“营改增”规制下房地产开发企业成本管理对策探讨

摘要：在经济高速发展下，房地产开发企业之间的竞争日趋激烈，企业为了长久、持续的发展，必须要依据“营改增”税收体制改革内容，调整工作方案，明确战略目标，加强成本控制管理力度，这是房地产开发企业在竞争激烈的市场环境下，提升自身竞争优势的最佳途径。本文将重点围绕“营改增”规制下，房地产开发企业成本管理工作进行论述，阐述成本管理流程，总结房地产开发企业，在当前阶段开展各项工作时，成本管理工作存在的问题，并结合现代发展理念，明确成本管理问题出现的原因，改进成本管理制度，完善税收筹划内容，改善经管理观念，创新经营管理模式，扩展工作业务领域，合理地利用国家政策开展各项工作，并借助互联网平台，扩大企业在市场中的影响力，从而使房地产开发企业，可以在“营改增”规制下长久、持续地发展，并获得可观的经济效益。

关键词：房地产开发企业;“营改增”规制;成本管理;研究

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：2096-3157（2020）24-0170-03

为了更好地应对经济一体化发展趋势，我国提出供给侧结构改革，在当前时段，正处于我国财税体制改革的攻坚阶段，在国务院统筹部署下，使改革工作有序地推进，以交通运输及部分现代行业作为试点，开展“营改增”税收体制改革，根据改革收获的成果，合理地调整相关内容，经过几年的时间，“营改增”税收体制改革已经取得了良好的成绩，如今“营改增”税收体制已经大范围的推广，房地产企业需要在“营改增”的作用下，调整企业工作内容，借助“营改增”税收改革体制，加快财税体制改革进程，从而让企业在供给侧改革背景下减轻赋税，缓解企业发展压力，解决重复征税对企业发展造成的影响，优化我国经济结构。

一、房地产开发企业在“营改增”规制度下的成本管理流程

房地产开发企业开展成本管理工作时，具有长周期与复杂的特征，这会在一定程度上提升成本管理的难度。房地产开发企业业务活动，主要围绕项目开发与经营展开，为此成本管理也会随着项目运行阶段的不同而有所变化，项目各阶段业务成本占总成本的比重不同，因此成本管理内容需要参考项目运行情况，加以设计。成本管理作为房地产开发企业的重点内容，需要结合“营改增”税收体制改革进行调整，这是企业进行成本管理流程分析必须考虑的内容，将房地产项目开发业务流程与企业成本管理流程进行融合，这是企业在“营改增”税收改革体制下，顺利推进各阶段活动，降低项目总成本的有效方式。

1.论证阶段

在项目论证阶段，需要对项目进行研究，了解项目的可行性，同时还应该获取土地信息，了解土地成本与相关信息，了解土地在企业成本结构中所占的比重，同时还应该结合“营改增”税收体制改革内容，获取房地产项目信息。如公司改制重组阶段，针对土地采用不同的方式，抵扣土地成本，将增加项目开发的资金，导致企业税负大幅度上升，土地出让金在“营改增”后也会发生极大的变化，会影响地方政府的财政收入，同时还使得房地产企业，短期利润大幅降低，从而影响到房地产行业长久发展。

2.设计阶段

在项目设计阶段，需要估算项目成本，明确项目成本目标，从而根据掌握的内容，规范项目设计标准，明确项目材料选取工作重点，保证建设质量达到标准，这些环节都会在极大程度上牵动项目总体建设成本。开展项目设计阶段工作时，会影响到项目的总成本，因为该项工作直接影响到项目后期的总成本规划。在實际工作中，设计单位开展各部分工作时，材料费用与仪器设备的使用，都会从总成本中抵扣，如果设计单位项目运营工作时，人力资源成本过大，会使得房地产企业税负增加。除此之外，劳务费不参与总成本的抵扣，需要由设计单位承担，这样纳税额无疑进一步扩增，设计费用的增加无疑会进一步增大企业的资金支出，对于企业开展成本管理工作会产生极大的影响。与此同时，设计人员成本意识薄弱，设计的方案并不符合实际，这样无疑会增加后期预算，导致项目工程变更大幅度增加，从而增加了成本管理的难度。为此，在设计阶段必须从实际角度出发，设计方案内容，同时应该合理地开展限额工作，严格按照合同控制造价以及成本管理的要求，推进跟踪审计等工作。

3.招标阶段

项目招标阶段是房地产企业进行项目承包商招标环节，在国家推进“营改增”税收改革的背景下，项目承包商做房地产开发企业，需要根据政策要求开展各项工作，但是大部分房地产开发企业会在这段时期，存在税收抵扣不及时的情况，从而增加企业成本管理难度。房地产开发企业作为进项税额的主要承担者，其工作表现，直接影响到企业成本管理成效，在“营改增”税收规制下，房地产企业开展企业招标时，需要降低成本，考虑到合同条款的内容，明确招标控制价的编制以及计税方式，掌握不同途径，了解综合系数法，并对其加以调整，在了解原含税价格后，确定综合系数。造价人员在成本管理工作中，需要面对税金抵扣不平衡的情况，为此需要找到平衡点，测算控制投标报价，协调实际采购价格与控制投标报价，降低房地产开发企业的成本支出量。

