区块链技术下租房消费市场场景应用研究

王祥武，丁雨莲

（1.安徽国际商务职业学院 文化旅游学院，合肥 231131；2.安徽农业大学 经济管理学院，合肥 230036）

区块链技术的研究和应用是我国数字经济发展的重要方向，是传统商业经济智慧化转型的关键途径。住房租赁是房地产市场的重要构成，租房消费也是居民消费支出的重要环节。国家在2016 年开始着力推进房地产供给侧改革中的“去库存”，经过对房地产市场的多轮调控遏制了房价的快速上涨，但北上广深等一线城市和部分东部地区城市的房价上涨趋势依然强劲，而区块链技术在租房消费市场的应用能够通过“租购并举”政策的实施推进房地产市场的高质量发展，并有利于城市现代化住房租房管理体系的构建。我国目前的租房消费市场存在较为明显的结构性矛盾，一方面是机构租赁比例偏低，2018 年仅为4%，与美国的30.4%、日本的83%及德国的25.25%等成熟租房体系相比存在显著的差距；另一方面，城镇居民的住房空置率一直居高不下，尤其是北上广深等一线城市的可出租住房总量充裕，但受个人租赁规模较高的因素制约，偏低的分散式租房房源导致住房空置率较高。

在中共中央政治局2019 年提出发展区块链技术以来，学者们也展开了对区块链技术在租房市场的应用研究。曾维佳和孙建言[1]基于区块链基础架构技术分析了“政企银”三位一体的住房租赁机制，通过研究设计住房租赁区块链五大细分功能模块，提出了基于区块链技术的租房消费多模式协同自治征信系统；陈立中等[2]研究了租房租赁高质量发展中的区块链场景应用，通过分析现有租房市场的结构性矛盾，提出了通过区块链技术解决个人散租存量过剩的对策，并发现区块链技术在租房市场中的数据确权和行为估值等功能能够推进住房租赁的高质量发展；牟春燕和郭丽华[3]重点研究了我国房屋租赁市场的区块链技术应用，发现租赁比例过低及信息不对称等因素导致了房租消费的不足，提出构建区块链技术架构上的房屋租赁平台，并指出了“联盟链+公链”能够加速房屋租赁平台的信息资源整合，加快智慧城市的建设。基于以上研究，本文对区块链技术下租房消费市场场景应用展开研究，重点探讨区块链技术的数据确权、智能合约以及估值等租房消费功能的实现，以解决现有租房市场数字化发展在服务分片及共识算法等应用环节的不足。

一、商业租房消费市场的发展痛点

根据国家统计局1%人口抽样调查数据，我国城镇住房的供给量总体充分，但分散式租赁规模不足等结构性矛盾依然突出，其主要原因是分散式长期租赁模式受空置率、房屋租入成本和人房比等制约因素导致其盈利困难或收益周期长，但究其根本原因在于分散式长租模式的用户参与度过低。

（一）租房消费者的信任度较低

我国现有的租房消费市场管理较为混乱，多种形式的商业主体均有所参与，例如个人房东、房地产经纪人和公寓企业等。在租房消费市场供需交易中，上述多种参与主体均通过网站或挂牌机构向租客推送相关租赁信息，但受到不同参与主体的操作流程标准化程度不一致及人工干预等影响，导致不同主体向租客传递的租赁信息失真，即存在信息发布者的主观租赁信息和盈利动机与租客在多元化信息获取渠道中的租赁信息不一致，从而降低了对租房消费的信任程度，极易割裂租房链条中陌生交易节点的沟通。

（二）租房业务管理成本偏高

根据统计局和链家研究院的出租住房分类抽样调查和统计推算，一线城市现存的个人散租、分散式公寓、集中式公寓和城中村四种模式中主要以个人散租为主，例如2018 年北京地区的散租比例高达52.44%，广州地区高达69.15%。分散式公寓面临的主要问题则是租房业务的管理成本偏高，一方面，分散长租模式需要对接租赁消费的各个链端，需要对租客端、房东端进行对接，同时需要协调金融端的参与，对多个参与节点的协调与沟通极大增加了管理成本；另一方面，目前租房业务的各类合同均是非标合同，需要租房机构对上述参与链端进行逐条核对和谈判，并在合同生效后及时的追踪合同的执行及金融端交易行为，极大增加了人力管理成本。

