不动产登记存在的问题及对策

耿佃智

【摘要】对于国土资源管理而言，不动产登记是一项基本的管理制度，通过不动产登记能够对土地的使用权进行有效的确权和登记，能够合理保护土地使用权人的合法权益，并实现对国土资源的有效管理。但是从目前不动产登记工作上来看，在具体的实施过程当中还存在较多的问题，对国土资源管理工作开展产生了不利的影响。因此，本文首先介绍了不动产登记范围及内容，接着分析了国土资源管理不动产登记存在的问题，并针对性的制定了应对策略，使国土资源管理不动产登记工作能够得到有效的开展。

【关键词】国土资源管理;不动产登记;问题;对策 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

不动产登记为了保证集体以及个人的合法不动产利益所指定的制度，属于我国房地产经济建设的必经之路，强调不动产登记制度，一方面是为了有效完成我国国内的住房刚性需求，另一方面是满足国民的购房保值增值需求。对此，完善和落实不动产登记制度也是社会建设以及经济市场的需求。因为不动产制度的内容变动大，要求严格，对于我国的房地产国情来说是一项重大的挑战，且在实行推广方面存在细节处理方面的问题，不一定能够满足人们的生活需求。结合现代互联网技术的普及，不动产登记制度改革在即，抓住时机，正确改革，也成为了基层政府单位关注的重点。

1、不动产登记范围及内容

1.1权利主体

在《物权法》详细的规定当中，最开始就明确了内容为“对权利人的物权进行保护”，并且还需要将其与其他相关条款结合起来使用，从而说明权利人的详细概念，然而，并没有具体规定“权利人”的种类，对详细原因展开分析可以得知：由于我国物权在划分“权利人”种类时，其类型较为繁琐，并不能以立法为前提，清楚的说明列举方式，进而使得并没有对物权主体（权利人）给出定义;《物权法》不但可以调整各种物权，还与物权、物权附加权等有关变动具有一定的法律关系。所以，根据《物权法》的详细内容要求，能够进一步完善物权登记制度，特别是对不动产进行登记时，能够进一步了解物权主体。按照该种原理可以得知，在登记不动产时，对权利主体进行登记重点涵盖了：所有权人、使用权人、占有人等。从权利主体的性质上入手进行研究，还主要包括了法人与公民个人、国家和集体，在宅基地使用权、土地承包经营权中，农户是物权主体。

1.2标的物

不动产登记里的标的物重点包括了土地与附着物。在对土地进行定义时，重点是按照立法进行规定，详细涵盖了：土地及其相关附着物，即建筑物。而在我国土地的定义中，不但涵盖了城市与农村的土地，还涵盖了耕地、建设用地、林地和草原等。并以此为前提，我国的土地登记制度中重点为多头登记，同时在登记林地或草原所有权、使用权时，就需要按照《森林法》、《草原法》展开办理;对土地与建筑物实施登记时，也应该结合各个部门的规章与制度展开。可以得知，在对土地进行登记时，应该对土地与地上附着物、建筑物进行登记，也就是需要把房产与地上的相关附着物等内容都归结到登记范围中。

1.3土地权利

把土地登记当成不动产登记的重点机制，需要首先清除;了解权利登记的主要内容，并在民法上被叫做“登记能力”，详细内容为：（1）具备不动产登记权利的就叫做财产权利。而土地权利中主要涵盖了登记能力的有土地所有权，基于土地所有权创建的相关土地物权，也就是地上权与抵押权、役权和住宅所有权等;（2）不具备登记能力权利和法律关系，例如没有被承认的物权和债权性权利等。在实际应用《物权法》之前，我国在登记不动产时，登记能力的制定重点将《土地管理法》和《农村土地承包法》等相关法律为依据。

