财务报表分析——以物业行业为例

□熊埕瑜

（财信智慧生活服务集团有限公司 重庆 400000）

财务报表一般包括资产负债表、利润表及现金流量表，分别反映了公司的资产状况、经营成果及现金流量。财务报表分析应结合被分析主体所处的行业情况及自身经营情况，采用比率分析、波动分析、勾稽检查、业财核对等方法发现问题，提高报表质量[1]。

1 物业行业的基本情况

1.1 物业行业现状

根据2020 年百强分析报告可知，2016—2019 年物业行业百强企业市场份额由29.44%提升至43.61%；2019 年，TOP10 企业市场份额达9.22%，市场集中度快速提升。

1.2 业务模式

物业行业为劳动密集型的轻资产行业，按照服务标准的不同大致可分为住宅物业、商业物业、写字楼物业和公建物业（机场、医院、学校、公园）等。业务类型包括物业管理服务和物业增值服务。物业管理服务是物业公司依据委托合同对房屋建筑及其设备设施、园林绿化、卫生、生活秩序等进行维护及修缮。物业管理服务的收费标准在物业服务合同中进行了明确规定，其中住宅、商业、写字楼一般按“面积×单价”的模式收费，公建物业一般按固定金额收费。物业增值服务是物业公司通过各种管理方式及手段，向客户提供多种物管服务及特色增值服务，包括租售中介业务、线上商城业务、创新业务、空间业务等。根据2020 年百强分析报告，百强企业增值服务加速增长，营收结构持续优化，基础物业收入占总营业收入的78.55%，增值服务收入占总营业收入的21.45%。由于物业增值服务毛利率较高，一般在50%左右，拓展增值业务有利于提高公司盈利能力。物业收费项目较多，包括基础物业费、公摊费、增值收入、代收费用等，收费系统为物业行业重要的业务系统。

2 分析主体的经营情况

2.1 项目情况

了解被分析主体的项目情况，包括在管项目个数、类别、收费面积、综合收费单价、关注本期新增项目、撤场项目、批量结房项目对收费面积的影响、存量项目收费单价波动对收入的影响等。对新增项目还需进一步了解是收购引起还是单项目拓展引起的波动[2]。

2.2 收缴率

收缴率是物业公司一项重要经济指标，反映应收物业费的回款水平。收缴率包括当年物业费收缴率和历史欠费清收率。其中，当年物业费收缴率=已收当年物业费/当年实际应收物业费×100%，历史欠费清收率=已收历史物业费/上年末应收欠费余额×100%。当年物业费收缴率一般在88%左右，历史欠费清收率一般在50%左右。收缴率越高，资金回笼速度越快，从而实现良性循环。

2.3 人力成本率

物业行业是劳动密集型行业，人力成本率是物业公司成本控制的重要指标。人力成本率=人力成本（自有及外包）/营业收入，人工成本率一般占65%左右。为降低人工成本，物业公司逐步将保安、保洁等相关的自有成本转为外包成本，以降低总的人力成本，增大盈利空间。

2.4 相关优惠政策

了解相关的优惠政策及其财务表现，有助于更好地解读报表数据。2020 年，为应对新冠肺炎疫情，国家及地方税务局、社保局等先后出台了相关优惠政策，增加了公司营业收入，降低了公司社保成本，进而增加了报表利润总额。这些政策为特殊时期的优惠，不具有可持续性，在进行财务报表分析时需予以考虑，以便还原真实的经营情况及盈利能力。

3 报表分析的方法

3.1 资产负债表

资产负债表反映公司在某一特定日期（通常为各会计期末）的财务状况，包括企业资产、负债和所有者权益的规模及具体构成。

通过勾稽检查，确保报表编制总体合理，一是资产与负债及所有者权益的平衡检查；二是在不存在利润分配的情况下，资产负债表留存收益的变动与利润表净利润的勾稽检查。

通过结构分析，可以总体了解公司的资产、负债、净资产情况，包括资产分布、负债构成、资本结构等。物业公司资产负债率一般较低，符合轻资产行业特征。主要的经营资产为货币资金及应收账款，应收账款由物业收费周期及缴费时间差引起，一般金额较大，若报表应收账款无余额或余额较小，基本可以判断未采用权责发生制核算。主要的经营负债为预收账款及其他应付款，预收账款主要是根据合同缴费条款、业主缴费习惯及预存物业费活动等形成，其他应付款主要是物业公司收取的代收代付款，包括装修保证金、水电及公共收益等。

