韩国房地产投机历程探析

金 光 熙

韩国的地产价格总额令世人咂舌，如果把其全部地产售出就可以购买一半美国，或者购买9个法国。(1)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第39页。以2015年为基准，韩国地价比日本和德国分别高2倍和3.5倍，比人口密度相似的荷兰高3倍左右。(2)[韩]全康洙：《房地产共和国经济史》，首尔：精良书，2019年，第164页。韩国的地价高出曾以高地价著称于世的日本，说明其地价何等昂贵。高价房地产和房地产投机带来的惊人的房贷总量早已成为韩国经济的重大隐患，警告之声也不绝于耳，但多数韩国人仍信奉房地产不败神话。高价房地产在一定程度上决定着韩国经济的现实和未来走势，也成为最能解读韩国社会诸多现象的关键钥匙。因此，探析韩国房地产投机的历程有一定的学术和现实意义。

一、韩国房地产的五次暴涨

韩国房地产的第一次暴涨是在20世纪60年代后半期。1965-1969年期间，韩国12个主要城市的地价年均涨幅为50%，上涨了7倍。(3)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第26页。1968年，京釜高速公路的兴建更使投机风蔓延。第一次投机风潮的顶峰在1969年，全国12个主要城市和首尔的地价分别上涨了80.7%和84.1%。根据韩国银行的统计，1965-1969年全国房价的年均涨幅为38.2%。(4)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第26页。住房问题还引发了市民暴动。朴正熙政府决定在京畿道广州市为被拆除板房的首尔市民建设低价公寓大园区。后来政府没有信守承诺，高价出售公寓申请权。1971年8月，爆发了广州市5万市民的暴动，最终政府向居民道歉并答应了其要求，局势才得以缓解。

韩国房地产的第二次暴涨期是在20世纪70年代后半期。暴涨的直接原因就是朴正熙政府的通货膨胀政策和“中东建筑市场特需”带来的外汇。1975年，首尔江南区的房地产投机风潮盛行，1977年地价平均上涨率为42%，1978年则达到惊人的66.7%。(5)[韩]李振顺：《不动产投机抑制政策的开展进程》，《哲学和现实》1990年秋季号，第290页。1978年，六大城市和首尔市的地价则分别上涨了79%和136%,同期房价的年均涨幅为33.4%。(6)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第26页。同年，迁移行政首都的传闻引发了投机狂潮，为此朴正熙政府颁布了《8·8抑制投机措施》。1970-1978年期间，CPI大约上涨2倍，住房均价却上涨了7倍，(7)[韩]崔潢主编：《奇迹的韩国经济70年史》，首尔：书和人，2018年，第169页。一般居民的居住条件和财富分配日益恶化。

韩国第三次房地产暴涨期是1988-1990年。由于亚运会和奥运会设施的兴建、西海岸开发的资金转为投机资本，投机蔓延导致房地产价格暴涨。1988年，投机风潮席卷全国，上演了“全国投机场化、全民投机分子化”的一幕，以首尔江南区为中心掀起了全国性的投机狂潮。如果说20世纪70年代的投机者主要是高层的“太太炒房团”，那么全斗焕政府时期的投机已扩散到富人阶层，卢泰愚政府时期则蔓延到一般市民阶层。江南房价的不败神话在卢泰愚政府时期开始流行起来。1989年是投机风潮的顶峰，全国和首尔的地价分别上涨了32.0%、33.5%。(8)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第28页。首尔公寓价格的涨幅惊人，1989年为18.22%，1990年更是高达37.62%。(9)[韩]崔潢主编：《奇迹的韩国经济70年史》，首尔：书和人，2018年，第196页。佃税保证金(10)佃税为韩国特有的租房制度，租房者交给房东商定的保证金，租期届满房主把保证金全款退给租房者。暴涨是第三次暴涨期的显著特点。1986年至1990年9月期间，房价上涨了58.8%，佃税却上涨了99.8%。(11)[韩]朴承浩：《正确认识韩国资本主义历史》，首尔：那林书籍，2020年，第204页。仅1990年春季，因无法承受暴涨的佃税保证金而自杀的人数就高达17人。(12)[韩]金炯敏：《链接1990》，首尔：韩民族出版，2015年，第124页。首尔市江南区狎鸥亭洞公寓有时一天就上涨5 000万韩元。(13)[韩]延世大学国家管理研究院编：《韩国总统统治口述史料集》3，首尔：先人，2013年，第172页。房地产价格的飞涨，使卢泰愚政府察觉到政治危机，于是推进了土地公共概念政策的立法。土地公共概念规定，为了提高国民福利和社会正义，虽然承认土地的私有产权，但在公共利益优先于私人利益的情况下可以征用私人地产。土地公共概念立法和经济转入不景气，使20世纪90年代前半期的地价和房价自光复以来首次破天荒地下跌。1997年的金融危机也导致地价和房价下跌。