1.4法律关系

根据《物权法》的有关规定，也许会给土地物权带来变动的法律关系重点体现在：法律行为和非法律行为。当中主要按照法律行为导致物权变动详细内容有：基于法律行为，物权发生的创设、变更、转移与消灭，《物权法》里第九条主要规定了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。所以，物权变动一般都采用登记生效的形式。而非法律行为导致的物权变动主要是指：因为遗赠和强制执行等操作导致的权利变动现象，法律通常会对该种情况展开特殊规定，并没有把登记当成生效必备要件，将法律事实当成基准，从而产生物权的取得、变动行为。

2、不动产登记存在的主要问题

2.1不动产登记机关单位的职责不够清晰

目前不动产登记工作的主要问题表现在不动产登记机关单位在管理职责上不够清晰，在具体不动产登记工作开展过程当中，管理部门之间存在一定的职责和权力交叉，对实际的不动产登记工作产生了不利的影响。同时，管理职责不明确和管理职责不清晰，也使得不动产登记机关单位容易出现管理漏洞，不能够有效的提高登记工作的整体效果，容易产生信息的遗漏。因此，对于不动产登记机关单位，其职责必须得到有效的明确，只有明确了职责才能够使不动产登记工作得到有效的推进，提高不动产登记工作的有效性。

2.2不动产登记的立法体系还不够健全

考虑到不动产登記的特殊性以及不动产登记工作推行时间较短的特点，现有的不动产登记的立法体系还没有全面形成，不动产登记的立法体系还不够健全，不动产登记工作在实际推进过程当中还存在一定的难度，有些工作没有健全的法律体系和法律制度作为支持，使不动产登记工作的有效性受到了一定的影响。因此，不动产登记工作应当认识到立法的重要性，有关单位需要结合不动产登记工作的特点以及国土资源管理工作的实际特点，进一步对立法体系进行补充和完善，使立法体系能够满足不动产登记工作需要，提高不动产登记工作的准确性。

2.3不动产登记在城乡管理中缺乏一致性

不动产登记工作在开展过程当中存在城乡二级管理体系，在城市的不动产登记中主要以房屋的不动产登记为主，而在乡镇的不动产登记当中除了有房屋之外还有一定数量的土地登记。由于不动产登记在城市和乡镇的管理侧重点不同，导致了不动产登记工作在城乡管理中存在两套管理方法的问题。在具体的执法过程当中形成了两层皮的现象，导致了不动产登记工作无法形成城乡的统一管理，对不动产登记工作产生了不利的影响。所以，不动产登记城乡管理不一致的问题必须得到有效的纠正。

2.4不动产登记信息档案管理不规范

对于不动产登记工作而言，信息档案的管理至关重要，原始记录和相关的信息档案既是后期查阅的重要凭据，也是关系到不动产登记的重要数据。但是从目前不动产登记的信息档案管理里看，还存在原始信息缺乏有效的保管，信息档案登记不全面，信息档案在调用过程当中管理流程不严密的问题，容易造成信息档案的丢失，这些问题都对不动产登记工作产生了非常不利的影响。因此，在不动产登记工作中，应当认识到信息档案管理的重要性，并且不断提高信息档案管理的准确性，为国土资源管理提供良好的数据支持。

2.5信息化查询制度不完善

我国针对不动产执行提出了《不动产登记暂行条例实施细则》，该举措目的是推行不动产信息公开化，规范化，以及明确表示不动产登记制度的利害关系，并要求了基层机构单位的运行管理要求，不动产登记制度的办理和查询。虽然房屋登记制度开展已久，但是在运行方面依旧存在许多问题，最主要的就是安全监督制度落实不到位，分析原因，一方面是信息化建設影响，基层信息化建设缺乏建设动力，存在资料收集不完善，登记表格内容不完善问题。另一方面登记信息安全制度漏洞大，存在公职人员以权谋私泄露信息的问题，国家尚未针对该制度提出可操作性的追究制度，且不动产登记机构的人员也可以利用职权将资料“二次贩卖”，这种风气不利于我国不动产登记制度的建设和发展。

