房地产企业破产中商品房消费者的利益保护探究

摘要：房屋是百姓基本生活的重要保障，房地产开发企业为了获取资金，采用商品房预售的方式进行融资是普遍存在的现象。房地产企业破产时，为保护消费者利益，在赋予商品房消费者的优先权的同时，必须严格限制消费者身份，合理行使消费者的取回權及购房款返还请求权，以实现实质公平。

关键词：优先权;取回权;购房款返还请求权

当房地产企业陷入破产困境时，企业财产无力清偿全部债务，而在众多不同类别的债权人中，商品房消费者的权益是否能够得到有效保护就显得尤为重要，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“批复”）中，对消费者购房人权利的优先性给出了明确答复，但如何实现消费者购房人的权利仍需探讨和厘清。

一、商品房消费者的范围界定

批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据现有的法律法规及司法解释，结合最高人民法院在民商事审判工作中的指导意见，这一规定可理解为交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优于同时存在的建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。这是为了保护消费者生存利益所作出的特别规定，因此必须严格把握适用范围，以免动摇优先权的基本原则。

首先，该规定中的消费者应当仅指自然人消费者。对消费者进行优先保护，其目的主要是为了保护个人消费者的生存权，公司等其他主体不应适用该规定。

其次，购买商品房的用途应为居住，且为购房人唯一住房。若购房系用于投资经营，如购买商铺、写字楼等并非用于居住的商品房，不应认定为商品房消费者。

再次，购房人已经交付了全部或大部分购房款。笔者认为，在法院受理破产案件之日前，购房人应当已经支付超过总房款50%的购房款[1]。此处所指的交付须为实际交付，在破产实务中，通过以房抵债方式取得房屋权利的债权人不属于消费者，仅为普通债权人，其权利不具有优先性。

在司法实践中，对商品房消费者的范围界定尚缺乏明确标准，对于确认消费者身份的上述限制条件，还需要根据具体案件的具体情况，结合商品房消费者的家庭情况、经济水平等因素综合分析和衡量。

二、商品房消费者的房屋取回权

我国企业破产法规定，在破产程序中，权利人可以向破产管理人请求返还“债务人占有的不属于债务人的财产”，即取回权[2]。虽然法律明确规定了财产权利人的取回权，但对在房地产开发企业破产时，尚未取得房屋产权登记的购房人是否有权行使取回权的问题仍存在争议。

笔者认为，从保护消费者利益的角度来看，房屋已经具备交付、办证条件的，应当允许已经支付全部购房款的消费者行使取回权，请求破产管理人协助办理房屋产权证书。在实践中，部分消费者已经支付了全部购房款，甚至已经实际占有使用了房屋，其对获得房屋所有权具有合理期待，若因为房地产开发企业破产，导致消费者的权利变为普通债权，增加了权利落空的风险。此外，房地产开发企业在破产前，如果已经取得了房屋的对价，仍然占据房屋所有权是一种明显不合理的状态，不仅严重损害了消费者债权人的利益，更背离了公平原则。

三、商品房消费者购房款返还请求权

在房地产开发企业进入破产清算程序的情况下，一般均存在逾期交房、抵押等违约行为，导致房屋买卖合同无法继续履行，商品房买受人可以依照合同解除的相关规定行使解除权。从理论上看，消费者优先受偿权是基于要求返还房屋而形成的物权请求权，而基于合同解除所形成的购房款返还请求权在性质上属于债权请求权[3]。对消费者要求解除购房合同的，其返还购房款的请求权是否具有优先性，批复中并未明确。根据最高人民法院在答复济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案中的处理意见，为了保护处于相对弱势地位的商品房消费者，对批复中规定的“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，应分两种情况理解，第一，在房屋已经建成的情况下，不得对抗买受人的房屋交付请求权，第二，在房屋未建成的情况下，不得对抗买受人的购房款返还请求权。据此，房地产开发企业进入破产程序后，商品房消费者要求解除合同的，消费者的购房款返还请求权亦应当优先于其他债权受偿。

在实践中，为了防止对消费者优先受偿权的滥用，对于具备商品房消费者身份的购房人要求返还购房款的处理，需注意以下两个问题：第一，享有优先权的金额应仅限于已支付购房款。为了平衡不同类别债权人的利益，商品房消费者的购房款返还请求权应当以已支付购房款金额为限，对于购房人提出的逾期交房违约金、逾期办证违约金等主张，应认定为普通债权;对于购房人提出的双倍返还购房款或赔偿金等惩罚性违约金等主张，应认定为劣后债权。第二，可优先受偿财产的范围不应局限于交易房屋本身。例如，在一房多卖的情形下存在数个权利人，若房屋已交付给请求继续履行合同的购房人，则无法作为债务人破产财产进行处置，又如，在房屋尚未建成的情况下，交易房屋事实上并不存在，亦无法进行处置。因此，如果将优先权实现的范围局限于房屋本身，将会使商品房消费者所享有的优先权形同虚设。

四、结语

优先权设立的目的在于实现实质公平，是对债权平等原则的突破，赋予商品房消费者优先受偿权，是保护商品房消费者生存利益的必要措施，符合现阶段我国社会和经济发展的需要，有利于维护和稳定社会秩序，也更契合优先权制度追求的价值目标。另一方面，房地产开发企业破产所涉及法律关系十分复杂，社会影响较大，过度扩张优先权的适用范围势必会对其他债权人的利益造成损害，因此要严格限制优先受偿权的主体范围，根据不同情况合理区分权利行使的边界，在实现债务人财产最大化的前提下，保障消费者优先受偿权的实现。

参考文献

[1]陆晓燕.保障生存利益与维护交易安全的平衡[J].法律适用.2016（03）.

[2]王欣新，张思明.房地产开发企业破产中的房屋产权界定与合同履行[J].人民司法.2016（07）.

[3]夏正芳，李荐.房地产开发企业破产债权的清偿顺序[J].人民司法.2016（07）.

作者简介：刘天娇，女，辽宁铁岭人，硕士研究生，沈阳市大东区人民法院法官助理。

（沈阳市大东区人民法院  辽宁  沈阳  110041）