韩国第四次房地产价格暴涨期是2001-2006年。金大中政府为了克服金融危机而扶植房地产，解除了各种限制投机的措施，尤其是废除了土地公共概念立法。2000年以后，随时可以借用国际流动资金，加之兴建第二期卫星城市，更是为房地产投机提供了可乘之机。第四次投机风潮与前三次具有不同的特点：首先，公寓价格主导了房地产价格的暴涨。公寓价格的上涨幅度远大于地价、大型办公楼和门市房。其次，首都圈成为暴涨的中心。2006年，首尔和京畿道的房价分别上涨18.9%和24.8%，与此相反，釜山和大田却分别下降0.6%和0.7%。(14)[韩]国情报告特别企划小组：《大韩民国不动产40年》，首尔：汉斯媒体，2007年，第276页。这也说明，只有缓解首都圈的高度集中才能从根本上解决房地产问题。2000年以后的3年期间，江南三区的公寓价格涨了102.9%。(15)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第29-30页。根据三星经济研究所的分析，该时期江南区公寓的投资回报率为93.8%，公司债券的回报率为23.1%，定期存款利息为17.9%，综合股份指数更是为-25.2%。(16)[韩]三星经济研究所：《住房市场不稳持续的原因和解决方法》，CEO information,No.424(2003)。首都圈的房价涨幅远高于地方城市，涨幅差距悬殊。最后，首都圈主要城市的地价也大幅上涨。直到2007年征收房地产综合税之后房价才有所稳定。总之，经过四次暴涨期，首都圈的公寓成为投机中心，至今依然如此。

韩国第五次房地产暴涨期是2018-2020年，属于目前进行型。自2018年以来，韩国累计颁布了23项房产新政，然而首尔公寓市场再次掀起投机狂潮，公寓楼价格大幅上涨52%。(17)[韩]宋五美：《经济正义实践联合要求拥有多套住宅的共同民主党议员出售多余住房》，https://www.dailian.co.kr。很多民众担心房价继续攀升，急于购置房产，掀起了一股恐慌性购房潮。2020年7月的房产交易量创历史新高，同年1-7月累计交易量高达76.2万套，(18)[韩]韩国国土交通部2020年8月20日报道资料,7月份住房和佃税交易数量。较前一年同期近乎翻倍。随着第五次暴涨，家庭负债总额高达1 637.3万亿韩元，(19)《房价飞涨52%，掀起恐慌性购房潮》，《央视财经》2020年8月21日。是韩国现代史上家庭负债的最高值。在长期低利率和房价暴涨的情况下，大量热钱涌入楼市。然而，一旦房价下跌或者政府上调利率，这些资产就很有可能会变成不良资产，甚至会成为拖垮实体经济的潜在因素。

