建设工程价款优先权与购房债权的冲突探析*

柳 明

北方民族大学法学院，宁夏 银川 750021

一、引言

《合同法》第286条规定，若发包人违反既定合同，逾期未支付建设工程价款，经承包人催告，在合理期限内仍未支付建设工程价款的，除非迫于工程性质不适合折价或拍卖外，原则上承包人有权行使其享有的建设工程价款优先权（以下简称价款优先权），即就该工程折价或者拍卖所得价款优先受偿。其“优先性”体现在优先于该工程上的抵押权、其他普通债权优先受偿。《民法典》第807条基本延续了这一规定。但最高院“法释〔2002〕16号”批复［1］（以下简称《批复》）第2条规定，价款优先权不得对抗支付了全部或者大部分款项的买受人购房债权。在具体的法律实务当中，这两个权利冲突的案件屡见不鲜，如“谢应朝等与广州汉和房地产有限公司商品房预售合同纠纷上诉案”［2］、“福建华品建设有限公司与陈道钲执行异议纠纷上诉案”［3］等等，依据相关的法律和司法解释，法院最终的裁判不尽相同，不能平衡双方的利益，以实现“定纷止争”之目的。

二、购房债权的基本定位

所谓“购房债权”，是指房屋买受人依与房地产企业订立的购房合同支付了全部或者大部分购房款项后，房地产企业因破产等缘由，不能如约交房时。此时，买受人对房地产企业所享有的返还所支付购房款项及利息、违约金、特定情形下惩罚性赔偿金等的债权请求权。

（一）购房债权的“优先性”

从必要性的角度看，对于一般的买受人，若动辄几十万乃至百万的购房债权难以有效维护，将会威胁到该买受人及其近亲属“安身立命”之根本。并且《批复》第2条的规定，明确要求承包人享有的价款优先权不得对抗买受人。既然承包人的价款优先权依法得以优先于其他抵押权和普通债权受偿，那么购房债权自然同样可以处于优先受偿的地位。

（二）如何理解“不得对抗”

如前所述，价款优先权“不得对抗”购房债权。但关于何谓“不得对抗”？在理论界有两种不同观点。

观点一：“不得对抗”是指价款优先权劣后于购房债权受偿。

持该观点的人认为，“价款优先受偿权不得对抗买受人”即为“价款优先权应当劣后于购房债权受偿”的意思，所以依据《合同法》和《批复》的内容，在符合其他法定条件之下，可以大致得出一个权利优先受偿的顺序：“购房债权〉价款优先权〉抵押权〉普通债权。”须在前一顺位之债权得到完全清偿以后，如若债务人还有剩余财产，方可满足后一顺位的债权。该观点的理由在于，其一，从《批复》第2条的措辞来看，“不得对抗”很明显强调购房债权与价款优先权存在先后受偿的关系，即购房债权优先于价款优先权。其二，与拥有一定经济实力基础、长期参与市场竞争的承包人相比，作为个体的买受人，在经济实力、专业知识等方面更显弱势，更加需要法律予以倾斜保护。

观点二：“不得对抗”是指价款优先权与购房债权同顺位受偿。

该观点认为，“不得对抗买受人”应作“不得优先于买受人受偿”来理解，即价款优先权既可以劣后于购房债权，也可以与购房债权同等顺位受偿。其理由为：其一，该司法解释之所以使用“不得对抗”而非“劣后于”、“优先于”的措辞，是基于寻求价款优先权和购房债权之间平衡的考量。［4］若意欲表达购房债权绝对优先于价款优先权的话，完全可以直接使用“劣后于”或者“优先于”的表达，诚如《海商法》关于“船舶优先权”的规定。其二，“物权法定”原则下，如果说价款优先权是由《合同法》第286条规定的话，购房债权的优先性并不存在法律基础，司法解释并不能够创设一个优先于法定物权的权利。其三，价款优先权之立法目的在于保障承包人的工程价款，进而为劳动者特别是农民工的劳动报酬提供保障。“购房债权优先”之目的在于保障买受人的利益，但是兼顾买受人的利益绝不等于牺牲承包人及其劳动者的利益。

