房地产企业成本管控研究

张晓红

（永昌地产集团有限公司，河北 石家庄 050000）

一、房地产企业成本管控概述

（一）房地产企业成本管控的概念

成本控制，是企业根据一定时期内预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。房地产企业的成本主要指企业开发商品房所支出的全部费用，按成本项目进行归集和分配。近年来，随着国内经济的快速发展，国内房价逐步攀升，部分房地产企业将公司工作重心放在了提高销售额、规模扩张等方面，忽视了企业内部的成本控制，影响了公司未来的发展。

（二）房地产企业成本管控的重要性

房地产企业开发项目一般具有开发周期长、投资金额大、经营风险高的特点，项目的成本控制显得尤为重要。首先，房地产企业成本管控有助于提高企业的管理水平。有效的企业成本管控应当是企业全员参与、项目全过程成本管控。企业在成本管理的过程中，需要各个部门的协同合作，充分发挥各个部门的专业优势，提高企业的管理水平。其次，房地产企业成本管控有助于增强市场竞争力。房地产行业受国家宏观调控的影响较大，政策影响产生价格波动时，或者行业内竞争对手进行价格战时，由于企业成本控制有利，在低价价格的水平上保持盈利，从而扩大市场份额，保持竞争优势。最后，房地产企业成本管控有助于取得成本优势。国内房地产行业竞争不断加剧，部分企业采用了成本领先战略，旨在通过加强企业成本控制，提高公司的盈利水平。因此，房地产企业成本管控应作为企业管理的重要内容，融入企业日常业务流程之中。

二、房地产企业成本管控存在的问题

（一）项目规划设计阶段的成本管控问题

一方面，房地产开发商在拿到项目用地后，需要结合政府的控制规划、项目的土地条件、企业的发展定位、周边市场需求等因素，最终确定项目的总体规划理念。房地产企业在项目规划设计阶段政策要求了解不到位、市场调研不够充分，造成项目市场需求定位不精准，规划设计未充分挖掘市场，最终影响了公司的项目收益。

另一方面，在项目规划设计的过程中，设计人员往往只注重技术方案的可行性，忽视了对经济因素的考虑。房地产企业为了树立标杆工程，提高公司的产品定位，一味追求项目的完善和升华，缺乏成本控制意识，造成企业资源的浪费，最终导致项目的性价比严重下降，损害了公司的整体利益。

（二）项目施工阶段的成本管控问题

首先，房地产企业产品开发成本在划分上相比其他企业复杂得多，开发成本分为工程成本与间接费用，工程成本又分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费等。当施工过程中企业的成本费用发生时，未准确核实成本归属范围，将成本列支到错误的明细科目中，造成成本核算不准确，工程成本信息不能反映工程成本的真实情况，导致施工成本核算数据偏离了实际。

其次，房地产企业在施工准备阶段，采取公开招标或邀请招标，多数企业采取低价中标的方式选取施工方、材料供应商等，对投标企业的资格审查不严，导致后期工程返工成本和维修成本的增加。另一方面，公司依赖投标的方式选取施工方或材料供应方，忽略了市场价格波动的变化，未及时更新企业掌握的市场信息，导致材料采购价格高于市场价格或者材料质量不合格等问题，造成开发成本的增长。部分房地产企业偏向于签署“大包合同”，由承包方统揽工程的材料成本和施工成本，使得承包合同报价与工程造价预算科目之间脱节，造成成本数据与预算数据不匹配。

最后，房地产企业在施工过程中设计的临时变更，会导致工程造价增加。因房地产企业的工程变更会涉及工程量、进度规划、施工技术要求等多方面的变更，并且工程的变更也会造成工程材料、专用设备等资源的浪费，对房地产企业的成本管控产生不利影响。

（三）工程竣工结算过程中的成本管控问题

一方面，房地产企业竣工验收报告审核不严，企业管理方面存在漏洞，施工单位与房地产企业项目负责人串通舞弊，虚增工程量，导致工程成本增加；房地产企业在工程结算过程中，验收质量控制不严，工程验收人员疏于到工程现场核实、测量、检查等，导致企业后期维修成本增加。

另一方面，房地产企业在工程收尾阶段，验收工作需要多部门之间的协调，但由于时间统筹安排不合理，资料准备不合格等原因，造成项目验收拖延，导致房地产企业不能按期交房，既要承担企业的信用损失、资金回笼延期，又要支付高额客户违约金，增加公司的成本支出。