二、抑制房地产投机举措：土地公共概念立法和出台房地产综合税

卢泰愚、卢武铉两届政府时期，由于房价的暴涨大有演化为政治危机的态势，因此，两届政府为抑制房地产投机而采取了有力措施。

1980-1987年，韩国新增居民185万户，但住房仅增加了约100万套。(20)[韩]金仁镐：《共存与和解的韩国现代史》，首尔：国学资料院，2013年，第247页。在住房供求严重不平衡的情况下，投机资金促使房产价格急剧上涨。1988年，由于房价和佃税保证金的暴涨民怨沸腾，以致卢泰愚的经济秘书文熹甲曾指出，“如果住房问题得不到解决，必将引发暴动”。(21)[韩]国情报告特别企划小组：《大韩民国不动产40年》，首尔：汉斯媒体，2007年，第132页。卢泰愚政府为了惩治投机，出台了兴建200万套住房和5座卫星城市的计划，还制定了土地公共概念政策。

卢泰愚执政伊始就大力推行200万套住房建设计划。1981-1987年间，年均建成22万套住房。1987年韩国全国参与住房总数也不过是645万套，1988年首尔的住房总数为160万套。(22)[韩]卢泰愚：《卢泰愚回忆录》下，首尔：朝鲜新闻弗雷斯，2011年，第43页。由此可见，200万套住房工程的浩大。

韩国房地产价格飞涨的震源在首都圈。为了大幅提高首都圈的住房供给量，将90万套划给盆塘、一山等五座首尔的第一期卫星城市。(23)[韩]韩宗洙、姜熙勇：《江南的诞生》，首尔：未知书，2016年，第170页。其中仅盆塘一地就兴建了9.75万套住房。为了促进私人资本的住房建设，1989年政府把销售价格上限制改为成本价联动制，结果住房供给量大幅增加，1988年为32万套，1989年激增为46万套，1990年更是高达75万套，200万套住房比预期提前一年实现。(24)[韩]李璋圭等：《当经济遇到民主化》，首尔：呈上，2011年，第246-247页。住房普及率在1985年只有69.8%，而1991年则上升为74.5%。(25)[韩]金东浩：《总统经济史》，首尔：哈达，2019年，第225页。

1989年，占人口5%的上层占有全部私有土地的65.2%，而在首尔、釜山等大城市有70%的住户则毫无地产。(26)[韩]金仁镐：《共存与和解的韩国现代史》，首尔：国学资料院，2013年，第248-249页。为了抑制投机，卢泰愚政府制定了土地公共概念制度。文熹甲全力推进这一政策，因此他被保守团体污称为“赤佬”。1989年12月，国会通过了土地公共概念(亦称地公主义)等三个法案，即《宅地所有上限制》《土地超额利润课税制》《开发利益回收制》。《宅地所有上限制》规定了在特别市、直辖市的个人宅地上限为200坪，对超出上限的部分征税。宅地上限制限制了投机可能性较高地方的宅地面积。《土地超额利润课税制》是对闲置土地地价上涨部分征税的制度。对上涨地价最高可以征税50%。《开发利益回收制》是对开发土地而产生的预期利润征税50%(2001年1月下调为25%)的制度。可以说，土地公共概念三法的制定是房地产价格的飞涨、统治阶层的危机意识、社会舆论的压倒性支持等因素交互作用的结果。

1990年5月，卢泰愚政府下令企业一年内不得购入地产，还强制财阀出售非业务用地产。打压投机和住房供给的增多，使20世纪90年代的房地产市场出现了前所未有的稳定。

土地公共概念政策被认为是韩国现代经济政策中最为进步的政策，只可惜最终都被停止或废除。三个法案中，争论焦点是被指属于过度管制的《土地超额利润课税制》。1994年7月，宪法法院判其为与宪法不一致。1998年12月，金大中政府为了搞活房地产而将其废除。《宅地所有上限制》对超出上限部分征收宅地价格的7%-11%，截至1998年共征收1兆6 779亿韩元。(27)[韩]金东浩：《总统经济史》，首尔：哈达，2019年，第230页。1998年9月，金大中政府以侵害国民财产权为由废除了该法案。第二年，宪法法院宣布该法案为违宪。2004年，卢武铉政府中止了《开发利益回收制》。土地公共概念在韩国被指责为“共产主义”，但却抑制了投机风和财富的集中，并且影响到后来的土地交易许可制和房地产综合税。土地公共概念确立了土地交易许可制的牢固地位。2021年，韩国几位执政党头面人物主张恢复土地公共概念政策。

