居住小区地面停车位业主购买行为影响因素研究

董德坤，赵英楠，林俊宇

（1.青岛理工大学管理工程学院，山东青岛，266520；2.智慧城市建设管理研究中心，山东青岛，266520）

居住小区内的公共区域通常包括道路、绿地、开敞空间（如小区广场等）、公用设施等部位。从理论上理清地面停车空间的归属并不困难，从建筑物区分所有权理论角度看，地上车位应属共用部分，其产权应由住宅小区业主共同所有。［1］从房产登记角度来看，小区的土地使用权是分摊给所有可以独立确权的建筑物拥有者的，因此理应将不能独立确权的小区配套设施所有权约定为全体业主共有。［2］根据我国土地所有制和使用制度，地面停车位的产权实际上应为地面空间的使用权。对于城市内大部分商品住宅小区而言，土地使用权属性为出让国有土地使用权，在房地产销售过程中，房屋售价中包含了土地使用权价格，土地使用权随着房屋所有权的转移而发生转移；且地面停车位不属于建筑部分，无法纳入计容建筑面积，停车位所占用土地计入容积率计算时的土地面积。因此不难推断，地面停车位的产权应属业主共同所有，进而可以推论，小区全体业主对地面停车空间所产生的收益也享有支配权。［3］

从法律上，《物权法》规定，“占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，而“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。此处“规划用于停放汽车的车位”可理解为既包括了地下停车位，也包括了地面停车位；“归属”可理解为所有权的归属或使用权的归属。2009年发布的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（后文简称《解释》）第5条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定；并且将“配置比例“解释为“规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。结合现实情况，在许多建设项目中都有规划地面停车位并统计到“配置比例”中，由此可以看出，《物权法》等相关法律对于规划的地面停车位的规定存在一定模糊性，容易导致在实际操作中产生纠纷。［4］但从最高法的相关判例（如（2017）最高法民申2817号）来看，由于规划的地面停车位无法满足《解释》第2条“（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，不能办理产权登记，不能成为专有部分，应认定为“属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。由此可见，司法实践中对于地面停车位的归属认定较为清晰。

由于地面停车空间公共物品的属性、交易主体之间的信息不对称、集体行动的困境等，产权实施过程中交易成本的存在，导致在现实中关于居住小区停车空间纠纷的案例较为常见，出现了理论、法律与现实错位的现象，地面停车位经常被开发企业或物业管理服务企业出售或出租，业主共有财产权益被侵占。相关研究中，学者们对地面停车空间的研究大多立足于法律条款的阐释及理论分析，对业主购买行为研究较少，本文从业主对地面停车位购买行为决策的影响因素角度入手，对地面停车空间产权实施过程中存在的问题进行分析，以期能够找到解决问题的新视角。

一、地面停车空间产权实施困难的原因

（一）地面停车位产权的公共属性

小区地面停车空间可以被看成一种公共物品，具有非排他性和非竞争性的属性。与纯粹的公共物品所不同的是，居住小区中地面停车空间被看成是介于私人物品和纯粹公共物品之间的“准公共物品”［5］，具有消费上的区域性和消费人数的适度性，非本小区以外的居民往往被排斥在外。华尔特斯认为，小区中公共部分的使用往往会比产权人以私有财产的形式占有自身单元更容易引发问题［6］。在没有限定使用规则的情况下，地面停车空间使用的权利便被置于公共领域中，显然对地面停车空间的利用能够带来经济效应，业主通过停车占用“公地”来形成对停车空间使用权的攫取。当地面停车空间能够满足所有业主停车需求时，“先到先得，就近停车”等非正式的使用规则得以形成，此时，一般不会出现因车位私占导致的纠纷。但公共停车空间资源具有有限性，当使用小区地面停车空间的人数超过一定的限度带来拥挤时，“先到先得”的规则可能仍会继续发挥作用，但也可能会引发车位私占等行为，进而引发矛盾或纠纷。