（三）权责关系混乱

租房消费市场高质量发展需要重点推进分散长租模式，更需要不断提升租房机构的参与比例。现阶段，我国一线城市发展较为成熟的机构租房消费模式中，企业均采用了轻资产的运营模式，例如锦居瑞智、芒果公寓、杰晨美寓及优客逸家等，即目前参与租房消费的机构企业不拥有房屋产权。在此模式下，租房消费市场的企业机构在运营规模做大后将面临住房资产退出后的升值困境，即企业机构投入了大量的精力将租房品牌做大，但无法在后期分享物业增值收益，这极大的降低了企业机构的运营内生动力，从长远看不利于租房消费市场的健康发展。

（四）租房消费数据离散

基于个人房东、房地产经纪人和公寓企业等参与主体均通过网站或挂牌机构向租客推送相关租赁信息，但由于操作流程标准化程度不一致等因素的存在，导致了租赁行业产生的大量数据离散程度较高，例如商业数据基本在各中介机构间共享和流动，而政务数据则存在于金融机构和租客之间，割裂的信息分享机制导致租房消费数据离散程度较高，并存在重复记录和信息不透明等弊端，对运营企业和租客都造成决策不利和市场预测判断受干扰。

二、基于区块链技术的租房消费市场场景应用

区块链技术在租房消费市场的应用目前更多的在房地产交易系统实现，已经对房地产交易领域的数字化转型提供了有益的发展思路，而诸如基于以太坊技术的Rex MLS 和基于区块链智能合约的Midasium 等基本实现了底层区块链技术框架上的租房消费业务办理和分析，例如物业管理、租赁信息分析及租赁金融管理等。国内开展的房地产市场区块链技术应用成熟度偏低，但在党和国家的战略部署下，南京、雄安和北京等地先后推出了基于区块链技术的房屋不动产交易及租房管理应用案例，其中雄安新区和北京海地区专门为租房消费市场制定了“区块链+智慧租房”平台，实现了分布式服务的区域房屋租赁联动办理。然而，由于区块链技术受发展起步和基础设施等因素制约，核心技术的场景应用及深层次的区块链框架架构实现仍存在一定的难度，尤其是共识算法对租房消费中的“联盟链”和“公有链”升级等仍是租房消费市场场景应用的重点。

（一）基于区块链技术的租房消费数据确权

区块链技术的本质是分布式记账，基于该技术的租房消费数据确权即对租客端、房东端和金融端产生的商业信息和政务信息搭建租赁与交易信息的共享系统，在区块链技术构建的点对点网络中进行非对称加密的确权，通过区块链技术的确权功能模块应用引导各链端的信息向租客、金融机构、房东和中介机构流通，并阐述数据生成与处理的相应收益权[4]。具体流程如图1 所示。

图1 区块链数据确权流程

基于区块链技术的租房消费数据确权场景应用，房屋租赁交易各参与节点均可获取租赁产生的多项信息，例如房屋租金、产权归属、租赁历史记录，租赁金融交易计量等，通过确权后的信息归属能够给租客、中介结构、金融机构和房东带来强化的信任感，通过增强数据透明度和准确度促进租房链条中陌生节点的交易实现。

（二）基于区块链技术的租房消费智能合约实现

基于对房租消费市场的租房业务管理成本偏高痛点分析，租房业务的各类非标合同需要租房机构对参与链端进行核对和谈判，并追踪合同的执行及金融端交易行为，而基于区块链技术的租房消费智能合约实现极大的解决了合同管理成本偏高问题。基于区块链技术的点对点技术平台，租客可以事先根据与中介机构或房东的契约实现区块平台的合约生产，在智能化的作业流程和标准规范下，区块链平台自动根据收益分配方案向管理方及业主等付款，并完成后续的金融机构对账功能，解决了传统谈判租赁合同中极易产生的各类纠纷甚至合同设计漏洞，促进了陌生交易节点中合同签订和执行的透明化和高效化。基于区块链技术的租房消费智能合约实现流程如图2 所示。

图2 基于区块链技术的租房消费智能合约实现流程

（三）基于区块链技术的智能决策

区块链技术通过点对点的信息共享网络对房屋租赁信息和金融交易行为进行了分布式的记账，并对每一个租赁行为产生的商业信息和政务信息等赋权形成了一一映射的数字身份认证，因此基于数字身份的房屋租赁各参与链端均暴露在平台记录数据的覆盖下，各类收益权和失信行为等均被记录且共享，为房东、中介机构和租客提供了智能决策[5]。基于区块链技术的租房消费数据确权场景应用基础上的智能决策为交易方提供准确透明的数据库，在现有的大数据技术和云计算应用技术基础上对交易可能产生的违约行为信息能够提前捕捉，并根据人工智能的决策树分析和聚类分析等挖掘对交易方有益的参考信息，实现房屋租赁各方的违约识别和商业模式预测等。