1997年的金融危机促使韩国房地产市场急速降温。待售的住房数量剧增，出现众多倒闭的建筑公司。(28)[韩]金仁镐：《共存与和解的韩国现代史》，首尔：国学资料院，2013年，第270页。为此，金大中政府大幅放宽了房地产相关限制并采取了各种支援政策。

然而，从2001年开始房地产市场过热，以江南三区公寓为中心房价飞涨，“江南不败”神话(29)韩国人认为首尔的江南、瑞草、松坡三区的房价只涨不跌。达到顶峰。不仅住房销售市场过热，地价也呈现飞涨趋势。卢武铉政府接连出台了多项房地产政策。譬如，2003年5月的住房价格稳定对策和“10·29”对策，2005年的“8·31”政策，2006年的“3·30”政策，2007年的“1·31”政策。

韩国长期以来投机盛行的重要背景是对房地产的课税标准过低。譬如，1993年的课税标准是公示地价的21%，而公示地价只是市场价格的70%-80%。(30)[韩]国情报告特别企划小组：《大韩民国不动产40年》，首尔：汉斯媒体，2007年，第106页。那一年，金泳三政府高调宣称地税的课税标准将直接转换为公示价格，但1997年课税标准仅提高到公示价格的30.5%。之后，2002年课税标准反而又降为21.5%。(31)[韩]国情报告特别企划小组：《大韩民国不动产40年》，首尔：汉斯媒体，2007年，第106页。1995年，金泳三政府推行了房地产实名制，但只是徒具虚名的房地产市场透明化措施。申报价格和实际交易价格差距很大，虚报价格和阴阳合同成为惯用手法。直到2006年卢武铉政府实行房地产实际买卖价格申报制、实际交易价格登记簿记载制才实现了透明化。

在2005年的“8·31”政策中新设了房地产综合税，这是自土地公共概念政策以后最为严厉的抑制投机的举措。2007年1月，按照“8·31” 政策对房地产的征税标准逐渐现实化，作为财产税基准的公示价格反映了实际价格的80%。经过1年的犹豫期，所有房地产交易税的征收都以实际交易价格为基准。因此，房地产综合税可谓是历史性的改革措施。可惜的是，仅1年多后，李明博政府大幅缩小综合税的征收范围，又开始给投机开绿灯。

三、韩国房地产投机屡次蔓延的根源

房地产价格上涨过猛、过快带来了巨额利润。以1963年的地价为100，1963-2007年期间首尔的地价则涨了1 176倍，大城市地价涨了923倍，同期CPI上涨了43倍。(32)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第25页。相比于物价，首尔和大城市的地价分别飞涨了27倍和22倍。残酷的现实促使人们选择房地产投机。

韩国公有地的比重只有23.2%，私有土地比重高，多半国土直接暴露于投机面前。以色列、新加坡、中国台湾地区、美国和瑞典的公有地比重分别是86%、81%、69%、50%和40%，暴露在投机面前的土地相对有限。(33)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第53页。除了公有地比重低之外，投机蔓延的原因还有如下几点：