（二）信息不对称

在商品房交易过程中，信息不对称现象普遍存在，停车位通常作为附属空间按一定价格销售或附赠，对于停车位的产权归属及处置权能，销售方通常比购买方更熟悉相关法律及政策规定，购买方往往由于专业知识的不足，加之停车位通常处于房地产交易中的附属位置，其权利属性不容易引起购买方的关注，从而导致在交易过程中本应属于业主共有的地面停车空间被分割出售或赠送。同样，在业主对地面停车产权归属的法律政策并不熟悉了解的条件下，物业管理企业同样具有信息优势，能够将规划的地面停车位向业主出租，进而事实上占有地面停车空间的收益、处置等权利。即便是在交易过程中，部分业主可能会对销售方或出租方是否拥有对地面停车空间的相关处置权提出质疑，但获取专业的法律知识、对地面停车规划信息的获取、法律政策咨询等都需要付出成本，导致搜寻真实信息存在困难，在信息不对称、信息成本高、以及其他业主购买租赁的示范效应下，使该部分业主也没有动力去完成信息收集与调查。房地产销售方、物业管理企业在交易过程中处于信息优势地位，使得其更容易实施机会主义行为，对业主的公共权利形成侵占。

（三）集体行为的困难

地面停车位是小区所有业主共有的资产，当业主共有资产权益受到侵害时，通过群体集体行动进行维权往往是业主们保护自身权益的有效途径，集体行动能力已经成为业主自治水平的直接表现。［7］同一个小区的业主被看成是一个整体，在现代的“生人社会”中，一个小区众多业主缺少紧密联系的纽带，邻里之间共同的信念、一致性行为准则的产生十分困难，小区业主们仍然是单一的、松散的、难以聚集的。奥尔森指出，集体成员数量越大，组织成本就越高，并认为关心个人利益的理性个体不会自觉团结他人解决集体行动问题，即使集体行动对大家有利。［8］在我国当前社区治理机制下，业主委员会往往是代表业主行使对共有资产管理权的主要组织，但我国通常实施的是商品房预售制度，房屋交易时尚没有业主委员会，而在房屋交付后，业主委员会的成立也需要经过一个周期，而在此之前，作为共有资产的地面停车空间权益很容易被侵占。当集体利益受损时，在没有业主委员会的情况下，要组织集体进行维权，理性的组织者需要对时间、精力、资金等成本的投入以及个人的收益进行衡量，多数业主往往希望通过“搭便车”获取他人行动带来的好处。我国城市居住小区往往由几百或几千户组成，小区中众多人之间的合作都处于一个较低的水平，而个人的理性往往导致集体非理性，集团成员的数量之大也会使集体行动时谈判、协商次数增多，集团内部成员为达成一致意见不断讨价还价，都会增加交易成本，也造就了业主集体行动的困境。

二、数据来源与模型构建

（一）数据来源与统计分析

为了更真实反应业主对地面停车空间的购买现状，本文调查采用了随机抽样的方法，对山东省青岛市各区不同小区地面车位使用状况做了专门的问卷调查。调查样本中近59.5%小区地面车位都需要购买才能使用；7.12%的小区需要租赁才可以使用；只有33.33%的小区里业主反映地面车位是公用的。因部分小区消费者已购买地面停车空间，可以有效反应其购买行为意向。在正式调查之前，首先选取15名调查对象进行预调查，并对问卷进行检验修改。调查过程中共发放问卷225份，去除无效问卷后206份，有效回收率91.5%，受访者基本资料见表1。

表1 受访者基本资料统计

本文采取克伦巴赫AL—PHA系数法对问卷有效性进行检验，估量方法为：即α为克朗巴哈系数，K为观测题项的数量，S2j为所有问题在j上的方差，为测验总分的方差。相关研究结果表明：当Cronbachα系数大于0.6时，问卷可接受。采用SPSS分析软件，对数据进行Cron⁃bachα系数计算，结果分别为0.717、0.712、0.725，各变量均通过有效性检验。

（二）模型构建与变量解释

Logistic回归模型是国内外应用广泛的用来解释因变量为二分类或多分类数据的统计模型［9］。本文将业主行为分为购买地面停车位与不购买地面停车位两个类别，运用二元Logistic回归模型得出回归系数与P值。回归模型为是Y=1 发生的概率，odds为因变量发生的概率，即。为Y=1发生的概率的logit变换。b0为常数项，b1,b2,…,bi是回归系数，X1、X2…Xi为影响消费者购买的影响因子，即回归模型的自变量。

