“一房二卖”纠纷的法律适用问题研究

张洁珊

（广东亿张箭袖律师事务所，广东 深圳 518000）

顾名思义，一房二卖是将同一套房屋进行两次售卖，这也是法律法规中的专有名词，就是指出卖人同时把同一套房子卖给不同的两个对象，签订两个合同，法律上也把这种现象称作是二重买卖。当房地产市场在进行买卖交易时，部分开发商会因为房地产升值，为了获取更高利润而出现违约现象，会把同一套房屋用更高的价格与第二位购房者进行交易，签订第二合同。也就是俗称把同一套房屋卖给两个买主，也被称作是一房二卖。

一、一房二卖现状

随着社会经济的快速发展，我国的房地产业也迎来了十分广阔的发展前景，对应的房价也呈现日渐增长的趋势，整个房地产的交易市场愈发火爆。而住房消费又与民生百计存在直接关系，更是我国最重要的税收来源。但是与日渐繁荣的房地产市场发展情况相比，其所处的法律体系仍然不够健全，对应的监管体制也不够严密。部分开发商会因为驱力内在原因而从法律以及监管的疏漏处着手，为自身谋取更多暴利，由此出现一房二卖和多卖等现象。不仅对买受人造成利益侵害，还会对整个房地产行业的正常交易秩序产生负面影响。近年来，我们从相关新闻也可了解到，一房二卖的现象时常发生，同时这类诉讼案件越来越多。2003年，我国最高院就颁布了《商品房司法解释》，该解释中也明确规定了商品房的重复销售问题。其中，该解释中第八、九、十条都分别作出了针对一房数卖等相关行为的相关规定。但即便如此，当下的房地产市场仍然存在比较普遍的一房数卖现象。究其原因，主要还是房地产的交易行为与当下的法律法规监管体系存在不够匹配的问题，也让开发商为了牟取更多暴利而实施一房二卖或一房多卖等行为。

二、我国规范一房二卖存在的法律薄弱环节

（一）商品房竣工及交付时间为开发商带来牟利空间

在预售商品房环节，因为时间上的允许，让开发商进行一房二卖有了一定操作空间。由于整个房屋从开始动工到最终竣工需要较长时间，因此开发商也能实施一房多卖行为。从实际情况来看，商品房买卖合同本质上是一种债权类型，因此不具备对世性，而存在相对权，仅仅能发生在当事人之间。此外，债权不具有社会公开性，第三人根本不清楚债权的存在，未能表现出排他性。也正是因为债权具备的这些特点，在发生一房二卖甚至多卖的现象后，买受人无法完全了解相关信息。因此也让开发商获得了一房二卖或一房多卖的机会，由此我们也能看出，一房二卖现象在预售商品房环节发生的概率较大。

（二）商品房预售款管理的疏漏

缺乏科学完善的监督体系。对于商品房交易来说，当下的监控环节不够高效，无法完全监测预售款的最终使用，只能基本保障专款专用。这些现象也给开发商的预售款管理带来负面影响，开发商也有足够的机会挪用预售款。因此一房数卖现象也随之出现，该现象不仅会扰乱正常的房地产交易市场，还会对买卖人的实际利益造成损害，对整个房地产的健康可持续发展都会产生一定影响。

（三）商品房预售登记实施不到位

在我国商品房相关法律中，预售登记是其中不可或缺的内容，现行《城市商品房预售管理办法》中，在商品房预售方面也有详细的要求，其涉及了预售登记必须获得对应许可，也就是要实施许可制度。但是从实际情况来看，部分商品房的预售登记环节实施不到位，无法给买受人提供最大的利益保障。

三、“一房二卖”预防处理方式及法律适用

方式一：采取房屋预告登记措施。根据现行《民法典》，当事人进行房屋出售与购置的过程中，或者是签订房地产相关协议时，为了获得财产权，要采取到登记机关申请先通知等方法，并按照协议要求完成登记。预告登记后同时有权登记则不用另行通知他人同意，若是不动产在被处置的过程中，也将难以体现财产权效力。在完成登记后，债权人将不再拥有所有权利，同时房产登记3个月内未能完成登记的，则需要将最终登记权利取消。对《民法典》来说，主要是一种在违背民事违法行为后的法律制度，即首次购房者完成对应商品房合同签订后，需要同意登记对应条款，并第一时间完成登记房屋通知。若是第一个买家完成对应的提前通知登记，但是在未经过第一个买方同意的情况下，卖方又签订了后续的房屋销售合同。但由于此房产具备通知登记，因此也无法对相关的房屋信息进行变更，也就无法获得对应所有权。［2］