第一，由于多种原因房地产不败神话已深深植根于人们心中。具体而言：

首先，韩国家庭资产的近80%集中在房地产，使大多数人都希冀价格的上涨。据韩国统计厅的调查，2006年户均总资产约为2.8亿韩元，其中房地产占76.8%，远高于美国的39%和日本的42%。(34)[韩]国情报告特别企划小组：《大韩民国不动产40年》，首尔：汉斯媒体，2007年，第344页。韩国的这种家庭资产结构是由于拥有多套住房的家庭过多和房贷数额过大造成的。由于制度缺陷，房主即使拥有多套房产，应缴的房产税却较少。韩国独有的佃税制度为坐拥多套住房提供了方便。由于房价飞涨，以佃税保证金充当购房款就可以获利。佃税保证金不仅可以补充不足的购房款，而且不带利息。已经拥有住房的人，再次购置房产时约一半购房款以佃税保证金充当。对于佃税租房者而言，期满后佃税保证金也可以随时转换为购房资金。1990-2005年，首尔市江南三区95%的新增住宅为有房户购置，全国新增住房的46%被用来炒房。(35)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第234页。据统计，佃税房为356万套，住房占比为22%；月租房为240万套，住房占比为15%。(36)[韩]统计厅：《2005年人口住房总调查》，2006年。在韩国出租房屋获得的收入是免税的，拥有多套房产的人通过登记为出租房屋者的方法逃漏税。

其次，韩国绝大部分人把住房视为增殖财产的一种手段，而不是居住空间。一项关于闲散资金投资的问卷调查显示，1979年投资房地产的只有28.6%，2006年却增到57.4%。(37)[韩]国情报告特别企划小组：《大韩民国不动产40年》，首尔：汉斯媒体，2007年，第71页。韩国的公寓房龄到20年就可以拆迁，于是出现了希望自家公寓安全检查不合格的怪现象。安全不合格就可以被拆除并新盖，从中赚钱或者增殖资产。有人说，祈祷自家公寓尽快破旧的国家全世界就只有一个韩国。(38)[韩]朴元甲：《房地产未来冲击》，首尔：指导书，2010年，第28页。因此，韩国的公寓寿命超短。美国公寓的平均寿命为103年，韩国则仅为22.6年。(39)[韩]康俊晚：《房地产掠夺国家》，首尔：人物和思想社，2020年，第121页。

最后，历届政府缺乏一贯性的房地产政策和对住房的低投入也使房地产不败神话得以延续。政府的政策往往是经济过热时加强管制，萧条时放宽管制，反复不断。投机者也摸清了这种规律，这也使得政府政策威信扫地。政府对住房的投入少，费用相对低廉的公共廉租房的占比仅为3%，大多数人只能选择私人产权的住房。

总之，房地产不败信仰并不是短期内形成的，从第一次到第四次暴涨期通过投机获得的差价分别是20-30倍、5-6倍、2-4倍和2倍，回报率远高于同期的任何行业。(40)[韩]国情报告特别企划小组：《大韩民国不动产40年》，首尔：汉斯媒体，2007年，第67页。

第二，韩国住房分配制度的缺陷给投机提供了可乘之机。韩国的新房销售和购买制度比较特殊，不得随意销售20套以上的新房，只能分让给住房申请储蓄账户的开设者。分让是韩国分配、销售新房的用语。同样，即使有再多的现金也不能随时随地购买新房，购新房只能按照申请程序购买。无房户要分得新房首先必须开设住宅申请储蓄账户，分房排序由储蓄账户开设时间和存款数额来决定。可是由于符合条件的申请者过多，只能以抽签决定房主。由于抽签全凭运气，而且大多数申请者争相追逐于首都圈，卫星城市的申请和抽中的比例一般都超出几十比一，甚至几百比一。首尔麻浦区新水洞的申请和抽中的比例高达178∶1，京畿道东滩的申请和抽中比率甚至为458∶1。(41)[韩]金东浩：《总统经济史》，首尔：哈达，2019年，第520页。抽中者在施工之前须交房款，政府再发放一定的补贴，以房款和政府补贴组成基金，并以低息贷给建筑公司，作为代价政府规定分让价格的上限。建筑公司购置地皮、施工并按照政府的定价分让，分让价远低于市场价。譬如，20世纪80年代末政府规定的分让价是每坪127万-134万韩元，而市场价则是300万-800万韩元。(42)[韩]朴昇：《仰望天空，仰望星星》，首尔：韩国日报社，2010年，第293页。因此，分得房子就可获利。分让得到的住房在一定期限内禁止转卖。分让价和市场价的差距越大，其禁止转卖期限就越长。板桥新城市的禁止期限为7年，有的则长达10年。

