以案说法论“居住权”的具体适用

王斯奕 罗 军

（1.中共自贡市委党校，四川 自贡 643000；2.四川明炬（自贡）律师事务所，四川 自贡 643000）

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》），《民法典》作为人们生活的百科全书，调整了人们生活各方面的人身和财产关系，作为十九届四中全会后颁布的第一部法律，对发展国家治理能力、治理体系现代化具有深远影响。其中作为亮点之一的居住权制度首次被纳入我国民法规范体系物权编中，依据《民法典》第366条规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

所谓居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有占有、使用的权利，居住权设定的目的在于将房屋所有权人在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以满足房屋所有权人的其他安排。①杨立新，李怡雯.民法典物权编对物权规则的修改与具体适用［J］.法律适用，2020-06-01.关于居住权具体运用本文通过以下三个案例加以分析。

一、有利于化解保姆和子女财产纷争

（一）案例1

丧偶老人（男）A在生病卧床期间，其子B为A聘请了一保姆C（女），C在照顾A期间，两人日生情愫，A私下决定与C结为夫妇且A考虑C名下无房，立下遗嘱将自己的房屋单独留给C。后A去世，B与C展开了激烈的遗产大战。

（二）案情分析

我国人口老龄化问题日益严重，许多子女选择给老人聘请专门的保姆照顾其起居饮食，对老人而言，长期陪伴照料自己的保姆胜似亲人、伴侣，有的甚至不顾子女反对与保姆办理结婚手续，立下遗嘱将房产赠予保姆。然而当老人去世后，保姆和子女房产争夺大战一触即发。

案例1，要解决A留下的房屋权属归属，在《民法典》颁布前，所适用的《民法通则》《民法总论》《婚姻法》相关条文规定，若A立遗嘱时，意识清楚且符合立遗嘱的形式条件，其具备民事行为能力有权将其自己拥有的房屋遗赠于C。但面对法与情，C可能最终获得了房产，但势必会伤害B的情感。此类案例在现实中常有发生，现在许多子女对父母再婚的问题非常反感甚至大力阻挠，担心父母再婚以后，自己在财产继承问题上受影响。根据《婚姻法》作为自然人只要满足法定条件都享有婚姻自主权，父母是有权自主决定是否再婚，子女无权干涉。但同时根据《婚姻法》夫妻双方有相互扶养的义务，若只是同居关系双方是无相互扶养的义务，如果父母不再婚，生病后子女的负担将会较大，老人也得不到较好的陪伴与照顾。

（三）如何通过居住权解决

通过设立居住权，在法与情上找到一个契合点有助于化解保姆和子女之间的财产纠纷。就案例1，老人A在世时可以去房屋管理机构在所属房产上登记设立居住权，将C设立为永久性居住权人。A可以立下遗嘱，该房屋归其子B拥有。当老人去世后，C可继续在该房屋里居住直至她去世，最终A遗留下的房产权属依然归其子B。

通过居住权的设立，一方面C在A生前对A积极履行了夫妻扶养义务，且在A去世后无房居住，C获得永久性居住权人，可以在其有生之年免费居住在该房屋内。另一方面作为子女B，继母C在父亲病重之际日夜守护在其身旁，对父亲照顾有加，作为感激可以接受继续C对该房屋的使用权，但其并没有因此丧失对房屋的所有权，C在世时B仅对房屋的使用权受限，但不影响其对房屋所有权在其他方面的限制，他仍有权对该房屋行使买卖、抵押法律行为等。

二、有利于解决子女和父母之间房屋居住纠纷

（一）案例2

家住四川某县城的夫妇A、B二人为给成都工作的儿子C在成都全款购买一套二手房，不仅把二人毕生打工存下的全部积蓄取出还把县城的房子卖了，凑够200余万在成都买了一套房子，登记在C的名下，A、B、C三人共同住在该房子里。后C认识了女友D，二人交往半年后结婚，婚后D也住进了该房屋。但D与A、B二人因生活习惯等家庭琐事经常吵架，D不愿与A、B二人共住，与C商量，要求A、B二人搬离该房屋，A、B二人认为该房屋是二人出资全款购买，虽然房产证上写的C的名字，但仍然应归A、B二人所有，因此怒把儿子和媳妇C、D二人告上法院，要求法院确认该套房屋的所有权。