（四）基于区块链技术的“公有链、联盟链、私有链”互通

现代租房消费市场包含的参与主体众多，租房产业链端的物业服务、金融服务、生活服务和公共服务等平台管理职能需要区块链技术的功能互通。

根据现代房屋租赁产业链端（如图3 所示），基于区块链技术的租房消费市场应用对上述各个参与主体的利益共同点进行了挖掘和识别，有效的缔结了公有链、联盟链和私有链，并实现了“三链”互通，强化了分散式长租模式的盈利和收益周期。根据图4 的区块链“三链”互通应用场景示意图，基于区块链技术管理的住房租赁业务通过包租方式对市场上的房源进行搜集和集中化处理，其中相当比例的房源来自二手老旧住房，并与相关的家电企业进行维修电器的采购，在区块链技术的基础上形成了租房机构、租客和家电企业的三方利益互通：租房机构以品牌效应获得了维修电器的低采购成本；租客基于租房家电品牌进行了相应的追加购买，而这部分租客同样也是后期自有购房装修后的同品牌电器潜在购买者；租客通过房屋租赁产生相应的消费积分，并与家电企业产生了共识机制。在区块链技术的应用基础上，房租机构和家电企业可以进一步实现消费积分互换机制，形成企业间的“联盟链”，并在此基础上进一步融合更多的企业，例如家具企业等。在构建联盟链后，区块链技术平台产生的商业信息能够进一步向相关政务部门和社会部门进行确权和上链，从而搭建成新的“公有链”[6]。在区块链的“公有链、联盟链、私有链”互通基础上全方位的扩大了住房租赁消费市场的能效，从最初的租房消费向家电消费和社会公共服务消费等领域延伸，完善多链端的交易机制。

图3 现代住房租赁产业链

图4 基于区块链技术的“公有链、联盟链、私有链”互通应用场景

（五）区块链技术的突发事件解危

区块链技术在中介机构、租客、房东和金融机构之间搭建了相互信任的桥梁，通过平台的数据信息共享机制对商业信息和政务信息等赋权形成了一一映射的数字身份认证，进而强化了陌生节点之间的交易[7]。区块链对于处理多方参与的分布式交易突发事件尤为有效，主要体现在房租租赁消费的预定、支付和评价三个层面。从租赁消费的预定场景看，区块链应用后的场景更加多源化的验证了政府签发的ID 信息有效性，为租客和房东提供了多源验证服务，改变了传统的房东依据租客的既往评价进行决策的行为；从支付应用场景看，区块链技术应用后的场景对安全存储的ID 与支付证书进行了关联，并通过区块链平台依据“智能合约”条款适时付款，简化了传统支付手段中的人工录入失误和付款滞后[8]；从评价应用场景看，区块链技术应用后的场景通过电子签名评价更具有真实性，且评价与租赁交易记录等信息相互印证和关联，通过可追溯的信息平台形成了完善的抗干扰的评价生态系统，完全规避了现有评价中出现的评价者无法追溯、“水军”评价和负面评价删除等弊端。

三、结论与启示

租房消费市场的生产关系复杂且交易节点多，区块链技术下的租房消费市场场景应用开创了一种在不可信的竞争环境中，低成本建立信任的新型计算范式和协作模式，凭借其独有的信任建立机制，实现穿透式监管和信任逐级传递。本文通过对商业租房消费市场的发展分析发现，租房消费者的信任度较低、租房业务管理成本偏高、权责关系混乱和租房消费数据离散是主要的痛点。在此背景下，本文通过运用区块链技术来试图推进“租购并举”的住房制度，构建了五个层面的场景应用：基于区块链技术的租房消费数据确权、基于区块链技术的租房消费智能合约实现、基于区块链技术的智能决策、基于区块链技术的“公有链、联盟链、私有链”互通和区块链技术的突发事件解危。区块链技术在租房消费市场的应用核心是重塑并数字化商业租赁行为，改善并延伸租赁的生产关系，将信息网演化为价值网，未来租赁消费市场的商业模式和运营方式将在区块链技术与房租赁行业的纵深融合中不断创新出更现代化的应用场景。