通过水平分析可以看到主要项目的波动情况，并对异常波动进行追查。在经营稳定的情况下，各项目不会存在较大波动。当应收账款波动较大时，可从以下方面进行分析：一是当期收并购的影响，二是与应收余额与收入对比是否合理，三是结合前述能否印证收缴率指标。当期收缴率不足100%，将导致应收账款增加，历史欠费清收会引起应收账款减少，即报表应收账款的增减变动=当年实际应收物业费×（1-当年物业费收缴率）-上年末应收欠费余额×历史欠费清收率。当预收账款、其他应付款波动异常时，应关注其余额的合理性，是否存在未及时结转或收益性质挂账的情况。当应付职工薪酬、应付账款等科目波动较大时，除收并购影响外，还需关注对应成本是否足额计提。

通过业财结合，确保财务报表相关数据真实完整。如前所述，收费系统可以统计各类财务数据，通过收费系统生成的本期应收、本期实收、应收余额、预收余额等与对应的报表数据进行印证。

通过报表整体复核，检查合并报表长期股权投资、投资收益等项目是否抵销干净。结合各收购主体的盈利情况、对赌完成情况逐一判断收购后商誉是否存在减值迹象，是否充分计提了减值。

3.2 利润表

利润表反映公司在一定会计期间的经营成果，包括收入、成本及利润的金额及具体构成。

通过垂直分析了解各项目情况及相互间的合理性，包括营业收入、净利润、毛利率、所得税率等，并与公司预期数、行业水平进行比较，如物业行业毛利率一般为20%～30%。

通过水平分析可看到公司收入、成本、净利润等项目的波动情况，结合收并购、项目增减变动情况等进行溯源分析，同时根据收入增长率、成本增长率、净利润增长率等指标的波动进一步分析公司收入增长是否与成本增长、利润增长相匹配。

通过业财结合，确保营业收入的合理性。一是将收费系统数据与报表收入进行比对，二是根据收费面积、收费标准等经营数据印证收入的合理性。

通过单方分析，复核报表项目是否存在异常。根据业务部门提供的全年平均收费面积，计算单方收入及单方成本费用，并结合行业及历史水平分析是否合理。

通过科目余额表或报表附注，对报表项目进行细化。包括了解收入结构的波动及其对毛利的贡献情况，了解主要成本构成是否存在异常波动。

通过了解相关政策，判断报表结果是否与预期一致，如新冠社保减免、人力成本外包等对成本费用及利润的利好影响等。

3.3 现金流量表

现金流量表反映公司在一定会计期间的现金流量。包括经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额。

通过分析三大类现金流净额可以看出公司资金松紧情况及发展阶段等。经营活动产生的现金流量主要为物业收费及成本支出等，根据行业特征，经营性现金流相对稳定；随着公司收并购业务的开展，投资活动产生的现金流量主要体现为收并购支出，筹资活动产生的现金流量主要为并购引起的融资。

通过对比经营活动产生的现金流量净额与利润表的净利润，可以反映公司当期盈利的质量，即当期实现的净利润中有多少现金作为保障。净利润与经营活动产生的现金流量净额的差异主要由利息支出、坏账准备、折旧摊销及往来科目波动等引起。

通过表间分析，可以印证现金流量表部分项目的准确性，包括取得借款收到的现金减去偿还债务支付的现金后净流量与长短期借款余额的变动是否勾稽；销售商品收到的现金流与营业收入及对应的销项、应收预收的增减变动是否勾稽等。

通过科目余额表对现金流量表各项目的准确性进行复核，如支付给职工以及为职工支付的现金与应付职工薪酬借方发生额的比对是否合理；支付的各项税费与应交税费相关明细项的借方发生额的比对是否合理等。

通过整体复核报表，检查三大类现金流量净额是否合理，收到与经营活动有关的现金流同支付与经营活动有关的现金流金额是否过大，相关的内部现金流是否抵销干净等。

4 结束语

财务报表分析的作用在于评价过去的经营业绩，衡量现在的财务状况，预测未来的发展趋势。财务报表分析应从多个维度展开，以提高分析质量，为管理层决策提供有效支撑。