不动产登记历史遗留问题探索

胡巍

【摘要】近年来，随着经济的发展，我国的现代化建设的发展也有了很大的改善。不动产登记历史遗留问题是不动产登记部门必须面对的现实课题之一。为了保护不动产权利人的合法权益，确保不动产交易的安全性，保证我国房产经济的健康，我国推出了不动产登记制度。

【关键词】不动产登记;历史遗留;问题探索 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

不动产登记是我国人民群众经常使用的维护自身财产的有效手段。国外最早的不动产登记可以追溯到中世纪日耳曼时期，日耳曼民族是在统治的核心区域的教会、寺庙会设立不动产登记处，以此来证明房屋或其他财产的所有权，使得当时执法部门能够按照登记信息，明辨事物的归属权，进一步提高当时社会治理程度，而这种法治理念随着历史的长河流传下来。而我国不动产法治意识诞生于唐代以后，将契约精神以笔录形式，并由当地衙门进行档案记录，使其具有一定法律效益，到了近代不动产法律逐渐被加以完善。

1、历史遗留问题概述

1.1我国不动产登记改革经过

我国真正的不动产登记出现于1922年北京司法部颁布的房产登记条例，建立了不动产登记政策，届时又出台了《土地法》，随之我国政治体系与发展战略的调整，我国在1950年又推出《中国人民共和国土地改革法》，但是十年动乱将所有的努力付诸东流。在第十三届三中全会指导下，我国开始逐渐恢复、完善不动产权登记法规，并逐渐完善《中国人民共和国城市地产管理法》。根据我国现行不动产登记法规来看，若想完成不动产登记，必须要满足以下三点原则：其一，登记过程必须由登记人提起;其二，登记机构必须是国家认可机构，且拥有执行权与鉴别权。其三，不动产登记完成之前必须在公众所能够查询到相关信息。

1.2历史遗留问题影响不动产登记办理的背景

改革开放后，我国实行的是由各类不动产主管部门负责的分散登记制度，部门职责交叉不可避免地造成土地登记与房屋等地上建筑物登记范围、权利主体不一致等诸多问题。鉴于此，国家开始探索房地合一的不动产统一登记制度。从2007年《中华人民共和国物权法》明确“国家对不动产实行统一登记制度”，到2014年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，再到2016年各地实现了从分散登記到不动产统一登记工作的全面运行，在这一过程中相关法律法规不断健全完善，社会公众产权意识不断提高，但各类历史遗留问题也集中显现，影响办理不动产权证书。由于社会关注度较高，形成了一定的社会舆论压力，各地不动产登记机构和工作人员都承担较大的社会压力和责任。历史遗留问题复杂、类型多样，究其原因却有共通之处，因此，剖析历史遗留问题影响不动产登记办理的成因，并在此基础上采取针对性措施，对解决上述因历史遗留问题具有重要意义。

2、发展过程中存在短板和挑战

不动产统一登记在国家支持的有利条件下，充分把握机遇迅速成长，不动产登记机构一路披荆斩棘改革创新，转变了窗口工作作风，优化和提升了工作质量，窗口建设取得成效。但实现改革目标进程不是一蹴而就的，因业务量大，涉及面广，一些地方群众意识不强，履职能力不足，当前服务与转变职能的要求仍有差距，发展历经波折并面临着挑战。

2.1相关政策不健全，原有行政管理理念和工作模式固化

我国目前的不动产登记制度尚不完善，政出多门，缺少系统性的法律和规范来引导登记制度的改革和发展。长期形成的履职方式固定老化，思想禁锢墨守陈规，创新精神不强，有权利边界不明晰的情况，制度约束较薄弱，效率和质量受到影响。

2.2服务效能有待提高，专业性人才面临挑战

时代发展，社会进步，登记所涉及的内容更趋复杂，标准日益提高，但窗口人员素质水平良莠不齐，综合素质欠缺，在出现新要求、新技术、新流程时，工作人员经验和能力不足，知识结构和专业技能与新流程的衔接没跟上新情况和新趋势而无法胜任。有的工作人员没有大局意识，存在作风不实，积极性不高的懈怠心理。管理人员和骨干紧缺，业务能手不足。有的员工未能很好履行首问责任的职责，导致企业和群众往返次数多，虽然服务态度好但是事办不成的现象仍然存在。

2.3窗口建设不规范，行事风格亟需转变

存在窗口配置不科学、综合窗口不足、岗位职责分工不合理、人员配备不均衡情况，在交易量上升的情况下，窗口数量满足不了企业、群众的实际需要，运转不顺畅造成积压，群众在大厅排队等待时间较长。业务流程仍显复杂，存在重复填表、重复提交材料的现象，群众符合规定的诉求解决不及时，事项精简度不足，扎堆排队现象存在。疑难问题和历史遗留问题是工作质量提高的绊脚石，是投诉事件或信访案件的多发区，影响着群众的满意度。

3、不动产登记提质增效的实现路径

不动产登记中心是为企为民服务的桥头堡，是政府部门的前沿阵地，关系着企业和群众满意度与获得感，要贯彻发展和创新的理念，以优质便利的服务，实现不动产登记质量与效率双提升。