2.6登记薄设置、查询不明确

一般来讲，在登记财产权属时，无论是私有财产还是夫妻共有财产，只要能够记录产权状况，都必须具备表述准确、形式恰当的特征，只有这样才能保护交易安全。在我国，作为登记财产权属的不动产物权登记薄，是对物权归属确认和变化的真实记录，直接体现着国家对个人权益的保护。但是从实际来看，该登记薄并未具备必要特征，增加工作难度和抵押风险，主要表现为：（1）土地不动产登记机构经费有限，设备落后，人员素质低，使得登记薄不规范;（2）未建立全国性的数据查询和交换系统，而且不同地区的登记查询系统不同，甚至有的地区对其设置了各种规定，增加信息查询困难。

3、国土资源管理不动产登记的具体应对策略分析

3.1明确登记机关单位的工作职责

基于国土资源管理不动产登记工作的特殊性，以及不动产登记工作在实际开展过程当中存在的问题，不动产登记机关应当对工作职责进行明确，应当在各个管理部门之间建立完善的管理制度，使不动产登记工作在每一个管理细节和管理流程上都能够有完善的制度作为支持，保证工作的严密性，避免不动产登记工作在衔接过程当中出现遗漏。所以，明确登记机关单位的工作职责并且建立有效的沟通和管理制度，对不动产登记的推进具有重要作用。

3.2进一步健全不动产登记的立法体系

由于不动产登记工作需要完善的立法体系作为支持，同时不动产登记工作在开展过程当中也需要合理合法，并且具备较强的法律依据。基于这一需要和不动产登记工作的现实需求，我们应当对不动产登记工作进行全面的立法，并且对立法体系进行进一步的健全和完善，使不动产登记工作涉及到的法律法规能够更加完善。只有在完善全面的法律法规和相关条例的保障下，才能确保不动产登记秩序和流程具有法律规范性特征。《物权法》的颁布奠定了不动产登记的法律基础，但涵盖的内容较为笼统，针对不动产登记中存在的规范性问题，仍旧需要相关的法律法规和条例作为支撑。针对不动产登记的权利来源、变化以及不动产物权方面的信息进行统一，进而形成具有法律规范的公证程序和工作标准，在保护社会大众自身权益的同时，还能最大限度的避免或者降低登记人员在工作中存在的风险。

3.3加强不动产登记的城乡一致性

考虑到不动产登记工作的特点以及不动产登记工作在城乡开展过程中的差异性和内容的不同点，我们应当保证不动产登记工作在城乡开展过程当中能够采取统一的管理标准和统一的登记规则，既要考虑到城市不动产登记工作的特点，同时也要考虑到乡镇不动产登记工作的差异，做到制定一套系统科学的管理体系，实现对不动产登记工作的有效约束，使城乡不动产登记工作在开展过程当中能够用统一的尺度、统一的制度进行约束，提高不动产登记工作的规范性，使不动产登记工作能够更好的为国土资源管理服务。

3.4完善配套设施，提高登记效率

首先务必要保证人员配置的充足，为农村基础登记工作配备充足的专业工作人员，设立专门的工作团队，全面推进农村地区不动产登记基础工作的实施，并且增进各个部门之间的沟通和交流，提升工作的质量和效率，对各类资源进行合理地规划，提升资源的利用效率。其次，财政应当给予良好的支持。我国农村不动产登记工作务必要合理地进行规划，因为在实际落实工作的过程中，往往会遇到诸多的问题和困难，所以工作人员应当秉承严谨认真的工作理念。基层政府务必要结合环境实际情况，适当的增加作业经费，并且监管部门也需要加强工作监督的力度，尽可能的规避贪污腐败情况的发生。

