我国公共租赁住房REITs优化探析

刘舒

作为我国住房保障体系的重要组成部分，公共租赁住房满足了城市部分低收入群体的住房需要，缓解城市住房紧张的问题。当前公租房的发展仍面临资金巨大缺口的制约，而不动产投资信托基金可以拓寬融资渠道，基于此，文章建议我国公共租赁住房应该参考基础设施REITs模式，从项目资产、管理力度、人才培养和投资方四个方面进行改进。

一、引言

党的十九届五中全会以及2021年中央经济工作会议中皆提到要高度重视保障性租赁住房建设。然而，由于我国保障性住房的福利性质，对于政府的财政造成极大压力，资金缺口较大。2020年基础设施领域不动产投资信托基金试点工作正式开展，公募基金结构的加入扩大了产品的融资规模，为基础设施建设的融资开辟一条新的渠道。此次试点对盘活国有资产具有示范价值，而公共租赁住房同属于国有资产，因此具有很好的参考作用，是公租房REITs发展不容错过的契机。

本文希望通过参考基础设施公募REITs模式，分析基础设施与公共租赁住房之间的相似性，并展开探讨住房租赁REITs私募转向公募模式，基于结果给出相应的结论和建议，以解决经济市场中公租房的发展问题。

二、公共租赁住房REITs现状

（一）发展历程

公共租赁住房是政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向中低收入住房困难家庭等群体出租的住房，是解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难的一种住房保障制度。随着1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，廉租住房制度开始推行。2006年深圳市率先探索公租房的制度，直到2009年的政府工作报告中，才首次出现“公共租赁住房”一词。

2010年住房和城乡建设部等部门推出《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，支持公租房利用REITs模式拓宽融资渠道，但较长时间内REITs未应用到公租房融资方式中。2014年我国REITs模式进行探索性尝试，REITs应用于越来越多的行业当中，其中广泛应用于商业物业。2018年，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划发行，是全国首单公共人才租赁住房类REITs。2019年，海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划发行，成为全国首单省级人才租赁住房REITs。

（二）公租房与基础设施对比

2020年证监会、发改委连续颁布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）以及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《指引》”），正是国家对于公募REITs模式的鼓励和支持。遗憾的是，本次试点仅支持基础设施补短板行业，不包含诸如住房租赁等物业资产。基于底层物业的对比发现，公共租赁住房和基础设施具有较高的相似度，因此可以为住房租赁REITs提供交易结构的参考，以及其他方面的有效借鉴。

首先，二者所有权皆属于国家。从底层物业来看，公共租赁住房具有不可出售性，公租房的所有权归属于地方政府住房保障主管部门持有。这一点和基础设施有相似之处，基础设施的所有权同样归属于国家，不能买卖。

其次，从建设主体上看，政府都占据主导地位。基础设施通常由政府出资进行建设，由于其投资成本高、建设周期长的原因，为缓解对政府的债务压力，后来引入了PPP、BOT等模式，利用民间资本。同样，公共租赁住房有相似的发展历程，从政府建设到政府和民间合作。总结来看，两者在建设期、运营期和退出期都由政府主导并实施监管。

最后，从收益上看二者盈利水平都较低。基础设施兼具公益性和营利性的双重特点，收益遵循国家指导限定范围，由运营公司管理以获得收益。公共租赁住房具有公益性和保障性质，根据政策的要求制定低于市场上普通租赁住房的价格，较低的租金不足以弥补成本。因此，基于保障性和服务人民的目的，两者的投资收益都较低，回收期长。

以往的REITs产品的结构，无论公共租赁租房，还是基础设施产品，都是“资产支持专项计划+私募基金”的架构。根据《通知》要求，试点产品按要求需要以公募基金进行发行，这是较以往国内REITs结构变化最大的地方，也是区分类REITs和公募REITs最直接的方式。由于以往的公租房REITs产品发行方式是私募基金，只面对特定的机构投资者，投资群体范围小，风险集中，不利于整个公租房市场的长久发展。因此，在未来政策许可后，公租房REITs同样需要转为公募基金的加入，以此扩大投资群体，让公众投资人参与，分散风险。

政府的大力支持和推进，为基础设施REITs迎来一波巨大的发展浪潮，基础设施REITs模式会得到充分的完善。通过上述分析，与其性质最为相似的公共租赁住房，极有可能获得下一轮行业试点的优先权。因此，公租房行业应当积极提前做出调整，为公募型REITs打下良好基础。

三、路径优化研究

本文认为，未来若想顺利实施公募模式的公租房REITs，应从以下四点进行改进。

（一）选择优质资产

REITs模式的核心在于底层不动产可以提供增值收益，以及长期稳定的租金收益，而收益是否稳定则取决于项目资产。由于公租房的特殊性，其工期有着严格的要求、时间紧，前期的策划阶段准备可能并不妥善，这就为后期的运营管理埋下隐患。因此，选取优质标的物业，可以降低后期的运营和管理成本，利于试点工作的进行。

公共租赁住房建设需要大规模的初期资本投入，回收期太长也会带来资金短缺问题。建设筹备期时，无论是政府与民间资本共同建设，还是政府赋予企业建设权，两种方式都可以获得地方政府的政策支持。优质的公租房建设用地时可以获得更多的土地划拨优惠，降低建设成本。此外，从银行处获得较低的贷款利率和延长的还款期限，提高配套设施的商业收入等方式，都可以提高公租房项目整体的投资回报率。

（二）加强监督力度