业主购买地面车位意向影响因素较多且作用机制比较复杂，本文仅从个体特征、信息搜寻与认知、风险及社会关系三个层面上进行分析，具体变量设定赋值见表2。

表2 变量设定与赋值

表3 业主行为意向logistic估计结果

三、实证结果分析

（一）个人基本特征

模型分析结果表明，受访者对车位的需求情况对他们购买行为影响在1%水平上显著，65%的受访者对车位的需求十分或比较强烈，只有5.8%的受访者暂时没有车位的需求，这表明在当前社会中，人们对于车位的需求普遍较高，随着中国家庭车辆保有量持续上升，车位已经成为人民日常生活中的重要组成部分。传统上车位一般被认为是房屋附属物，但随着车位需求增加，其独立价值越来越得以突出，其原有的附属性逐步弱化。47%的业主认为地面车位的价格较独立车库、地下车位等类型的车位低，其在需求强烈而资金不充足时会更倾向于购买地面车位。在选择购买车位的受访者中，61%的业主更加关注在购买地面车位后能否享有独立使用权，更多关注的是其使用权而非所有权。为了避免停车困难，减少停车上的时间浪费，提升生活质量，因此倾向于购买地面车位。另一解释原因是售卖地面车位小区中存在开发商对业主购房时的捆绑销售的行为，若不购买或租赁车位（地面车位或其他车位）今后将无处停车或不能把车辆开进小区，出于车位目前需求或今后需求，这部分业主也倾向于购买地面车位。

是否看重购买后车位的升值影响在1%水平上显著，41%受访者对于车位带来的经济价值十分或比较在意。这项结论与社会的发展、人们生活水平越来越高密切相关。从现实情况来看，2019年中国车辆保有量达2.6亿辆，在较发达的东部地区，家庭车辆拥有比例更高，停车空间相对不足。从未来发展来看，中国千人车辆保有量仅为美国的1/5，日本的1/3，未来城市居民对于停车空间的需求会持续上升，因此会使业主产生未来停车空间价值上升的预期。车辆几乎成为家庭生活必需品，因此停车空间也成为居住的必要配套。从调查统计情况来看，多数受访者认为，是否配有停车位会直接影响房屋出售或出租的价格，即便是目前家庭没有车辆也愿意购买车位。

年龄、性别、受教育程度这三项指标对受访者的购买行为影响不显著，这表明车位的购买行为不因年龄、性别、受教育程度有显著差异，其中，性别的回归系数为负，这说明女性相对于男性更倾向于购买车位。受教育程度对车位影响的回归系数为正，教育程度低的人相对于教育程度高人更倾向于购买车位，可能的原因是教育程度越高越注重自身权利保障，对于无法办理产权的地面停车位购买意向可能更弱，这与统计分析中受访人对相关的法律了解程度显著性相一致。

（二）信息搜寻与认知

对《物权法》《物业管理条例》等相关的法律了解程度及外来车辆临时停车收益变量估计结果回归系数为正，且均在5%水平上显著。表明对相关法律知识的了解越清楚，信息认知越清晰的受访者越不倾向于购买地面停车位。从调查统计数据来看，对法律比较了解、部分了解及完全不了解的受访者分别占18%、36%、46%，在此基础上，64.5%的受访者认为地面车位不应由开发商出租出售，51.4%的受访者认为外来车辆收费所得收益应为本小区业主共有。对法律了解程度较高的业主通常知识水平较高（本科及以上占到61%），对相关法律知识了解比较深入。对法律完全了解的受访者中，63%的人都选择不购买地面车位，而在完全不了解法律的受访者当中，73%的人会选择购买车位。表明对于法律规定更了解的业主对地面停车位共有产权的属性认知更清晰，并在此基础上有一定自我权益保护意识，对购买地面停车位的行为意向较低。但相比于地面车位是否可由开发商销售、出租，对于外来车辆是否能进入小区或其进入小区后收取费用归属关注的人较少，可能原因在于考虑到自身亲朋好友进出小区的方便性，业主们往往较不在意外来车辆是否可进入小区中，而外来车辆收取费用的收益通常较少，所得收益并不怎么能引起小区内业主们的注意，同时，物业服务企业在外来车辆管理中付出了一定的管理成本，这也加重了业主对于收益归属的顾虑，因此认为外来车辆收益归属于业主共有的受访者相对较少。

