城乡住宅产业化发展路径探析——以“新型城镇化”为背景

刘 成，王 莉

(1.西安财经大学 管理学院；2.西安财经大学 行知学院，陕西 西安 710061)

随着我国“新型城镇化”发展战略的推出，我国住宅产业城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的发展战略，成了住宅产业化发展的目标。

1 住宅产业化发展顶层设计的必要性

住宅产业化的含义是采用工业化生产的方式生产住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，降低成本[1]。住宅产业化和建筑工业化有着密切的联系，建筑工业化是指用大工业生产方式改造建筑业，使之逐步从手工业生产转向社会化大生产的过程。它的基本途径是建筑标准化，构配件生产工厂化，施工机械化和组织管理科学化，并逐步采用现代科学技术的新成果，以提高劳动生产率，加快建设速度，降低工程成本，提高工程质量。

1.1 住宅产业在我国建筑产业中的地位

数据来源：住建部统计分析数据

建筑产业包括住宅产业、厂房及建筑物、商业及服务用房屋、办公用房屋、科研、教育和医疗用房屋等。2019年，从全国建筑业企业房屋竣工面积构成情况看，住宅房屋竣工面积占67.36%；厂房及建筑物竣工面积占12.2%；商业及服务用房屋竣工面积、办公用房屋竣工面积分别占7.11%和4.77%；其他种类房屋竣工面积占比均在5%以下，如图1所示，因此建筑工业化的主要构成部分就是住宅产业化。

图1 2019年全国建筑业企业房屋竣工面积构成

1.2 我国住宅产业化发展的现状

我国住宅产业化发展探索了20多年，目前还存在着以下一些方面的问题。

1.2.1 试点企业缺乏产业化住宅产品线规划

试点企业的产品也缺乏统一规划，有重复建设、产品特色不突出的现象，在预制装配式住宅的试点项目中，主要是预制装配式砼结构住宅，钢结构及轻钢结构住宅项目很少。

1.2.2 行业标准不够健全

1.2.2.1 没有模块化设计标准。预制砼结构的模具需根据建筑设计方案进行制作，如果建筑设计方案还采取非模块化的做法，将导致项目模具生产成本相对较高，无法体现批量生产的成本优势[2]。

1.2.2.2 生产成本定额标准缺失。目前行业内也只有辽宁省等少数地方的预制装配式砼构件定额，无法体现地区差异。企业在参与投标时，报价依据不足。

1.2.3 规模成本优势体现不出来

目前，产业规模不足导致预制装配式住宅价格没有优势，市场对它的认可程度就没有那么高了。据西安本地某预制装配式建筑生产测算，企业的保本盈亏平衡点要求项目建筑面积达到30万m2，如果工程项目工程量低于这个值，将无法实现盈利。

2 “新型城镇化”下的住宅产业化发展探析

住建部住宅产业化促进中心在“十二五”期间已经承担了在《住宅产业化规划课题》，研究成果表明：住宅产业要立足国情，在未来主要是面向保障房领域推行预制装配式住宅[3]。

2.1 住宅产业化发展的顶层设计——国家标准的推出

我国住宅产业化的顶层设计，首先应将建筑结构(S)和填充体(I)分别进行归类产业化。大型建设集团走建筑结构部品产业化路线，中小型家居企业走内部填充体部品产业化的路线，他们的融合点在于国家SI标准体系的建立和推广。图2为一栋住宅按照SI体系的思路，进行的分解。

图2 SI建筑体系示意

2.2 住宅产业化实施的切入点——多层SI体系住宅

住宅按建筑楼层的多少，大致可分为多层住宅和高层住宅，多层住宅由于楼层低，荷载相对较小，因而设计、施工难度低，高层建筑则反之。

由于农村土地相对于城市不是那么稀缺，因此农村住宅多数以7层以下房屋为主，这就决定了我国实施基于SI体系的住宅产业化应主要考虑适应低层的装配式住宅结构类型，从经济性考虑，应主要发展基于SI体系装配式轻钢结构住宅。

