房地产开发的项目管理与成本控制分析

李增睿

【摘要】近年来，随着我国土地成交价格的快速上涨，以及房地产业宏观调控的逐步深入，房地产企业的利润空间逐渐缩小。因此，只有通过实施有效的成本管理政策，才能最大限度的避免当前房地产开发企业因资金问题引发的开发危机，保证企业健康有序发展，确保企业规划目标的实现。

【关键词】房地产开发;项目管理;成本控制;措施

房地产企业要想在市场竞争中立于不败之地，就必须对项目开发的全过程进行有效的成本控制。在保证工程质量的同时，可以促进房地产开发项目经济效益最大化，增强房地产企业的核心竞争力。

1、房地产项目成本控制管理原则

1.1坚持经济性原则

房地产开发项目最重要的目的是获取经济利益。提高房地产企业在项目开发和销售中的经济效益的手段很多。一方面要加强自身品牌建设，为客户提供优质的建筑，从而提高企业的美誉度，获得更多的经济效益。另一方面，要控制房地产项目的全链条成本，减少不必要的投资，保证房地产项目少花钱、多赚利润。

1.2坚持综合治理的原则

房地产项目从投资建设之初到最终与客户交易，涵盖了包括投资、开发、建设、销售等各个环节的全链条过程。因此，房地产项目的成本控制不仅要停留在项目开发建设过程中，而且要坚持全面控制的原则，将成本控制的范围扩大到项目建成后的销售等后续环节，这样才能保证项目的成本控制覆盖房地产项目开发全过程，有效降低项目成本，合理分配资金使用，从而获得更多的经济效益。

1.3坚持目标成本控制原则

在房地产项目成本控制中，要坚持“精确、准确、严格”的原则，将成本控制的范围缩小到每个目标，制定合理的各阶段控制目标，增强成本控制的方向性和针对性。如开发阶段的投资预算、施工阶段的采购成本控制、销售阶段的人工成本控制等，应根据实际情况进行分类，制定控制目标，采取合理、科学的控制方法，将房地产项目成本控制在合理范围内。

2、加强房地产开发项目管理与成本控制的措施

2.1决策阶段成本控制

为了保证决策阶段成本控制的有效性和合理性，首先，房地产企业管理层必须对现阶段的成本控制给予足够的重视。第二，对项目的市场潜力和发展前景进行深入的调查和分析，掌握项目的市场潜力和发展前景。此外，规划和界定项目开发所需的土地面积和建筑密度，并探讨影响项目开发成本的潜在因素。最后，结合项目开发和市场情况的实际需要，深入研究该项目的可行性和效益，确保前期开发项目符合市场需求，为房地产项目开发的经济效益最大化奠定基础。

2.2规划设计阶段

在规划设计阶段，企业将开发实施方案落实到具体个人，将总体方案设计与施工图设计分开。通过这种方法，可以将两个方面的成本分别控制，有助于有效地控制总成本。前期成本控制的另一个重点是三通一平工程的成本。在土石方规划中，由于其工期短、质量要求低，可在规划中进行总价招标，以减少不必要的成本。在施工过程中铺设水电线路时，必须考虑工程建成后居民的用电、用水需求。铺设一次完成。不要重复铺设以增加不必要的成本。以上两项是规划设计阶段需要考虑的重点。

2.3投标及合同签订阶段

招投标是项目中后期成本控制的重要环节。房地产企业在工程勘察设计、后期施工等工程任务招标过程中，应当公示招标全过程，选择最佳承包人，并在招标过程中遵守当地最新的招标投标法。在满足基本要求的前提下，选择成本最低的承包商，以获得最大的经济效益。优先选择建设施工项目总承包模式，提高效率，降低风险，减少承包人数量，采取打包形式，更好的把控项目总体成本。

2.4施工阶段成本控制

（1）管理措施：在项目实施过程中，落实管理人员的职能分工，编制项目阶段的投资计划和施工组织设计。

（2）经济措施：投资者应根据阶段性目标编制资本计划，确定年度投资计划的控制目标。并制定相应的预防对策，计量施工进度和工程量，建立项目资金台账，控制施工过程中的投资，定期将实际总投资成本与目标成本控制进行比较，如有偏差，分析并采取措施纠正偏差;协商解决可能发生的工程变更、合同调价索赔、现场签证确认费等;审核工程竣工结算;分析预测施工过程中的投资支出。

（3）技术措施：设计变更的经济分析、施工方法及定额。根据定额和合同，严格控制设计变更，经过定额计算和市场价格分析比较，提出设计变更，以节约投资。

（4）合同措施：做好施工合同的披露工作;做好各种工程的施工记录，特别是隐蔽工程的施工记录，如樁基础深度、钻孔深度、孔深超过设计深度;应进行图像记录并分析过深的原因。做好设计变更记录，保存各种文件，特别是有实际施工变更的图纸，为处理可能发生的索赔提供真实依据。在签订补充合同时，应考虑偏差对成本目标的影响;对施工图预算超过初步设计概算的施工图设计部分，应认真进行详细分析，找出主要原因，调整或修订控制目标，并动态实施项目成本控制管理。应选择专业分包商，防止不正当竞争和串通。第一时间深入施工现场，收集掌握施工现场信息。按图纸和合同条款检查现场施工情况，了解、掌握和收集现场有关资料，及时审查因工程变更和现场签证而发生的费用，调整控制目标，为竣工结算提供必要的依据。

2.5竣工结算阶段工程造价的控制

竣工结算是成本控制的最后阶段。除严格审查工程结算费用外，主要核实结算工程量的计算是否按竣工图计算，定额收取是否与投标报价表相对应，收费间隔是否符合合同规定，对不合格项目的现场签证，以及未经发包人确认的增加技术措施的施工合同条款进行检查。一是工程是否具备验收条件;二是必须执行合同约定的计价依据和计价方法，区分总承包和分包工程，区分施工边界。三是设备、材料的检验合格证，质量是否合格，明确甲供材料的数量;四是严格按照合同条款变更评审的原则确定变更部分的价格，材料价格的市场波动是否调整，应根据合同中调整价格波动的原则进行调整。

结语：

总之，在房地产开发项目中，有效控制成本的方法很多，成本控制是一个复杂的过程，房地产企业需要结合实际情况科学规划，充分考虑各个环节。

参考文献：

[1]练珊琴.房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J].时代经贸，2019（36）.

[2]范红红.房地产开发企业成本管理的问题与对策[J].财会学习，2020（06）.

[3]王佳.房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J].现代物业（中旬刊），2019（12）.