4.施工阶段

项目施工阶段是企业成本管理的重中之重，项目引进的设备、采购的原材料价格，都将直接影响到目标成本。为此，在“营改增”税收改革推进过程中，房地产开发销售的税率，由原来的税率提高至9%。除此之外，对营业销售额也进行了调整，全额征税变为仅针对征收税款的增值，这样在很大程度上降低房地产开发企业的压力，帮助企业更好地控制成本，完成各项工作内容。进项税能否及时抵扣也是房地产开发企业在工作期间，需要重点关注的内容，在推进税收工作时，需要取得具有法律依据的增值税发票，在原材料采购工作中，还应该明确供应商，让供应商提供材料、设备种类，如果材料供应商规模较小，无法为房地产开发企业开出增值税专用发票，将会使企业缴纳的进项税无法全额抵扣，这样无疑增加了企业的税负。

5.营销阶段

项目营销阶段，房地产企业所有的业务活动基本围绕房地产下游企业进行，在此过程中，销项税是企业成本管理的重要内容。大部分房地产开发企业，以销售的形式推销房产。与此同时销售收入需要缴纳大量税金，在“营改增”规制下，需要处理很多环节，从而直接增加了纳税流程。企业在这段时间中，需要准备大量的材料，这样无疑增长预售时间，在房地产项目预售阶段，使得建筑成本与财务成本相应提升，如果企业不能解决进项税抵扣滞后的问题，将会影响房地产开发企业现金流的应用了，导致大部分工作无法顺利开展。

二、房地产开发企业在“营改增”规制度下成本管理概念

分析房地产开发企业成本管理流程，了解房地产开发企业日常工作内容，同时还应该根据成本管理，流程考虑在“营改增”税收体制改革的背景下，应该如何根据项目发展过程，合理地调整企业成本管理制度。成本管理会直接影响到项目的运行情况，如果不能合理地优化企业成本管理机制，将会削弱企业的经济效益，在研究房地产开发企业成本管理流程期间，还发现大部分房地产开发企业，员工成本意识薄弱，成本管理内容规范性、政策文件缺失，同时纳税流程复杂，这些因素都会影响到企业的税负，如果不能在规定时间内进行税收抵扣，将会增大企业税负金额。除此之外，进项税如果得不到抵扣，也会在一定程度上占用企业流动资金，影响企业各项工作的开展。

在“营改增”税收体制改革推进的过程中，房地产开发企业成本管理，需要根据“营改增”税收改革内容，合理地调整成本管理制度，同时还需要加强成本管理的系统性，从全过程、全要素、全员的角度下，设计管理机制。房地产开发企业成本管理并不局限于企业成本管理，还需要加强下游、上游企业以及企业内部员工的管理，实行全員管理保证成本管理，切实落实到实际工作中，完成成本目标。在房地产开发过程中，考虑到项目各环节环环相扣，具备动态性质，为此成本管理更应该从动态发展的角度下，进行目标成本管控工作，根据各部门人员的工作情况，掌握项目推进期间的变更数据、财务数据、合同数据，合理地设置成本控制措施，有效的控制项目成本，并推进全过程管理，从项目开发的全寿命周期角度下，进行项目的实时追踪，并将“营改增”税收体制改革，贯穿于项目的所有环节，关注项目开发阶段工作中，非合同性成本未结算合同与已结算合同等信息，同时还需要了解，项目开发全过程成本管理，是企业获得丰厚经济效益的关键内容。

房地产企业应该定期开展财务会计人员及与财务相关的成本造价部门员工参与新税收体制的培训，加深财务人员及成本造价部门员工，对“营改增”税收改革体制内容的认识，这样才可以根据改革内容，合理地推进各项业务，完成税收筹划，抓住“营改增”税收改革体制的要点明确国家税收改革方向，并根据企业发展目标，突进财务管理工作，完成项目税额抵扣，确保企业可以在“营改增”规制下，顺利地完成各项工作，控制项目成本，做好就税收体制下新税收体制的过渡。除此之外，企业还应该加大对“营改增”税收体制改革内容的宣传，使财务会计人员可以逐渐形成相应的意识，并充分利用“营改增”税收政策，完善财务工作内容，让员工形成增值税专用发票抵扣意识，进行各项财务工作，避免流动资金滞后，对企业成本管理工作产生影响。

