的过程中，需要重点将冗余数据剔除，将语义、时空两个维度上的不一致性彻底消除。在当前不动产登记数据整合工作中，对空间数据整合法的应用较为常见，其目标数据收集对象较多，除了常见的房地产自然幢数据、城镇地籍数据库数据外，还涵盖日常办件发证数据等。首先转换数据格式，然后清理冗余的数据内容，最后转换坐标，经过这一系列的步骤流程后，即可获取有关不动产自然幢、宗地等相关的数据信息。以自然幢、宗地等属性特征为参照点，录入房地产管理、地籍档案等数据内容，以此为基础构建不动产登记库，再向不同类别的数据层内依次准确地导入宗地数据、房产数据等信息内容。这样，在后续的落宗处理阶段，即可灵活运用并把握宗地与自然幢对应的位置关系。

3.2非空间数据的整合

与空间数据整合方法相对应的便是非空间数据整合方法，这种方法主要是对非空间类型的数据内容进行精准化、全面化的收集，除了包括查封、抵押等台账数据外，还包括房地产管理平台、地籍档案等类别的数据库数据等。要得到所需的属性信息，首先要归并数据，剔除多余的数据，然后对关键的信息内容进行补录，整个操作流程较为简单、快捷。

3.3国有建设用地数据整合

国有建设用地登记档案、发证数据是不动产登记数据整合的重点对象，在日常整理过程中，主要涉及对农村集体土地确权登记数据、城镇地籍数据的应用。以城镇地籍数据库为例，如果其覆盖的宗地信息并未出现显著变化，则可以对其予以保留;如果宗地发生灭失，或者存在界址变化，则需要对相关的变更信息进行明确标注。与此同时，应展开外业核查，并做好相关的修补与测量工作。全部整合空间图形后，应按照宗地权利的登记信息，对有关的宗地档案进行查看，以档案的整合管理规范为基准，对宗地的权利性质、历史、面积、坐落情况及等级用途等信息内容进行填写，完善宗地档案内容，并准确填写建设用地的相关使用权表，其主要涵盖使用权的登记时间、结束时间及区县代码，还应注意完善起始时间与业务号等主要内容。在整合宗地档案权利人的信息内容时，应全面填写权利人的属性信息，主要包括户籍所在省市、证件号、权利人名称及不动产权证号等。

3.4房地产数据整合

自然幢的数据信息在来源方面可能存在较大差异，数据信息可能来源于房地产登记数据库，也可能来源于农村确权数据库。要将不同的信息内容向同一个图层内进行合并，需要统一空间参考并对其进行度带转换。在检查方面，主要依托于外业检查点，严格检查自然幢的精度，在精度水平达标的情况下即可将这一自然幢数据应用到正式的使用过程中。如果自然幢图层的精度较差，未能达到标准要求，即可借助于外业测绘的作业形式，获取更为准确的自然幢图层。在此阶段内，工作人员需要注意清理不含有自然幢信息的无效数据。通过实地核查等方式方法，外业应修、补、测缺少图形数据的自然幢数据。全面整合处理自然幢空间图形后，可以利用房地产市场信息系统对自然幢的属性数据信息进行查询，如地上层数、幢用地面积及总层数，或者是房屋结构、规划用途、坐落点及幢占地面积等。除此之外，还可以获取建筑物的总套数、状态及用途等基本信息。

3.5林权数据整合

整合林权数据是不动产登记数据整合的重要组成部分，在一般情况下，其主要涉及对空间数据的整合处理。工作人员需要获取林权的完整调查资料，了解并把握其非空间信息，在林权登记管理系统查询所需的数据资料，再将其统一导出。其中，除了包括林地所有权权利人、造林年度、终止日期及申请年度等关键内容外，还需要涵盖权属性质、林权证编号、树种、林班、小班及坐落面积等主要信息。

4、不动产登记数据整合的建议

4.1持续完善数据整合工具及相关检查软件

在数据整合工作中及时总结发现的问题，形成问题台账，理清数据情况;通过不断完善整合工具和质量检查软件，提高工作效率。如将机器学习和深度网絡等技术融入算法，提高对问题数据识别的准确性，将有助于提升工作效果。

4.2加强业务培训和技术指导

开展数据整合工作中，对整合技术人员要培训到位，业务人员加强业务规范指引，确保技术人员掌握项目的技术要求和数据质量的核心。制定数据质量标准，总结常见问题，形成疑难问题处理办法。如在尊重历史的基础上，针对一些特殊或历史遗留问题，全面梳理并分类标识，建立问题台账，同时可以通过出台相关政策或日常业务驱动不断消化。

4.3明确立体空间确权图形数据的管理

对于引起的立体空间图形重叠，实际是合理的情况，目前缺少明确的立体空间图形数据管理办法。建立或明确对立体空间确权图形的管理，明确立体空间图形管理做法。如当前自然幢图形的管理没有进行细分，所有自然幢图形存放在一个图层中。不同的立体空间范围，在空间确实会存在逻辑压占的情况。在数据整合和日常业务办理中，规范不动产单元号的填写，属性上标识清楚地上、地下，图形上可根据实际，适时扩展图层类别，进行细化管理。

4.4把握数据质量检查要点

把握数据整合质检的要点，重点关注内容真实性、合理性、数据状态更新的正确性等。如对于重要实质性登记内容的字段，如房屋建筑面积、权利状态、证件号码、房屋用途、登记时间、坐落地址等重点关注，充分利用质检软件和相关工具，有效控制成果质量。

结束语：

不动产登记数据整合是一个长期而烦琐的工作，数据成果是保障不动产统一登记工作顺利进行的重要基础。随着不动产登记服务要求的提高和数据应用效能的强化，数据质量提升工作将是不动产登记相关部门持续关心的重要课题。不断地完善我国的不动产登记数据整合，结合基本国情及社会的真实发展状况让不动产登记数据整合变得更加的成熟和完善，为国家不动产管理部门登记提供有利条件。

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