（三）风险及社会关系

担心购买车位后权利得不到保障变量估计结果在5%水平上显著，数据表明，42%的业主比较担心购买车位后权益得不到保障，在这之中，62%的业主不倾向于购买地面车位。可以看出，担心权利得不到保障的业主更不倾向于购买，其中76%的人认为地面车位不应出租出售，产权归属应为业主共有，这些业主较为认同购买地面车位是损害自身权益的行为，日后由于地面车位权属不确定性很有可能产生更多纠纷，可能面临投资的损失。考虑到事后维权的困难程度，这些业主相对更加愿意购买产权更为清晰的其他类型车位。

他人购买行为影响在10%水平上显著，且回归系数为正，说明购买者易受他人购买行为的影响。他人对自身购买行为会产生比较大及一定影响的受访者分别占21%及48%，表明从众心理普遍存在。行为主体之间的信息传递会影响其他相关利益者的决策，对个体来说，利益最大化会影响业主自身的选择，但处于群体中的人们，他的行为还受到周围人影响。朋友、同事、邻里间通常是获取信息的重要途径，特别是同一小区业主在经济能力、社会地位上往往具有相似性，会存在相互认同与学习的效应。一部分业主在看到周围邻里通过地面车位获取经济价值或增加生活便利性时也会纷纷效仿，考虑到购买地面车位并不是众多社区中极个别的现象后，人们通常会把购买地面车位当成一个普遍的现象而进行购买。

四、结论与建议

（一）基本结论

从分析结果来看，业主购买地面停车位的行为受多因素的影响，对地面停车位法律较了解、具有正确产权属性认知的业主有一定的自我权益保护意识，更不倾向于购买无产权的地面车位，但也会有部分业主会因为对未来地面车位升值的预期、对车位紧迫需要以及受他人购买行为影响而购买。一方面有不少业主对小区内的地面停车位属于业主共有有着清晰的认知，另一方面却普遍存在着地面停车位被出售或未经业主集体同意出租，这一矛盾的现象充分折射出当前在地面停车空间的相关法律宣传、法律执行、共有权益保护等方面仍存在诸多不足；地面停车空间的共有属性，往往因为缺少行使共有产权的代表而使集体权利难以有效实现，被置于公共区域的集体权益往往在被侵占时难以得到有效保护，也反映出政府对于相应问题治理上的缺位。

（二）对策建议

1.加强相关法律知识的宣传普及。法律意识的觉醒是业主自我权益保护及维权的根本，法律的宣传与普及尤为重要。在宣传方式的选择上，考虑到单一法律条文的生硬性及理解的艰涩性，可通过法律与精选判例相结合、图片与文字相结合的方式对民众进行普法宣传，缩减人们对法律的距离感。在宣传途径的选择上，可借助传统媒体和新媒体等多种途径开展，尤其在房屋销售场所、小区内宣传栏等区域需加强宣传。

2.在房地产销售环节加强房地产规划信息的公开。房地产销售环节是开发商与消费者信息不对称的重要体现阶段，同时也是开发商和消费者密切交互的一个阶段。商品房预售制度下通常出现交房后的小区规划与销售环节不符的现象，小区绿地的建设面积及车位配备对比销售与交付环节可能存在一定出入。在销售环节加强房地产规划信息的公开，甚至以强制规定要求开发企业必须在销售环节向消费者公开其规划审批内容，使消费者充分了解车位配置情况并将之纳入到交易考量，做到心中有数，也可使业主入住后针对开发企业的改变规划行为有合法维权依据，减少业主日后信息搜寻成本，有效避免开发企业在销售与交房期间的机会主义行为。

3.积极推动业主大会和业主委员会的成立。地面停车空间共有产权难以实施的困难之一在于难以达成集体行动，业主大会和业主委员会是集体利益的代表机构和自治组织，能够较为有效地维护社区集体权益。政府相关行政主管部门及各级基层组织应积极引导小区业主大会和业主委员会成立，使居民参与到社区建设中，形成社区文化，增强社区凝聚力。

4.加强集体共有产权实施的行政监督管理。政府应主动作为，提高对共有产权实施中的监督管理，以《物权法》《物业管理条例》等规定为依据，促使社区共有资产利害关系方的严格遵守，预防集体权益受到侵占。梳理各职能部门的职责，形成规范的问题处理机制，积极处理业主相关投诉问题，避免出现部门之间相互推诿、问题解决周期长、费用高等现象。发挥好街道、居民委员会等基层组织的作用，指导并监督好业主委员会等业主自治组织的运行，促使其真正成为小区全体业主集体权益的代理人。