三、房地产开发企业在“营改增”规制度下成本管理内容

1.加强内部管理力度

房地产开发企业需要在“营改增”税收改革背景下，实行增值税发票专人管理制度。为此，解决企业在以往工作中，各项税款不能合理抵扣，从而增加企业税负的问题。采用增值税发票专人管理制度，可以更好地进行进项税额在销项税额中的抵扣工作，这样便能降低企业的税负。在企业进行发票管理过程中，还可以通过增值税发票专人管理制度，明确工作责任，防止工作人员在发票管理期间，存在虚购虚开发票的行为，提升企业纳税申报的真实性，帮助企业规避发展期间存在的税务风险，提升增值税发票管理能力，这是企业在“营改增”税收改革过程中，进行成本管理的重要手段，不仅可以提升流动资金的利用率，还可以避免不必要的财务损失。在增值税发票专人管理机制下，可以正常地推进进项税额抵扣，提升资金的利用率，为企业创造更大的经济效益。除此之外，为了提升工作的有效性，房地产开发企业还需要在项目推进期间，加强上游企业与下游企业之间的沟通，保证工作信息可以及时传递到对方企业，这样便可以保证施工期间，确保材料、设备采购与劳务承包等工作顺利进行，缓解房地产开发企业资金压力。

2.完善增值税管理制度

“营改增”税收体制改革推进期间，房地产开发企业务必重视成本管理工作，同时应该考虑成本管理期间，财务管理与会计核算对成本管理产生的影响。为此，需要考虑到财务人员工作与财务账目变动，对成本管理产生的影响，合理设置相关内容，在“营改增”规制下，应该完善增值税管理制度。通过调查发现，我国大规模企业在“营改增”税收背景下，实行精细化成本管理，从而使得企业的税负大幅度减少，而部分企业为了逃避税款，而采用不正规运营的方式管理企业，反而使得税收增加。为此，房地产开发企业需要重视成本管理工作的重要性，同时还应该了解“营改增”税收改革内容，满足各项工作的需要，提升房地产企业内部财会人员的综合能力，这样才能保证企业在“营改增”税收改革的背景下，做好会计核算工作，保证各环节工作可以有序进行。

3.慎重选择合作伙伴

“营改增”税收改革背景下，房地产开发企业需要重视成本管理，还需要合理地缴纳税费，并在规定时间内，进行进项税抵扣工作。在项目承包商与供应商开具进项税发票的过程中，保证房地产开发企业，在后期增值税进项税抵扣环节，可以顺利抵扣。为此，需要加强供应商与承包商之间的联系，还应该保证承包商与供应商具备开具增值税发票的能力。除此之外，需要规范采购工作，根据施工要求，明确项目内容，合理地开展各项工作，进行材料采购、设备引进等工作，确保材料质量符合施工要求。与此同时，还应该做好承包商税收抵扣，加强资金链条管理强度，这样便可以提升房地产开发企业的成本管理力度，为承包商在项目中争取更多的利润，达到共赢。优选项目承包商及供应商，需要在原材料与设备采购阶段，根据项目内容采用集中采购或批量采购的方式，这样不仅可以保证采购的设备与材料能够达到施工标准，还能解决税收抵扣链条缺失的问题，确保地产项目顺利进行。

4.提升财务管理水平

在“营改增”税收改革背景下，房地产开发企业需要结合改革内容，合理的优化成本管理内容，提升企业财务管理水平。为此，应该结合工作反馈信息，有针对地开展成本管控工作，根据“营改增”税收改革规定，明确国家的政策方向，重新规划财务管理目标，并对管理机制加以完善。与此同时，税务部门与财务部门需要高度配合，根据工作目标，制定符合“营改增”税收改革政策的财务制度与工作方法，增强不同部门之间的协同能力，从而顺利地开展成本管理工作，提升工作效率。除此之外，房地产企业还需要加强财务分析力度，搜集“营改增”税收改革制度颁布前后的工作数据，做好财务工作的内部控制、供销流程、发票管理、会计核算等工作，明确增值税风险因素存在的部位，并及时地开展防控工作，消除外在风险，保证各项工作顺利进行。

房地产开发企业在当前阶段，属于“营改增”税收改革的重要施展对象，在实施“营改增”的过程中，无疑影响到房地产开发企业的正常运行，增加了企业成本管理难度，在当前阶段市场环境竞争压力日趋增大，企业纳税负担将会严重影响到内部资金运行，如果不能合理地解决资金压力，便会影响企业正常运行。“营改增”税收体制改革已成为行业发展的必然趋势，为此必须改变发展理念，加强企业成本管理，从而降低税负，提升企业竞争力适应房地产行业发展。成本管理是房地产开发企业提升自身竞争力的重要方法。

四、结语

在当前背景下房地产开发企业市场竞争日趋激烈，大部分企业要想在今后市场中占有一席之地，必须明确当前市场经济形势，同时还应该掌握国家对房地产行业提出的要求，明确“营改增”规制内容，同时还应该在我国供给侧结构改革的背景下，根据“营改增”税收内容，结合我国財税体制改革内容，制定发展目标，有序地推进各项工作。

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作者简介：

丁春颖，供职于北京崇文·新世界房地产发展有限公司。