房地产企业项目融资的实践研究

作者简介：王伟（1979-），男，汉族，山东枣庄人。主要研究方向：房地产金融。

摘要：随着我国经济迅猛的发展，各个行业都进入了新的发展阶段。房地产业作为我国经济的重要产业之一，已经逐渐的成为了我国经济的重要组成部分。众所周知，房地产行业具备周期长，工程大等特点，因此，充足的资金是房地产企业的必备条件。房地产企业项目的融资就是解决资金问题的重要来源之一。

关键词：房地产企业;项目融资;实践研究

所谓的房地产项目，是指房地产开发商基于一定的法律法规，通过一定手段，获取土地、规划设计、报规立项、施工建设以及投融资等一系列的经营管理活动。各个环节的有效进行才能使房地产项目得以良好的运行。而在项目运行的过程之中，融资占据着保障运行的重要地位。本文将围绕当前监管环境之下，谈谈房地产企业项目融资的实践研究。

一、房地产企业项目融资理论基础

房地产企业的发展离不开资金的支持与保障，而融资是房地产企业的核心问题，也是决定其能否健康稳定发展的关键因素。因此，在项目开发的前期阶段，就需要对项目的融资方案进行规划与设计，以确保项目的顺利实施。房地产企业的项目融资主要有两种方式，一种为股权投资，另一种为债权性资本。前者指的是将项目投入的钱通过各种形式的金融工具来实现其价值的获取;后者指的是将筹集到的钱用于偿还本金和利息的过程中。在实际操作中，由于我国的证券市场还不够完善，所以投资者对股票的风险认识不足，导致了许多投机者利用股票价格虚高或低的泡沫来牟取暴利。

房地产企业项目融资的主要特征是：1.资金来源的多样性 房地产企业的开发周期比较长，投资金额大，而且还需要大量的时间投入。所以，在项目建设过程中，必须有足够的资金支持。 2.期限的不确定性。房地产企业的项目的开发工期一般都比较长，因此，就会面临着很多的不定性风险，这也就增加了项目的难度。如果在项目进行的时候，没有对市场的变化做出合理的判断和预测，很容易造成不可估量的损失;同时，由于国家政策的不断调整，可能会给一些投机者提供机会，从而给他们带来巨大的利润空间。3.融资渠道的多样化与分散性。目前我国的房地产业的融资方式非常的单一和集中，这也是导致其发展受到限制的原因之一。随着经济的快速增长，越来越多的投资者开始关注到自己的资产能否及时的收回，并得到预期的收益情况，这样一来，就使得许多的中小开发商为了获得更多的利益而选择了通过发行股票来筹集资金。

二、房地产企业项目融资现状及问题分析

随着我国经济的快速发展，房地产市场也在不断地完善，国家对房地产行业的政策也在逐步放开，这使得房地产企业的融资渠道更加的宽广了。但是由于中国的金融环境还不够乐观，导致很多的中小型企业无法从银行获得足够的资金支持。 首先，从宏观方面来看，因为利率的变化和信贷的调整，都会对房地产的开发造成影响。其次是土地的价格上涨，使开发商的利润减少，从而使其不得不进行融资。最后，房价的飙升，让许多的购房者望而却步。对于房地产企业的项目融资，它不仅仅是一个简单的交易过程，而是一种复杂的风险投资。

三、房地产企业项目融资措施

近年来，我国经济发展迅速，房地产市场也逐渐繁荣起来，房地产行业的投资规模和开发速度都在不断的扩大中。但是由于国家宏观调控政策的出台和土地价格的上涨等因素，使得房地产企业的融资难度加大，资金链也会出现断裂，这就给房地产企业的项目融资带来了很大的困难与挑战。

（一）构建多元化项目融资形式

作为房地产企业来说，其所开发的周期性较长，且投资金额是巨大的。因此，其必须具备完备的资金链，才能保证房地产项目的持续稳定运行。在房地产项目之中，除了股东出资之外，融资是保证项目资金最为有效的方式。融资的方式多种多样，必须构建多元化的项目融资形式才能促进融资的运行。