由于城市土地奇缺，因此，城市主要考虑7层以上的高层预制装配式建筑，应主要发展基于SI[7]体系的高层预制砼装配式住宅和预制钢结构住宅。

2.3 住宅产业化发展的成本视角

预制装配式住宅要想获得住宅市场的需求方认可，需在成本、造价方面比现有建筑结构类型有优势。

2.3.1 国家SI体系住宅标准和产业化住宅成本

从预制装配式建筑试点企业的执行标准来看，有美国标准，欧洲标准及日本标准。标准不统一，企业所有部品自己生产，这样的预制装配式住宅建造成本就高，市场价格就没有优势。因此，也有必要适时地推出我国多层住宅SI标准体系。

2.3.2 SI结构体系在多层住宅建筑实施难度低

相对于高层建筑，七层以下的多层住宅更易于实施，首先应在低层建筑类型的多层住宅推行SI的标准化建设，从结构类型上看，发展钢结构为主的支撑体和众多厂商都可以参与的墙体体系，是我国住宅产业化发展的方向。

2.3.3 国外SI体系多层住宅产业化发展成熟

日本和欧美一些国家已经有很成熟的基于SI体系的产业化多层住宅部品生产体系和产业链，由于政府制定了比较严格的SI标准化体系，不同企业的SI部品可以实现互换，同时，由于同一类型部品有大量的企业参与生产，住宅产业化优势明显，住宅建造成本大大降低，使其生产和销售形成良性循环的局面。

3 “乡村振兴”战略下住宅产业化发展路径

在新的历史时期，要实现生态宜居的“美丽乡村”梦想，需从以下步骤实现城乡住宅产业化的发展。

3.1 标准部门尽快制定多层住宅SI国家标准

这个标准首先应从相对容易实现的多层住宅着手，由住建部协同国家标准总局以及中国建筑设计研究院等技术单位联合制定，其主要做好3个方面的工作。

3.1.1 我国产业化住宅结构体(S)类型和模数

3.1.1.1 住宅钢结构(S)体系。以型钢为住宅的受力骨架体系，具有结构断面小、强度高、易于加工和便于安装的优点，因此在住宅结构选型时应首选钢结构骨架体系。

3.1.1.2 住宅砼结构(S)体系。住宅砼结构(S)体系为模具浇筑砼结构构件。

其优点是造价低，易于模数化，缺点是构件截面尺寸较之于钢结构尺寸大。住宅砼结构构件同样需要考虑自身结构体系(S)及与内填充体系(I)的可拆分的连接方式。

3.1.2 我国产业化住宅内装体(I)的类型和模数

产业化住宅内装体(I)主要由内外墙体、门窗体系、整体厨卫、设备管线体系构成。

3.1.2.1 多层住宅内外墙体体系。内外墙体系主要靠标准化连接方式与结构体进行连接，除此之外外墙应考虑外墙饰面层，保温层和饰面内层的一体化，以及与窗户的连接问题；内墙主要考虑与饰面层的一体化和门的连接问题。

3.1.2.2 整体厨卫体系。厨房和卫生间均应是设备一体化整体厨卫单元，其次要考虑和给排水、暖通和强弱电管线体系的集成化和接驳。

3.1.2.3 设备管线体系。从专业划分的角度，设备管线体系应包含给排水、暖通、强弱电管线体系，应集中管线体系空间，以便于检修。

3.2 传统住宅相关企业的升级改造

大型钢结构建筑生产企业、大型砼结构建筑生产企业、中小型建筑墙体材料生产企业、厨房和卫浴相关产品企业基于SI结构体系进行升级改造，如图3所示。

图3 基于SI体系的城乡住宅产业化发展示意

3.3 政府在传统住宅相关企业升级改造的角色

政府在整个传统住宅相关企业升级改造的过程中，政府应主要做好监管和信息服务工作，做好信息平台建设，引导企业向政府既定的方向进项改造、重组、兼并。

4 结束语

在我国经济发展的当前形势下，产业结构调整、产业升级势在必行。基于SI国家标准体系的我国城乡住宅产业化发展路径：(I)部品扩展，中小家居企业应从做好填充体(I)部品，尽可能向多层住宅的结构体系(S)部品延伸，真正实现少数住宅产业化部品生产大企业主导，众多中小住宅产业化部品生产企业参与的住宅产业化发展格局，而这一切的核心就是做好住宅产业化的顶层发展规划。