房地产企业税收筹划的社会风险及其规避策略分析

徐广军

摘要：随着社会经济迅猛发展，作为我国支柱型产业的房地产产业也受到了很多的推动发展，为房地产企业的经营带来了更多的机遇，同时也让房地产企业面临更多的挑战。这就需要房地产企业对经营过程实施全面的优化，开展合理的税收筹划，促使企业实现合理节税的目标，最大限度提高企业盈利水平，更好地把握机遇，应对挑战。本文结合房地产企业在税收筹划中存在的社会风险进行深入分析，并提出行之有效的规避策略，以期更好推动房地产企业转型升级。

关键词：房地产企业;税收筹划风险;规避策略

房地产行业的迅猛发展催生了越来越多的房地产企业，房地产行业竞争趋于白热化，如何才能在竞争激烈的市场环境下站稳脚跟并占据有利地位，房地产企业需要在生产经营过程中借助合法、合规、合理的手段取得更大的经济效益。税收筹划就是一种建立在法律许可范围之内，通过对企业应缴纳的税费进行科学合理的节约，从而有效降低企业的税收压力的操作方式。借助这样的方式，助力企业在经营过程中取得更多的利润，并赢得更大的竞争优势，实现可持续发展。但结合我国当前房地产企业经营实际，在开展税收筹划工作过程中存在一定的社会风险，需要重点分析其风险的主要内容，并探索科学合理、行之有效的风险规避策略。

一、当前我国房地产企业税收筹划存在的社会风险

（一）税收政策风险

企业税收筹划工作开展应建立在对相关税收政策有充分的研究并结合企业经营实际有深入研究的基础上，但当前我国部分房地产企业对国家的税收政策理解仍停留在比较表面的层面，甚至存在一定的理解误区，导致税收筹划工作开展中不仅未能达到合理节税的目标，还使得企业缴纳更多的税金，更甚者由于对税收政策了解不全面、理解不正确，出现了偷税漏税的问题，使得房地产企业面临法律制裁的风险，不仅不能有效保障房地产企业获得更多的效益，还可能置房地产企业于破产倒闭风险之中。税收筹划工作是企业发展经营操作中一个合规合法行为，借助税收筹划能够实现企业内部的财务管理科学优化，推动企业稳健经营并获得长足发展。随着我国现代化进程不断加快，经济发展推动企业管理相关法律法规政策不断优化调整，对于房地产企业的税收筹划工作开展有更新的规定与指引。房地产企业的管理层及工作人员应在充分理解国家与税收筹划工作相关政策方针的基础上，及时了解政策变动的情况，紧跟国家方针导向，避免由于对政策法规信息资料掌握不足、理解不透而使得企业内部制订的税收筹划方案与国家政策背道而驰，产生错误的决策，从而为企业的发展带来较大的经营风险。简单举个例子：某房地产企业在开展税收筹划工作方案制订时采用的依据是已经失效的税收补充细则，导致税收缴纳引起了相关税收部门的注意，对企业开展了税收审核，并判定该房地产企业存在偷税漏税违法行为事实，对企业施行经济处罚措施。由此可见，该企业的税收筹划工作并未能成功开展，失败的原因在于对税收政策信息掌握不足，致使企业处于风险之中。

（二）执法风险

借助稅收筹划的开展，能够对企业的税收工作进行优化，而这个过程中是需要严格按照法律法规及税务机关的规定程序进行的，否则就会被认定为违法行为。因此，房地产企业开展税收筹划工作时应主动与当地的税务机关单位交涉沟通，清楚了解相关工作人员对税收筹划工作的衡量方法与标准，因为税收是一个含有一定主观因素的工作，与税收工作人员主观上对税收政策的理解和执行标准密切相关，而标准一般是以税收政策优惠事项的性质为依据的，有的性质为审批事项，有的性质为备案事项，有的性质则是企业自存材料备查事项。若企业没有按照对应的规章制度程序去开展税收筹划工作，则会被认定为非合法的。当前大部分房地产企业在制订税收筹划方案时缺乏与税务机关交涉沟通，导致出现在税费收缴过程中税收人员对企业的税收筹划方案不认可的情况，被视为偷税漏税行为，使得企业面临一定的经济处罚，更甚者接到行政处罚，对企业的综合发展带来恶劣影响。由此可见，在房地产企业制订税收筹划方案时会受到一定的执法风险影响，需要企业强化与税务机关沟通意识，避免由于税收工作人员的主观臆断而造成企业较大的损失。

（三）经营风险

经营风险是但凡有经营活动的企业都会面临的一种风险类型。房地产企业的经营活动中需要开展税收筹划工作，应建立在具备前瞻性方案的基础上，否则很容易导致经营成本增加，出现经营风险。当前许多房地产企业管理层对税收筹划工作的重要性认识不清，未能重视税收筹划方案的制订，只是单纯地生搬硬套其他企业的税收筹划方案，而不是结合企业自身实际战略发展目标、目前经营发展进程、经营管理模式等情况分析，导致方案不够科学合理，与企业经营运作不兼容，使得税收筹划工作不符合相关规范，达不到预期效果。而对于一些连锁型房地产企业，更容易出现这种风险，因为不同区域之间的税收工作人员肯定会存在主观上的差异，企业内部各分部直接也会存在明显的规模差异，若企业只是一套税收筹划方案用到底，就很容易出现不匹配不兼容问题。税收筹划方案不应是僵化、生搬硬套的，需要结合国家政策及经营环境变化而及时变动，否则不仅不能实现企业经营节税目标，还会为企业增加工作成本，增加法律风险，形成经营风险。