3.1加强党风作风建设和组织领导

3.1.1强根铸魂，党建引领高质量发展

不动产登记工作范围广、责任重大，需具备甘为公仆的孺子牛精神、任劳任怨的奉献精神，保持严明的纪律和良好的队伍作风。解决不动产登记改革问题，一是要把准政治方向，作风纪律长抓不懈。不动产改革依托于顶层设计，保证制度改革的关键因素是党的领导。二是要狠抓党风廉政建设和工作纪律，保证队伍清明。筑牢思想根基和道德防线，结合学党史活动加强廉政建设，拒腐防变风清气正，通过宣讲和典型案例做好警示教育，整顿队伍作风，对不廉洁的行为以及滥用职权的行为“零容忍”。三是将作风建设与业务实干有机整合，党建与不动产工作深度融合，齐抓共管。

3.1.2加强组织领导，落实主体责任

发扬顾全大局、团结协作的作风，领导干部要身先士卒做出表率，发挥模范带头作用，勇于担当有所作为。开展领导干部坐窗口行动，深入一线和企业进行调查研究，记录好民情日记。认真对待公众反映强烈的问题，亲力亲为地抓排查、抓整改、抓落实。寻求破解难题瓶颈，规范权力运行，做到不越位、不缺位、不错位，真正为群众办实事、办好事。

3.2强基础、创特色，建设便捷型窗口

社会驶入发展的快车道，要与时俱进对标一流，提升软实力和配套设施，将求真务实提升质量和效率，定标为对外树立形象、树品牌的突破口和切入点。

3.2.1提速增效，优化办证流程

削减不必要环节，针对不同类型业务，找出流程中不合理的环节，本着“时限短、节点少、效率优”原则，按照能减尽减、能放尽放原则全方位改进，建立标准化工作流程并严格按流程执行，避免因办证环节多带来的流转梗阻及因不规范操作出现差错。减少审核级次，缩短审批时限，由原来的三级审核改为两级审核。对来访人实行首问负责制，对所咨询的问题要一次性告知，完整地将办证所需要的相关材料准确无误、明确地告知，不能有漏项，避免因未完整告知导致群众因材料准备不全再跑腿。

3.2.2压缩时限，提升办证效率

以人民满不满意为衡量标准，明确工作进度，量化办证时间指标，优化升级系统，改进流程加快流转速度，压缩办理时限，快优并举。办结时间近年来得到了大幅的压缩，从最初法定的30个工作日办结，到现在已大幅压缩，并仍有压缩空间。一般登记办结时限压缩到日内办结，查封、注销、变更等业务即时办结甚至立等可取，实现“日办结、小时办、分钟办”甚至“秒办”的最终目标。但要注意压缩时限提升速度的过程中，要注意避免因片面追求速度而忽视质量、造成操作不规范不严谨，效率和质量是缺一不可的，提速和增效齐肩并重。

3.3发挥科技赋能优势，升级智慧不动产

3.3.1推行外网申请、内网审核模式

信息化时代带来了理念的更新，也带给我们巨大的便利，互联网迅猛发展的时代，大数据、面部识别、线上支付等智能科技已成燎原之势应用开来，尤其是新冠疫情更是促使了“网上办理”“不见面办理”“一网通办”“全程网办”的快速应用。通过对接市政务服务一体化平台实现数据互通共享，利用互联网PC端，或是手机APP，及一网通办平台，进行网上受理，打破地域限制，线上线下融合统一，形成全面、系统的不动产智慧登记成果。

3.3.2扩大服务半径，服务站点向基层延伸

将服务的触角向乡镇、社区、金融机构、开发企业等延伸，服务对象可就近选择网点办理，实现就近办证和不见面申请。在人口密集的地区设立不动产登记分中心，登记进社区，将便利送到家门口;在开发企业推行“不动产登记+开发企业”，在售楼处就可办理登记手续;在抵押人在银行办理贷款手续时，同步办理贷款审批和不动产抵押登记手续，实现全程“不见面”办理。远程办理的模式既提升了办理的效率，减少了人员压力，便了企业和群众，实现企业、群众和登记中心三方共赢，一举多得。

结语：

全面厘清历史遗留问题与不动产登记之间的关系，并在此基础上提出针对性的解决办法，有利于群众充分了解不動产登记的本质，更加全面客观地了解不动产登记工作。此外，也为群众和登记机构在处理类似历史遗留问题需办理不动产登记时提供了解决方法。随着法律法规的不断完善，全社会应该牢固树立法律意识，规范开展工程建设，各政府职能部门应加强监管，避免产生新的历史遗留问题，最大程度地保障群众利益。同时，群众自身也要加强不动产产权意识，在取得房屋前核实相关房屋是否存在违法或其他限制行为，避免在签订房屋交易合同后因各类限制，导致无法办理不动产权证书的情况发生，在取得房屋后，对于符合办证条件的应及时申请办理不动产权证书，从源头上解决问题。

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