住宅申请储蓄账户是韩国特有的制度，分为申请存款、申请储蓄等三种。开设申请储蓄的账户有1 500万个，其中有资格立即可以申请分房的账户就有1 000万个。(43)[韩]金秀贤：《不动产结束了》，坡州：五月之春，2011年，第236页。2009年5月出台所有人都可以开设综合储蓄申请以后，仅1年新开的账户就高达1 400万个。韩国的经济活动人口约为2 800万人，约相当于1 700万户。2002年，韩国的住房普及率首次突破了100%，2007年则升为108.1%，多出103.2万多套住宅。(44)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第186页。到2012年住房普及率虽有所下降，但仍高达102.7%。(45)[韩]柳承烈:《根深叶茂的韩国史》7，首尔：伽蓝企划，2016年，第848页。住房普及率和储蓄账户数量说明，不管有房还是无房几乎所有家庭都在等待抽签。即使这样频频出现升值可能性较低的郊区新房连一个申请人都没有的现象，这是大家都只关注升值空间大的公寓造成的。任何人均可开设储蓄账户，使得大批投机者混入申请队伍，而且一旦抽中就能坐地获利，导致大部分人都有了投机心理。

第三，历届政府放宽管制或刺激房地产政策的影响。金融危机时期仅建筑业失业人员就高达100万人，上扬景气、增加就业成为首要任务。金大中政府以克服金融危机为名，解除了17条管制。在土建财阀的全方位斡旋之下，建设交通部提出兴建第二期卫星城市，从而唤醒了投机恶灵。2004年，分让原价公开成为国民的关注焦点，卢武铉反对公开。未公开促使民间建筑公司肆意哄抬楼价。1998-2006年期间首尔地区公寓的分让均价每坪从512万暴涨到1 546万韩元，8年期间上涨3倍。(46)[韩]国情报告特别企划小组：《大韩民国不动产40年》，首尔：汉斯媒体，2007年，第194页。2007年1月，韩国政府不得不决定公开首都圈和投机盛行地区的分让原价。李明博、朴槿惠政府时期还实行了刺激投机的政策。譬如，朴槿惠政府的副总理崔炅焕公布了放宽限制增加贷款总量的方案，以此刺激房地产。李明博政府虽也实施过多项房地产刺激政策，但就不敢放宽贷款总量限制，(47)[韩]全康洙：《房地产共和国经济史》，首尔：精良书，2019年，第119页。说明崔炅焕的宽松政策何等冒险。全国各主要城市都显露出投机的前兆，2016年下半年投机达到顶峰，11月家庭债务总额突破1 300兆韩元，至此政府才踩了刹车。家庭债务中占最大比重的就是房地产相关债务。如以储蓄银行的借贷为基准，家庭房贷总额从2003年开始每年都超出60%，意味着抵押房子的贷款流入了房地产投机。可以说，在韩国房地产投机常态化了。

四、房地产投机的负面影响

房地产投机所带来的负面影响可谓复杂而深远，主要体现在如下三个方面：

第一，房地产投机加剧了首都圈人口和财富的集中度，特别是以江南三区为中心的首尔及其卫星城市的集中度奇高。首都圈人口在全国人口中的占比从1960年的20.8%增加到2012年的49.3%。(48)[韩]柳承烈:《根深叶茂的韩国史》7，首尔：伽蓝企划，2016年，第702页。1970-2005年间，韩国人口增加了1 600万，其中仅首都圈就增加了1 400万。除了城市国家外，再也找不到像韩国这样近一半人口集中在首都圈的国家，以首都圈高集中度而闻名的日本和墨西哥也都不超过25%，(49)[韩]朴昇：《仰望天空，仰望星星》，首尔：韩国日报社，2010年，第311页。韩国的首都圈集中度为世界之最，真可谓是首都圈共和国。