三、解决价款优先权与购房债权冲突的现有方案

在实践当中，同样具有“优先性”的价款优先权与购房债权不可避免的会产生冲突。由于价款优先权与购房债权的背后所涉及的群体都应当得到法律的着重保护，因此如何合理有效地解决二者之间的冲突，当前主要有以下三种方案。

（一）购房债权优先满足

该方案侧重于购房债权的优先保护，其理由为：其一，如前述，买受人的购房债权凭借其自身的重要性，需要法律予以特别的保护。其二，亦如前述，依据《批复》第2条，应当将“不得对抗”理解为购房债权优先。［5］即优先保护支付了全部或者大部分购房款项的买受人的购房债权。其三，价款优先权旨在解决承包人的工程报酬问题，特别是以农民工为代表的劳动者的工资报酬。在新近生效的《保障农民工工资支付条例》当中，已经通过设置“工程款支付担保”、“农民工工资专用账户”等制度来充分保障这一权利，因此不再需要购房债权对此作出让步。

（二）价款优先权与购房债权同等顺位受偿

该方案侧重于承包人工程债权的优先保护，其理由为：其一，如前述，承包人的工程价款能否获偿，关乎以农民工为代表的劳动者的劳动报酬。鉴于事关劳动者之切身利益，法律有倾斜保护的必要性。其二，价款优先权属于法定的抵押权，而购房债权本质上属于普通债权，原则上“物权优先于债权”。只不过依据《批复》第2条为了兼顾买受人利益而做出的例外规定，应当将“不得对抗”理解为购房债权与价款优先权可以同等顺位受偿，如此才能做到两方利益的兼顾，更有利于公平正义的实现，从而获得较好的社会效果。

（三）参照不宜折价拍卖的情形处理

《合同法》第286条对价款优先权之“优先”略有保留，若建设工程之性质不宜折价、拍卖，承包人的价款优先权便不能实现。问题之肯綮在于，哪些建设工程应当被法院认为是“按照其性质不宜折价、拍卖”？《合同法》抑或是《批复》均没有作出明确的界定，通说是出于国家及公共利益的考量，暂且包括国家重点工程、具有特定用途的工程等，但仍非定论。将购房债权与价款优先权的冲突按照“不宜折价拍卖的情形处理”是考虑到这一问题背后涉及到社会公共利益的考量，从而规避对该问题的直接硬性解决，［6］意在具体问题具体分析，在个案当中寻求平衡。

四、解决价款优先权与购房债权冲突的新方案

若要合理地调和两种权利之间的抵牾，必须要平衡承包人与买受人双方的利益，特别是当房地产企业濒临窘境，更有甚至“资不抵债”之时，应当努力做到双方利益损失最小化。

（一）前述三种方案的缺陷

第一，购房债权优先实现的方案存在缺陷——对劳动者报酬的保护不够周延。如若作为债务人的房地产企业破产，且残资不抵各债之所求，优先满足购房债权会使价款优先权在一定程度上遭受损失，甚至完全得不到清偿。这终会致使劳动者的报酬无法保障。虽然《保障农民工工资支付条例》设置了理想化的制度，但是由于实际操作过程当中的千差万别，对权利的保护依然不够周延，需要有兜底性的法律保障。

第二，两权利同等顺位受偿存在劳动者报酬“被绑架”的风险。实践中在作为债务人的发包人的财产不足以满足全部债务清偿要求时，承包人假借追索劳动者报酬的名义，将劳动者报酬捆绑在自己的工程价款债权之上，借助法律侧重保护劳动者报酬的倾向，来满足自己的材料款、费用支出乃至其他利益。这无疑是对后顺位债权人利益的侵害。对于此种“绑架”，最高院持反对态度，因为《批复》第3条将价款优先权内容限制在劳动报酬、材料款等“实际支出费用”上，且不包括房地产企业违约所致损失。