方式二：结合《中华人民共和国调解法》的相关规定，充分发挥人民调解、行政调解以及司法调解等众多作用。在此情况下，也要坚持合法、合理、平等、自愿的基本原则，要用更加多元化的条件对当下存在的一房二卖纠纷进行有效解决。若是司法确认制度采取了调解协议，将显著提高调解效率和合规性，能用更加有效的方式处理现存的一房二卖纠纷问题，房屋买卖双方可以加强协调，采取请求解除买卖合同、返还已付房款与利息、赔偿等措施，同时房屋售卖者要承担低于房款一倍的赔偿责任，结合法律法规完成调解协议工作，避免司法资源出现浪费。

方式三：司法机关应履行好司法职责，要根据公平公正、搁置争议的基本原则，采取走司法程序或提起民事诉讼等方式，最大限度地维护公民的基本权益。人民法院一定要严格执行相关的登记制度要求，在实际工作时也要始终坚持处理案件并积极提起诉讼。部分满足法律规定的民事案件必须第一时间完成登记备案。根据我国《民法典》等相关法律，对商品房的合同纠纷问题进行有效界定；也可以结合《商品房销售管理办法》与《司法指导意见》等相关法律法规调整。对存在破坏法律法规的负面行为进行严厉打击，强化对应的民事执行力度，缓解当下存在的破解难、执行难等问题。

四、“一房二卖”问题的法律应对策略分析

（一）创建不动产预告登记制度

分析一房二卖情况发生的原因，关键在于房屋买受方签订房屋买卖合同的过程中，没有及时获得房屋对应的产权信息。当出售方存在故意隐瞒现象时，买受方也无法通过正常渠道获得对应的相关信息，因此出售方也会出现恶意隐瞒等现象继而发生一房二卖。当下，我国的房屋在出售过程中出现一房二卖现象，最主要的原因就是买卖双方对相关的房产不动产产权信息存在的信息不对称问题。为了消除这个情况，政府部门必须结合实际情况，尽快建立起完善的不动产预告登记制度，从当下我国的《民法典》实施情况来看，针对不动产的预告登记制度虽制定了相关规定，各地区的房管部门也在积极落实《民法典》相关的房屋不动产预告登记工作，但是具体的落实效果还不够显著。因此，对于有意愿购买的买方来说，在签订对应合同时一定要仔细询问当地房管部门的不动产信息库，从该数据库中获得自己想要购买的房屋信息，核实该房屋是否存在不动产权纠纷。在签订对应合同时，也要及时对购买的不动产进行预告登记，必须事先将自己的房屋产权锁定。［1］

（二）规范房屋买卖流程

根据《民法典》的相关规定以及当下我国关于不动产预告登记制度的相关规定，对房屋进行买卖时，买方应该首先核实相关的产权信息，在核实信息无误以后，再根据双方的原定计划与约定签订对应的购房合同，并且向出卖方预付一定的定金或是首款。在签订合同以后，房屋买卖双方也要结合相关的不动产规定，对交易过程中的不动产信息进行有效登记；当后续发生产权变更时，也能以相关的预告登记为有力依据，或者是采取公告方式，向他人告知房屋产权变更信息，向他人告知该房产不得继续签订买卖合同。

综上所述，近年来我国房屋买卖中频繁发生“一房二卖”的情况，为买方带来了巨大的危害。要想彻底解决这个问题，买卖双方需要熟悉《民法典》内各项要求，还要结合《民法典》中的相关制度，对不动产的预告登记制度进行全面了解。在签订合同以后，也要及时把不动产的产权信息与对应的产权变更信息进行公示。这样才能最大限度地减少“一房二卖”现象出现，也能最大限度保护房屋买方的实际权益。