首都圈的面积占比为11.8%，其中首尔、京畿道和仁川分别占0.6%、10.2%和1.0%。但2008年，首都圈地价总额的占比为66.2%。尤其是只占国土面积0.6%的首尔地价总额的占比为31.6%，相当于除了首都圈以外其他所有地方地价总额。2008年首尔的住宅总数为231.6万多套，全国占比为17%，然而首尔住宅价格总额的占比却为40%。首都圈的公寓总数为748.1万多套，占全国公寓的48%，但首都圈公寓公示价格总额却占全国公寓的76%。(50)这个自然段所有数据均出自[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第44-45页。

根据韩国鉴定院的调查，1963-1977年间首尔地价上涨了87倍，但江南三区上涨了176倍。同期首尔的CPI上涨了大约6.4倍。(51)[韩]《14年期间首尔地价上涨了60倍》，《东亚日报》1978年4月12日。按照孙正睦的观点，江南三区的地价上涨幅度比韩国鉴定院的数据要高出许多。江南区鹤洞、新沙洞分别上涨了1 333倍和1 000倍。(52)[韩]孙正睦：《首尔城市规划故事》3，坡州：韩院，2003年，第158页。根据韩国学者的统计，1953-2007年间韩国的地价总额暴涨1万倍以上。(53)[韩]李廷雨等：《朴正熙的真面目》，首尔：时事IN书，2011年，第87页。2001年地方和首都圈的地价总额分别为595兆和711兆韩元，2011年则提高为1 174兆和2 361兆韩元。(54)[韩]康俊晚：《房地产掠夺国家》，首尔：人物和思想社，2020年，第130页。两者相比较，就能看出首都圈是投机的中心。

江南房地产所有者决定房产政策，因此江南房价居高不下。韩国人的教育热举世闻名，20世纪七八十年代绝大部分名牌高中都迁到江南，人们就蜂拥而至。在韩国社会产生富二代的两大枢纽是房地产和教育。如能在江南拥有房地产，就可以上名牌高中、名牌大学或者留学。在教育和房地产两大资源方面，江南地区的居民拥有明显优势。

第二，房地产投机造就了有房者和无房者两个不同的阶层，加深了社会的两极分化。房地产投机拉大了有房者和无房者的差距。第四次房地产暴涨迅速拉大了有房户和无房户的资产差距。据2005年的监查资料，如没有贷款，在首尔购置110平方米的公寓需要30年，购置83平方米的公寓则需要23.2年。(55)[韩]朴世吉：《开创未来之韩国人史：经济》，首尔：时代之窗，2010年，216页。韩国每年的房地产收入超出GDP的30%。(56)[韩]南基业、全康洙：《不动产和不平等以及国土保有税》，《社会经济评论》2017年第54号，第121-123页。1999年2月，房地产市场价格总额为2 000兆韩元，2006年9月超过了4 000兆韩元，2 000兆韩元就从无地产群体手中转到地产所有者群体手中，导致了财富的逆向再分配。(57)[韩]任荣泰：《大韩民国史》，坡州：原野，2008年，第1061页。这就使得市民即使是借贷也要购房，其结果是房贷总量迅速增加，2002年为391兆韩元，2020年7月则飙升为1 637.3兆韩元，已经成为韩国经济的重大隐患。