（四）操作风险

税收筹划的工作目标是通过科学合理地控制企业的税务成本，从而为企业创造更大的经济效益。而税收筹划工作也是一项需要运行成本的操作型工作，当企业经营过程中未能及时掌握行业市场信息变更及国家政策调整情况，采取因循守旧固化的操作方法，就很容易导致税收筹划工作效率较低，从而拉高整个经营成本。当前部分房地产企业对于国家出台的促进企业发展的税收政策，未能洞察其中玄机，选择运用的方式方法不合理，只局限于眼前的利润，在很大程度上阻碍企业的发展。此外，部分房地产企业管理层对税收筹划工作产生过高的期望值，过分追求节税效果，导致很容易产生偷税漏税情况，得不偿失。还有的企业税收筹划工作人员虽然了解国家税收优惠政策，但由于操作缺乏合理性、合规性、合法性，导致错失享受优惠政策的机会，更甚者连带损失原本的税收红利，真是偷鸡不成蚀把米。

二、房地产企业税收筹划规避社会风险的有效策略

（一）精准把握税收相关政策

房地产企业在税收筹划工作开展过程中要想做到有效规避上述提到的各类社会风险，先决条件就是精准把握国家相应的税收政策。通过对税收政策的精准把握，实现融会贯通后，筹划工作人员才能更清晰熟练掌握税收筹划工作内容及操作细则，结合公司发展实际及发展目标制订科学合理的税收筹划方案。税收政策的精准把握，首先，是财务管理人员需要充分了解相关的税法政策，作深入的理解、分析和总结，确保能为税收筹划方案制訂提供及时准确有效的依据，并结合国家政策变动及时对税收筹划方案进行调整。其次，房地产企业税收筹划工作人员应该详细了解国家在增值税、土地增值税、企业所得税等税种税收相关内容，如主要内涵、缴纳方式、计算标准等。特别是对税收筹划工作具有重要意义的增值税相关税收政策，工作人员应结合当前我国“营改增”环境下增值税的内容及作用进行深入探讨，充分发挥其作用，为税收筹划方案制订及工作高效开展作出贡献。同时，在房地产企业开展销售活动过程中，不同的销售形式会在一定程度上影响增值税的缴纳方式，应及时关注并作出正确调整，有效降低税负的同时避免风险产生。

（二）建立良好的税企关系

结合上述社会风险分析可知，在房地产企业开展税收筹划过程中，很容易遭受执法风险而导致企业受到处罚。所以，需要企业在日常经营过程中加强与税务机关的沟通交流，特别是在制订税收筹划方案时，应重点征求当地税务部门的意见及建议，确保筹划方案的合法性及筹划工作开展的有效性。由于税收政策在不同地区均存在差异，且部分地区的税务机关有一定的自主裁决权，所以房地产企业应当与当地的税收部门密切沟通并建立良好的合作关系，明确税务机关工作人员对于税收筹划工作的主观认定标准，确认企业税收筹划方案中所有行为均符合相关规定并在当地税务机关的税收政策范围内，从源头上避免由于认知差异带来的风险。此外，与当地税务机关建立友好关系也能够促使企业及时掌握税收政策的变化方向，及时调整内部税收筹划方案内容，达成最佳的税收筹划目标。

（三）量身定制科学合理税收筹划方案

税收筹划是为了使企业取得更大的经营效益，从而在激烈的市场竞争中占据有利地位，实现可持续发展，所以为取得最佳的税收筹划效果，应结合房地产企业实际，制订科学合理的税收筹划方案，为税收筹划工作开展提供有力的保障依据，更好地规避实际操作中的各种风险。税收筹划方案制订应是企业经营管理层牵头组织，从长远发展角度出发，对整个企业运转过程进行整理优化，形成与企业战略发展目标相匹配的可行性高、极具科学性的方案，而不是就个别税收项目开展而制订的局限性较大的方案，也不是对其他公司方案的生搬硬套。

（四）切实增强税收筹划能力

税收筹划工作的科学合理开展是建立在较高的工作能力基础上的，房地产企业经营管理层及筹划工作人员都应重视这一项工作的开展情况及整体效率。低效率的企业税收筹划方案不仅不能起到节税作用，还会在一定程度上增加税收筹划运作成本，从而造成企业的运营费用提高，无法达到税收筹划的目标，并且很容易由于工作能力不足，导致操作风险的发生。因此，房地产企业应重视对税收筹划相关工作人员开展专业的知识与技能培训，提高工作人员的综合素质与能力，使得工作人员在税收筹划方案制订、问题处理等方面更专业快捷高效，降低风险，为企业的可持续发展奠定坚实基础。此外，还可以引进具备专业素质的税收筹划工作人员，更精准地提高企业的税收筹划水平。

三、结语

综上所述，在当前我国房地产行业竞争日益白热化的背景下，房地产企业应高度重视税收筹划，借助科学合理有效的税收筹划，优化企业的运营过程，实现合理节税的目标，为企业打造更大的盈利空间，提高自身市场竞争力。

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