三、加强房地产企业成本管控的措施

（一）项目规划设计阶段的成本管控改进措施

一方面，房地产企业在取得土地后，需要进行详尽的可行性调研分析，为企业的规划设计做准备。企业在规划设计前，对项目所处的政治环境、生活环境、经济环境等因素通过市场调研、需求分析进行综合评价，得出项目可行性论证，最终确定项目的发展定位。企业在必要时，可聘请专业的市场调研机构进行市场调查，以提高数据的专业性、全面性、可靠性。

另一方面，房地产企业在进行设计规划时，应将技术因素和经济因素有机结合起来，既要考虑产品的功能性也要兼顾成本控制。企业项目设计在满足产品的美观和功能的要求时，结合市场经济因素，做好产品的性价比选择，提高企业的产品收益率。房地产企业在项目设计阶段，应不断优化产品设计方案，减少施工阶段的设计变更。房地产企业的设计规划应经过严格的审核，避免因设计变更引起的工程造价大幅变化，保证投资限额不轻易被突破。

（二）项目施工阶段的成本管控改进措施

施工阶段的成本管理是房地产企业经营管理的核心内容之一，房地产企业可以通过以下几方面提高企业的成本管理水平：

首先，房地产行业开发成本划分复杂，企业应当在日常管理中，提高核算人员的专业水平，按规定的成本项目和费用项目汇集生产经营过程中发生的各项支出，规范企业成本核算。房地产企业应当加强部门之间的协调，财务部门与施工部门及时进行信息沟通，确保相关成本归集正确。

其次，招标过程是房地产企业施工阶段成本控制的重要环节。企业在招标过程中，应充分了解合作单位的商业信誉、技术力量。房地产企业应定期进行市场调研，在企业内部建立主要工程物资的市场信息库，以实现对采购工程物资的质量和价格监督，合理降低采购成本。房地产企业施工项目签署“大包合同”，应将合同报价细分，使合同价格中相应部分与成本预算科目相匹配。在施工过程中，依据工程进度，定期提交工程结算单，实现目标成本数据与动态成本数据对比，进行全过程成本控制。

最后，房地产企业在施工阶段尽量避免设计变更引起的工程变更。如果企业在施工阶段涉及设计变更，应履行“先核算，再变更”，加强对设计变更的审核、批准。如果必须对设计进行变更，将变更计划尽量提前，变更发生的越早，对工程的工期、材料采购价款等工程造价等方面的影响越小。

（三）工程竣工结算过程中的成本管控改进措施

工程竣工结算是房地产企业开发成本控制的最后环节，企业应重视竣工结算环节的成本控制。

一方面，房地产企业在工程竣工结算阶段，应严格按照设计规范、技术标准要求，确保工程质量符合国家标准。房地产企业在竣工验收环节应实行结算审核与复审的内部管控机制，加强部门间的审查与复核，以有效控制在此阶段可能出现的虚增项目成本、多付工程款的风险。企业也可以聘请专业的造价咨询机构审计工程造价，避免施工方与企业项目负责人之间的串通舞弊。在验收过程中，企业如发现因施工方工作失误造成的工期拖延、工程质量不达标等，应及时向对方单位进行追偿，以减少企业的额外支出。

另一方面，房地产企业工程验收阶段，准备资料繁多，涉及多个部门，企业应加强日常管理工作，提高工作的计划性。企业应根据工程的施工进度，及时准备各阶段的验收资料，合理安排验收时间，以保证企业按期交房。企业按照合同约定交房，不仅提高了企业的商业信誉，还加速了商品房的销售回款，减轻企业资金加力，减少财务成本支出。

四、结语

近几年，受国家宏观调控政策不断调整的影响，使房地产企业面临更多的机遇与挑战，“降本增效”也逐渐成为企业管理的重要内容。科学有效的成本管控是提升企业经济效益的重要途径，是企业保持竞争优势、持续发展的动力。房地产企业不仅应在规划设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段改进成本管理方法，更要做到提高企业全员的成本管控意识，在企业管理中不断创新企业成本管控方法，规范企业日常成本管控制度，才能真正提升企业的经营效率，使企业在激烈的市场竞争中，保持市场竞争力，提高企业的生存和发展能力。