1970年，韩国人口的72%居于自家，26%居于出租房。但此后自家比率持续下跌，1985年降为54%，1990年降为50%，2005年为55.6%。(58)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第188页。全体住户中只有60%的人拥有私人产权住房。与此相反，1970年租房户的比率只有26%，1980年上升到40%，2005年为41%。(59)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第188页。2002年韩国的住宅普及率已经超出了100%，但只有极少数人坐拥多套住宅，约一半的人还是居住在出租房。(60)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第48页。据2003年的统计，私人产权住宅总数为1 370万套，其中的556万套属于仅有1套住房的家庭，814万套属于拥有多套住房的家庭。(61)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第48页。坐拥多套住房人员最多的是京畿道和首尔，约31.2万人拥有79.6万套住房。(62)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第51页。841万户家庭为无房户，由此，韩国每年都有19%的人搬家。(63)[韩]京乡日报特别采访组：《住在哪儿？》，坡州：四季，2010年，第28页。2005年，韩国居民约1 666万人在出租房居住，所占比重高达41.4%。(64)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第90页。首都圈居民中无房户为355万户，占48%，京畿道、大田、釜山等地的租房比率也都超出了40%。(65)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第90-91页。

2004年，韩国的资产基尼系数为0.638，当年的收入基尼系数为0.31，两者相比较就可看出资产差距悬殊。2006年社会上层10%的收入占全体国民收入的26.1%，而上层10%的资产却占全部国民资产的49.4%，(66)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第198页。资产的两极化远比收入的两极化要严重。根据最新统计，2014年上层10%占有全部私人所有土地的64.7%；上层1%占有全部法人所有土地的75.2%，反映土地集中程度极为严重。(67)[韩]全康洙：《房地产共和国经济史》，首尔：精良书，2019年，第67页。只是与过去不同的是，大土地所有者不是农业地主，而是拥有城市地产和大片山林的新地主。

第三，投机导致房地产费用过高，居住负担沉重。日本以房地产价格昂贵而著称于世，但韩国工人的居住和教育费用却相当于日本的2至3倍。如果将日本工人的居住费用和教育费用定为100，那么，韩国劳动者则分别是208和291。(68)[韩]宋泰政：《挤压平民生活的居住费和教育费》，《LG一周经济》2003年5月1日。联合国指出收入与住房价格的适当比率(PIR)为1∶3或1∶5，也就是说，较为适当的房价是年收入的3至5倍。但2006年韩国的平均PIR是6.5倍，首尔为9.8倍，江南圈为12.8倍，而且PIR倍数还在日益攀升。(69)[韩]孙乐九：《房地产阶级社会》，首尔：胡麻尼塔斯，2008年，第92页。2021年，联合国虽把韩国划入发达国家行列，但韩国平民由于昂贵的居住负担，日常开销非常吃紧，幸福指数偏低。

五、结语

卢泰愚政府兴建第一期首尔卫星城市之时，首尔的住房普及率仅为56%，住房可谓相当紧缺，因此，兴建无疑是绝对必要和正确的。2001-2015年期间，韩国兴建了东滩、金浦、板桥等10座第二期卫星城市。2008年金融危机爆发后，地产行业急速下沉。第二期卫星城市滞销或者由于上下班极不方便，已然成为包袱。关于住房供给，一种观点以住房普及率超出100%为由，认为没必要再增加住房；另一种观点则以发达国家的住房普及率110%-120%为由，主张继续增加住房。文在寅政府的房地产解决方法是第三期新城市和首都圈特快列车的建设，这等于放弃缓和首都圈集中度和全国均衡发展政策。兴建第三期卫星城市再次飙高了停涨的房价。首都圈住宅问题的根源是首都圈的经济力集中。目前，首都圈的住房普及率已超出100%，在没有解决首都圈的经济力集中的情况下，就兴建第三期新城市只能是治标不治本。第三期新城市将加剧首都圈的密集度和房地产价格的上升，不仅不能解决问题，反而很可能陷入首都圈的密集度和房价继续上升的恶性循环。

韩国的房地产投机历程给我国的启示是，房产是关乎民生的重中之重，治理投机是一项极其长远而复杂的工作。