第三，规避并非解决问题之道。参照不宜折价拍卖的情形处理是对解决该冲突的规避，没有真正化解该冲突，而是将该问题交给审理个案的法官来处理。但纯粹依赖法官在个案当中的自由裁量，没有相对具体的法律标准是不可行的。价款优先权与购房债权的冲突往往会涉及公众的切身利益，如果不能妥善处理，将会产生非常恶劣的社会影响。

（二）价款优先权中劳动者报酬单独优先

承包人工程价款与购房债权同等顺位受偿具有一定的合理性，重点在于如何弥补劳动者报酬“被绑架”的缺陷？可以将承包人工程价款当中的劳动者报酬部分单独列出，并且置于购房债权的同一顺位当中获得受偿。其优势在于，其一可以兼顾劳动者报酬和购房债权的权利保障。其二可以防止承包人恶意“绑架”劳动者报酬，借追索劳动报酬之名，行维护私利之实。其三符合《合同法》第286条保障劳动者报酬得以实现的立法原情，也不违背《批复》第2条维护买受人购房债权的目的。

（三）排除购房债权中惩罚性赔偿债权的优先性

惩罚性赔偿制度的性质属于国家公权力对于违法行为的惩罚，其直接目的在于对违法行为给予惩罚，并且震慑其他意欲实施违法行为的“不安分子”，间接目的在于维护消费者的合法权益、维持良好的消费市场秩序。［7］

按照通说，买受人的购房债权应当包括以下内容：其一，为购买商品房而支付的购房款项及其利息；其二，买受人与开发商在购房合同当中约定的违约金；其三，买受人与开发商在购房合同当中约定的定金以及根据“定金罚则”主张的款项（虽然违约金和定金条款不能并用，但可以同时约定。同时约定的可以选择其一适用）；其四，在符合司法解释明确的特定条件［8］之下，买受人对开发商所享有的“商品房买卖合同的惩罚性赔偿金”；其五，购房债权当中应当包括的其他款项。然而在司法实务当中，“惩罚性赔偿金”经常被作为购房债权的一部分由买受人主张优先受偿，甚至被法院的裁判所支持。这一做法其实是值得商榷的。

第一，有违立法者之初衷。《批复》第2条的直接目的在于防止买受人的购房债权被价款优先权不当侵害，即保护买受人的购房债权，而不是在符合法定条件下，对作为债务人的房地产企业施以惩罚。惩罚性赔偿金是由法律所规定的，而非买受人与房地产企业在合同中意思自治而成的，因而不同于违约金和“定金罚则”的赔偿款项（此为房地产企业向买受人承担的违约责任），所以将惩罚性赔偿金作为购房债权的一部分是有违立法者初衷的。

第二，非但不能实现惩罚目的，反而会伤及其他后顺位债权人利益。如前所述，惩罚性赔偿制度的设立是为了对行为人的违法行为加以惩戒。但是当债务人的残存破产财产数额一定，且该残资不抵各债之所求的时候，如果将惩罚性赔偿金作为购房债权的一部分优先受偿，那么可供后顺位债权人满足债权的债务人财产势必会减少，换言之，惩罚性赔偿金侵害了后顺位债权人的利益，惩罚被转嫁到了后顺位债权人之上。此种情形下，与其说惩罚性赔偿金是在惩罚实施了违法行为的债务人，还不说是在惩罚后顺位债权人。这是明显不公平的。

所以为了兼顾后顺位债权人的合法权利，避免“惩罚转嫁”，应当将惩罚性赔偿金从购房债权当中剔除，将其顺位置于普通债权之后。唯有债务人财产足以抵偿全部债务，惩罚性赔偿金真正的惩罚目的方才真正得以实现。

五、结束语

价款优先权与购房债权的冲突是一个重要的法律问题，如何权衡二者之间的利益，并且避免不当地侵害其他债权人的合法权益，值得仔细探讨与斟酌。在面对冲突时，应当将建设工程价款当中的劳动者工资部分与除惩罚性赔偿部分外的购房债权置于同一顺位，使其按适当比例获得清偿。至于比例的具体多少，可以由法律结合各地的实际情况作出一般规定，再交由处理个案的法官来自由裁量，以追求实现个案的公正。