（二）案情分析

不少父母爱子心切，倾其所有为子女购置房产，把房产登记在子女名下或登记在子女夫妻二人名下。司法实践中首先应根据父母与子女间有无约定，来认定是赠与还是借贷。根据民事法律行为以当事人的意思表示为优先的原则，父母为子女结婚购房出资，如果对该出资有约定，则依约定，如果没有约定，则推定为赠与。《最高法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释二》第22条的规定：父母为双方购置房产出资的，该出资应当认定为……赠与。①父母为子女结婚购房出资，离婚时如何处理？龙行天下.网络（http：//blog.sina.com），2017.

回到案例2，根据适用上述司法解释和我国《合同法》中对于“赠与”只规定，赠与应以“明确表示”的意思为准，但对“房产登记”在谁的名下是否属于一种“明确表示”赠与谁的意思，因此法院将A、B出资购房的行为推定为对其子C的赠与。当然父母A、B为是在C、D结婚之前出资购置的房产，我国《婚姻法》确立的是婚后所得财产共同制原则，认定当事人的财产是否为夫妻共同所有必须是以婚姻关系存在为前提，所以还是认定为C个人财产，不视为C、D共同财产。

在案例2中父母A、B二人用大半生的积蓄，甚至把老家房子置卖为其子C购置房产，如果一概推定为赠与，这显然对父母在道义上不公平，与我国社会主义核心价值观有所背离。

（三）如何通过居住权解决

根据原有法律，父母若无约定其行为视为对子女的赠与，显然与我国社会主义核心价值观里关于家庭伦理道义有所悖理。通过对居住权的设立，针对父母为子女全款买房设立了保障，老人享有对房子终身居住的权利，有利于实现老有所依。

就案例2而言，夫妇A、B二人在全款购房时，可以在办理房屋登记手续的时候，在该房屋上为自己设立永久性居住权，以后无论其子如何处分该套房屋，均不影响老两口对该套房子享有永久性居住的权利。

三、有利于缓和离婚后房屋居住的困境

（一）案例3

夫妻A、B二人，婚后共同出资100万元购买了位于成都二环的房子用于共同生活居住，结婚五年中因生活琐事经常吵架，夫妻关系难以维系，二人决定协商离婚。A、B对家里其他共有财产、债权、债务已做好分割，由于成都房价上涨，唯独二人共同出资购买的房子无法协商一致，二人只好对簿公堂，请求法院进行分割。

（二）案情分析

在许多离婚纠纷中，最大的财产争议就是共同房屋的权属分割。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第20条，在当事人双方都想主张房屋所有权时，双方可以通过竞价取得，未取得房屋所有权的一方获得另一方相应的经济补偿。然而在司法实践中，由于当前房价上涨过快等因素，通常双方都极力主张获取房屋所有权，不愿接受另一方的房屋款补偿，特别是在一些一二线大城市，房价、租金都很高。因此获得房款一方通常暂时不能马上购置新房屋居住，造成暂时无房可住的困境。鉴于此，案例3的夫妻A、B双方才会对簿公堂，出现对房屋誓死力争的情形。

（三）如何通过居住权解决

通过对居住权的设立，针对夫妻双方离婚时房屋权属分割问题，一方获得了房屋所有权，不仅应给予另一方经济补偿，还可以考虑在房屋上为另一方设立附时间或条件的居住权，给予另一方有充分的时间和资金购置或租赁新房屋，有利于缓解离婚纠纷久拖不决的问题。

就案例3，A、B二人离婚时，一方获得了房屋所有权，可以考虑给予另一方经济补偿并在办理房屋过户登记手续的时候，在该房屋上为另一方设立附条件或附期限的居住权，缓解了另一方过渡性的临时居住问题。

通过以上三个案例的深入剖析，居住权作为一种物权，由于其对世性、排他性等性质，为民事法律制度提供了更为完善的保障，《民法典》通过设立居住权，有利于解决遗产问题中财产纠纷，婚姻家庭关系中的房屋权属纠纷，特别是对于弱势群体权益的保护有着十分重要的意义。