城市地铁上盖物业发展模式探讨及香港案例研究分析

刘美彤

摘要：随着城市化进程的加快，城市人口的增加，城市地铁交通发展迅猛。据统计，截止2020年底，全国共超40个城市已建成地铁运营线路。地铁结合上盖物业开发逐渐成为一种趋势，同时也是现代城市加速发展，空间快速拓展、城市中心高度开发的一项重要方式。然而地铁站上盖物业的土地出让政策不清晰，融资机制单一、利用率低等问题也为城市和轨道交通发展带来了挑战。只有通过合理高效利用地铁上盖物业，地铁公司与政府共同协作，才能发挥地铁交通在城市中的经济作用及可继续发展。本文笔者根据工作实践经验对城市地铁上盖物业发展模式进行了分析探讨。

关键词：城市地铁;上盖物业;香港发展模式;大湾区案例

一、国内地铁上盖物业发展现状及问题分析

（一）国内主要城市地铁上盖物业发展现状

香港地铁在过去将近50年中，探索并实践了“地铁+上盖物业”的开发模式（以下简称R+P模式），取得了巨大的成功。这种模式主要是通过上盖物业取得的收益反哺地铁建设运营所需成本，这也使得香港成为少数地铁运营可以获得盈利的城市。国内其他城市近几年在摸索和实践这种模式。北京是我国首次借鉴香港地铁运营模式的内地城市，北京四惠车辆段于1999年建成，就是采用了地铁车辆段加上盖物业开发模式。深圳地铁的此种运营模式较为成功，从2008年至今不断有地铁上盖物业的项目，例如深圳前海湾车辆段。此外，广州，上海，厦门、西安等许多城市都相继在地铁站或车辆段采用了R+P开发模式。

（二）國内城市地铁上盖物业存在的问题分析

尽管目前有众多城市纷纷采用这种开发模式，现阶段仍存在着一些问题。从目前我国的情况来看，存在的问题主要体现在以下几个方面：

1.土地政策的不支持。深圳属于较为开放前沿的城市，部分政策属于试验性的，例如上述讲到的深圳是政府出资作价配置土地资源给地铁公司，然而对于其他大部分城市来说，现行土地转移政策的不清晰及规划条件不支持，只允许通过公开招拍挂的方式，且本身的用地属性也有相应的限制，因此地铁公司并不具有绝对优势，通常无法获得建设权。

2.没有整体规划，上盖物业的业态也比较单一，没有起到最大化的带动作用。政府部门应当和地铁公司及开发商紧密合作，顺畅衔接，具有前瞻性，做好一体规划。

3.融资机制单一。目前大多城市R+P开发模式的融资机制单一，主要依靠政府，这样不但会加重政府财政的负担，同时也不利于城市和轨道交通的可持续发展。

4.上盖物业利用率低，占地面积大。地铁上盖物业的模式其实是对地铁站或车辆段的立体化利用，尤其在城市中心寸土寸金的区位，更应该集约利用土地资源。

二、香港R+P模式研究及案例分析

（一）香港、深圳、广州地铁上盖物业案例

香港R+P模式在香港应用之广，可见此种模式为城市带来的经济作用和活力。香港MTR地铁运营公司在2006年及2010年地铁上盖物业部分的全年收益为58.17亿港币和37.05亿港币。香港政府在土地方面的政策是以未建地铁时的低价出让给香港地铁公司，再由地铁公司对开发主体进行招标。以太古站为例，太古站在1985年开通运营，上盖物业的主要业态为商务办公和住宅，部分地铁站出口还连接了大型商业体太古广场，也充分带动了城市的活力。将军澳车辆段上盖物理为日出康城项目，平均容积率为4.7，占地面积约34.8公顷，总建筑面积约165万平方米。主要业态为住宅和商业。西九龙站更是形成了以交通、商业、景观于一体的大型综合体。在广深港高速铁路线开通后，也极大加强了整个湾区的联系。下图为香港各地铁线R+P不同业态的建设量。

（二）香港R+P模式的关键要素

在进行R+P模式的过程中，首先香港政府在做城市规划或地区规划时，就将地铁及上盖物业统一布局和规划，然后按白地的地价出让给港铁公司。港铁公司再根据设计好的开发时序，结合建设和运营，通过公开的招标方式来吸引高水准，经验丰富的开发商出资来进行上盖物业开发，这样就形成了以政府主导，由地铁公司和开发商开发建设和运营的PPP融资模式。在这个模式中，政府，地铁公司和开发商是缺一不可，环环相扣，互相协作的，以合理地价获得土地使用权也是实施R+P模式的前提。

此种模式获得收益主要是通过以下几种途径：首先是土地的增值部分，其次是通过上盖物业的经营获取的利润，以及上盖物业资产的增值，最后是由于上盖物业的业态和轨道交通客流的相互吸引和推动产生的收益。通过此种模式可将获得的收益可反哺建设运营的投资和成本，将外部收益内部化，又可最大化的激活城市活力和轨道交通的可持续发展。

三、R+P模式在国内其他城市应用的借鉴意义

通过分析可以发现，R+P模式在应用过程中会出现各种各样的问题，同时也会影响轨道交通的可持续发展，因此必须要对现存问题进行优化，提出以下建议和思考。

1.土地政策方面的支持。根据香港的实践经验，在实施R+P开发模式时，应当由政府和地铁公司共同协作，逐步制定相应配套土地出让政策，使地铁公司能获得建设经营权，届时可全面推行R+P开发模式，使轨道交通发展更具可持续性。

2.提前谋划，规划建设运营一体。要求政府在做城市规划时具有前瞻性和整体性，贯彻TOD的理念。在具体规划布局过程中，要针对城市区位与周边规划条件的具体情况来进行上盖物业的建筑设计和业态选择。

3.融资模式多样化。上述香港案例中是由政府以优惠低价将土地出让给港铁公司，再由开发商出资开发上盖物业。这样的融资模式不需要政府单一出资，减轻了政府财政负担，也发挥各家所长。

4.避免浪费土地资源。对上盖物业项目应加强集约利用率，对业态选择进行深入分析与研究，充分考虑景观与功能的结合，从而满足城市中不同居民的出行目的，增加城市轨道的吸引力，进而促进城市活力。

四、结语

现阶段，我国轨道交通事业正在蓬勃发展，地铁+上盖物业的发展模式可平衡建设运营成本，获得较好收益，推动轨道发展的可持续性。此模式仍在不断探索和实践之中，相应配套政策也应逐步完善，不断创新，提高城市及轨道交通的绿色可持续健康发展。

参考文献：

[1]Hong Kong's information services Department，2011. MTRC net profit up 25%，2015，（04）.

[2]麦盛江.广州地铁车辆段上盖物业综合开发策略分析[TU-9].华南理工大学，2018，（06）.

[3]钟宇翔，吴河北.控规阶段的城市道路路网规划研究[J].建材与装饰，2015，（50）：223-224.

[4]曾义万.论城市用地布局结构与道路网的协调关系[J].科技与企业，2015，（14）：133.

[5]杨钦涛，张国凯，张洁祥.城市路网在新农村公路网布局规划中的应用[J].山西建筑，2011，（16）：27-28.