3.5确定不动产登记范围

需要精准的界定有关不动产登记信息查找的利害关系人范围，不但能够合理确保权利人隐私与商业机密，还可以社会监督提供一定的帮助。而对利害关系人进行界定能够根据这几个方面入手：（1）利害关系人并非等于权利人，却在法律上与不动产标的物之间具有因果关系;（2）利害关系人与不动产标的物进行交易时存在利益关系;（3）厉害关系人与不动产标的物之间具有继承、赠与等事实而产生的纠纷;④利害关系人自认为不动产登记诉讼案件导致自己合法权利受损的。因此需要更专业化的培训登记不动产的员工，在他们明确上述界定范围之后进行考核，达到一定的标准之后才可以上岗，在信息查询制中采取由工作人员负责的方式，并创建有关不动产登记的责任制度。只要察觉到工作人员存在违规违法、信息泄漏的行为，有关单位就能够根据责任制度对违法人员进行责任追究，并根据严重程度实施行政处分。

另外，针对不动产登记制度中的模糊内容，例如小产权房等，对应的个工作单位要建立明确的管理机制，并将小产权房的管理方式和文件档案进行分档处理，为之后的政策改革奠定基础。值得注意的是，小产权法的产生自是一个过渡性问题，要是深究不放也会耽误工作进度，若是放任不管，也不利于国家房地产登记制度的实施，基础工作单位要放开局面，若不妥善管理一定会引起社会矛盾，建议采用统一的小产权房屋登记方式，将该部分的资料进行整合，特殊管理，也为后期的资料审核和信息查询奠定基础，为今后政策改革做好资料准备。

3.6做好信息化制度建设

當前我国已在土地不动产登记薄上实现了电子化，但是效果远远不够，仍需进行分析研究。从法律角度看，尽管登记薄变成了电子，其性质和纸质是一样的，电子登记薄记载容易，修改简便，影响稳定性和安全性，因此需要加大对电子登记薄的管控，建立与之相配套的实名认证制度，保证安全性。同时，还要随时检查、核对电子登记薄，便于及时发现和纠正问题，保证信息的准确性。从社会层面看，在电子登记薄之前，人们比较熟悉的是纸质登记薄，要让他们在短时间内接受该形式是不可能的，所以必须加大电子登记薄的宣传力度，让他们从心理上信赖该登记形式，节约信息查询时间，减轻工作负担。

3.7统一土地和房产登记机关

通常情况下，土地登记是由国家行政部门负责的，因为在进行土地登记时，会形成相应的地籍资料，这种资料是在以往广泛使用的。通过行政部门所形成的完整档案系统，能统一管理国土资产，充分发挥自身价值。为提高土地不动产的登记和查询效率，可结合我国实际和其他国家的成熟经验，建立专门的登记机构，实现城乡统一、垂直管理。但是，从我国当前来看，完全照搬其他国家经验是不可行的，最有效的办法就是在各县市地籍管理处建立土地登记机构，由行政主管部门负责土地不动产的登记工作。除此之外，还要建立错误登记赔偿机制，一旦在土地不动产登记期间出现错误现象，立即追究主办人责任并要求赔偿。当然，在要求其赔偿时，必须保证赔偿金额的合理性，多结合错误大小明确赔偿金额。同时，还要完善赔偿期间的法律责任，对于不愿意履行赔偿义务的机构，追究赔偿义务和领导责任，保证赔偿顺利进行，保障受害人权益，减轻土地不动产登记机构负担。

结论：

总的来说，在国土资源管理不动产登记工作中，虽然不动产登记工作十分重要，但是受到多种因素的影响，不动产登记工作还存在较多的问题，为了保证不动产登记工作能够得到有效的开展，我们应当在国土资源管理不动产登记工作中认真做好管理机关岗位职责的明确，进一步健全不动产登记立法体系。同时还要加强不动产登记城乡管理的一致性。最后，还应当做好不动产登记信息档案管理工作，保证不动产登记工作能够从多个方面入手，提高不动产登记管理工作的实效性。

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