例如，在国家只紧不松的房地产政策背景下房地产企业可以采取上市融资、海外基金、联合开发、并购、项目融资、融资租赁、房地产证券化等多种项目融资方式。首先就上市融资来讲，房地产企业通过上市可以在短期内获得大量的资金，而且这些资金可以作为注册资本长期使用，这样就可以有效保证房地产企业的后续资金，所以对于一些大中型房地产企业可以采取借壳上市的方式进行融资。其次，随着世界全球化趋势的不断增强，越来越多的国外资本开始进入中国房地产市场，这些国外资本会选择一些实力与信誉较好的房地产企业进行合作，从而获得较高的经济收益，因此规模较大的房地产企业可以考虑海外基金融资渠道。第三，联合开发作为当前房地产企业项目融资的重要方式，在联合开发的背景下房地产开发商和经营商以合作的形式来共同开发一个项目，这样可以有效缓解房地产开发商资金短缺的困境，但却需要开发商与经营商保持计划的一致性，避免出现信息差。第四，在国家房地产政策背景下出现了小型房地产企业有地没钱，而大型房地产企业有钱没地的情况，所以大型房地产企业可以采取并购的方式来进行项目融资，以此实现自身生产规模与生产效益的增加。最后，项目融资作为当前房地产企业发展中常常采用的一种融资方式，房地产公司以公司为抵押物来成立一家专门的项目公司，这家项目公司的主要工作就是进行贷款业务，而后在筹措相应项目资金后以项目的收益来进行贷款的偿还，这种方式融资方式风险较小，所以当房地产企业在项目施工前可以采取项目融资的方式进行资金筹集。通过上述几种融资措施可以保证项目实施资金的充足，提高项目开展效率。

（二）构建完善开发项目融资保障体系

对房地产企业项目融资质量影响最大的两种因素是企业内部所选择的融资方式以及政府机构所构建的保障体系，融资方式会影响企业的融资效率，而保障体系则影响融资质量，如果政府部门能够根据房地产企业的发展构建完善的保障体系，那就可以显著提高房地產企业项目融资质量。但就当前以房地产融资情况来看，部分房地产企业在选择融资方式的过程中缺乏完善的法律保障，这样就使得房地产企业项目融资质量较低，无法满足房地产企业的发展。当前项目融资的方式是如今新兴的融资方式，正在渐渐的取代其他方式，成为通用的融资方式之一，所以根据项目融资对房地产企业发展的重要性，政府部门应当构建完善的开发项目融资保障体系。

例如，房地产进行项目融资时，可以依靠相关行政部门共同的努力予以保障。首先，于政府而言，政府应当加强立法建设，建立完备的融资体系和融资管理制度。一方面，政府应当对现有的《房地产法》之中关于融资方面的规定加以完善。另一方面，项目融资是近些年新盛行的融资方式，其法律制度的规定还没有那么完善，政府应当根据实际的情况，从实践出发，找到问题所在，尽早的设立相应的法规予以保障，真正的做到有法可依，有法必依，保障开放商和出资人的利益。其次，政府机构也应当设立相应的政策监管机构，派遣专业的人员担当监管机构负责人员，并且规定监管机构的主要职责就是保证项目融资保障体系的有效落实，如果监管机构在运行中发现市场存在违反国家融资规定的情况，那就要追究相关人员的责任，以此保证房地产项目融资质量。最后，开发商也应当履行好自己的职责，将困难尽早的与政府沟通，使政府成为房地产项目顺利进行的重要后备支撑。

（三）加強项目融资的组织体系建设

项目融资的组织体系是指房地产企业项目融资的实施过程中的各种机构，包括融资的主体、资金来源和渠道、筹资的方式和期限等。在房地产企业的项目开发中，要根据项目的实际情况，选择合适的融资模式，并建立一个完善的房地产企业的融资体系。

例如，政府及有关部门要加强对项目的前期规划。在整个的投资决策阶段，必须充分考虑到市场的供求关系，并结合国家的宏观调控政策，对项目的可行性进行分析，从而制定出合理的筹资方案。还要做好风险控制。在项目建设的各个环节都存在着一定的不确定性，因此，需要提前预测可能发生的意外事件，以避免造成不必要的损失。还要加强对内部的管理制度。对于每一项目工程的设计都会涉及相关的人员配备，所以就要求有专业的团队来完成，同时也应该有一套完整的监督机制，这样才能保证每一笔的款项能及时到位。加强对房地产开发商的监管力度，避免投机行为，同时也要对购房者的信用情况作出评估，以便更好地为消费者提供服务。完善信息披露制度，使投资者能及时了解到真实的项目收益，以减少投资风险，并做出相应的对策来规避风险。

（四）房地产企业项目融资管理风险防范

我国的房地产企业项目融资风险防范主要是针对项目的各个环节进行的风险防范，首先要对项目的整个过程有一个全面的了解;其次要对项目实施的每个阶段的风险因素有一定的分析和评估，然后再根据这些信息来制定相应的对策和建议。在房地产企业的开发建设中，可以从以下几个方面来控制：

1.加强合同的管理 在签订合同时，应该明确双方的责任与义务，不能为了一时的利益而忽视了后期的合作问题。同时也需要注意的是，对于一些不确定的条款也应及时的提出并做出调整。例如：如果开发商没有按照要求去施工，就会出现无法按期交房的情况发生。因此必须严格的把控好合同的管理制度。此外还要做好相关的记录工作，如实的反映出每一笔款项的具体去向，防止资金的流失和挪用。还要提高管理人员的素质水平，定期培训，不断学习新的知识与技能，从而使自己的专业能力得到提升。只有这样才能更好地为企业服务。

（五）项目投资

银行贷款房地产企业的项目融资主要是通过商业银行来完成的资金筹集，所以在这个过程中，房地产企业需要根据自身的情况来进行合理的调整和规划。而发行股票房地产企业的债券融资一般都是以股权的形式出现的一种特殊的筹资方式，这种筹资方式的特点就是，它具有长期性，但是也不是绝对的安全可靠的保障条件，因此它的成本较高，对于投资者的要求比较严格。项目的开发过程中，房地产企业需要对项目的可行性进行分析，然后对项目投资做出决策。在这个阶段，房地产企业的项目投资主要有以下几方面： 1、土地的征用和拆迁 2、前期的市场调查和评估 3、资金筹措及成本控制。4、施工方案的设计和选择。

在项目实施的时候，要根据不同的情况采取相应的措施来降低风险。例如：对于一些大型的建筑工地，要考虑到当地的地质条件，水文等因素，还要结合工程的实际进度，制定出合理的设计方案;而对于小型的建筑物则要注意到其建设的质量是否符合要求，以及后期的维护等。总而言之，房地产企业的项目融资是一个复杂的系统工程，它不仅涉及到政府的相关部门，而且还包括了银行，开发商等等。因此房地产企业的融资方式也应该是多元化的一种融资模式。但是目前我国的金融体系还不完善，所以，很多的金融机构都会把自己的利益放在首位，这就使得房地产行业的发展受到了限制。房地产企业的项目融资包括以下几个方面： 1）土地获取的资本金。在项目前期，开发商要对项目的地理位置、周边环境等因素做出合理的规划设计，并根据当地的经济发展状况，对项目的位置、规模等作出科学的预算; 2）预收的资本金。由于市场的变化会导致价格的波动性，所以在项目施工的时候就要考虑到成本的问题; 3）预售的资本金。预售的资本是指房地产公司将自己的房产售出后，再向消费者收取的款项;而对于购房者而言，可以选择先支付部分的首付，然后再按揭的形式来获得所需的现金流。企业首先要考虑到公司的信用状况，如果有良好的合作关系，那么就可以很好的降低风险，并且还能获得一定的收益;其次，要选择合适的融资方式，比如说采用抵押担保的方式或者直接向金融机构借款的方法等，这样不仅能够有效地提高房地产项目的开发质量，而且还能减少-些不必要的麻烦。在项目建设的时候也会对开发商的信誉产生影响，一旦有了不良的记录时，就会对项目的投资带来很大的损失和不确定性。

（六）加强房地产企业市场监管

建立健全的项目融资信用体系是保障房地产企业项目融资顺利进行的基础和前提。在我国，房地产企业的信用等级主要是以银行贷款为主，这种情况下，房地产开发商的资金来源很单--，一旦出现拖欠的现象就会很难从根本上解决问题。而由于我国房地产企业项目融资的特殊性，其在开发建设过程中，资金需求量很大，而这一特点也决定了国家必须加强对房地产企业的市场监管，以保证房地产企业的良性发展。

企业应该完善相关法律法规，使开发商与银行之间的利益关系得到明确，从而使房地产企业的融资行为有法可依，同时，也要加大执法力度，对违规违法的房企进行严厉的处罚。政府应该加强对于房企的监督和管理，建立健全的信息披露制度，为房企提供真实可靠的财务数据，以便投资者做出合理的投资决策;最后，还应提高人民的维权意识，让其认识到自己的权益受到侵犯时的责任和义务，让广大消费者敢于拿起法律的武器来保护自身的合法权利，这就要求我们的地方政府部门能够做到以下几点：第一，制定出一套统一的《关于维护建筑市场秩序的条例》，并通过立法来保障各方的权力不被侵害，第二、规范行业的准入门槛，严格执行，确保每一个资质优良的中小型施工单位都能进入，第三、加强对开发商的监督，对于不合法、有违法违规行为者进行惩罚，从而使其能够真正履行好自己应尽的义务。

结语：经济的发展促进产业的提升。房地产行业与我们的日常生活息息相关，小到关乎着每一名群众的生活质量，大到关乎着国家经济的发展目标。融资是房地产开发中的重要环节，要更好的推进项目融资的方式，促进房地产行业的革新发展。

参考文献：

[1]陆晓. 房地产企业项目融资的实践研究[J]. 环球市场， 2020， 000（005）：14.

[2]胡志勇. 房地产企业开发项目融资结构优化研究[D]. 2011.

[3]黄德忠. 房地产项目融资模式研究[D]. 南华大学.