全面预算管理在物业企业的实践运用探讨

石强 第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司公重庆分公司

物业企业是伴随着房地产项目快速发展而来的综合性经营服务企业，并且随着时间的推移，我国的物业企业逐渐发展成熟，对市场的需求越来越大，如何确立自己在市场上的优势也成为相关人员关注重点。全面预算管理是现代企业管理的重要组成部分，对企业的财务管理工作产生直接影响，是物业企业强化自身市场竞争力的关键。

一、全面预算管理的特征

全面预算管理是一种科学管理的财务管理方法，通过预算管理手段，能够充分整合企业内部的各项财务信息与资源，并对企业的各项财务管理数据进行调整，能够达到强化预算控制、合理配置资源的目的[1]。对于物业企业而言，我国物业行业的发展时间短，对各种物业财务工作的研究较少，导致企业难以识别一些潜在的财务风险。所以通过全面预算管理的方法，能够帮助物业企业对自身的内部管理情况做一次全面有效的分析，实现内外资源的合理配置，最终实现物业企业自身效益最大化。

从另一角度来看，物业企业自身所涉及的项目十分宽泛，涵盖了车位管理服务、公共区域设施设备日常维护服务、日常保洁管理服务、物业特约服务等，而物业企业的主要收入也是从上述几个方面所获取的。与其他类型的企业项目，物业企业本身存在业务项目单一的情况，并且所服务的客户数量相对固定，与客户之间的关系是通过委托完成的，在合同中，详细规定了物业企业的收费标准以及服务项目等。同时，物业企业属于劳动密集型企业，对人工、成本以及资产等提出了极高的要求，因此在全面预算管理中，需要结合遵照谨慎原则，全面了解主营业务的收入情况；目前企业在预算管理中普遍采用权责发生制、收付实现制等方法来进一步识别企业自身财务问题，最终提高物业企业的内部管理水平。

二、物业企业全面预算管理的现状

（一）物业企业经常出现超支的问题

物业企业虽然关注预算管理工作，但是对于企业自身的各种成本费用缺乏控制，导致很多企业在财务工作中经常出现超支的问题，主要表现为以下几方面：（1）在预算编制环节，物业企业并没有对各种预算数据的合理性进行评价，并且很多预算结果缺乏科学有效的数据支持。例如很多物业企业的预算管理工作都是盲目的，工作人员习惯于根据自己的工作经验来编制预算结果，并且没有考察不同服务项目的成本支出情况，整个预算编制过程缺乏科学可行的依据。（2）物业企业在预算编制期间经常会采用“自上而下”的方法下达各种财务指标，导致预算结果脱离实际情况，相关数据缺乏操作性；同时物业企业的内部管理结构相对简单，预算结果没有经过审批，这对于全面预算管理是不利的[2]。（3）物业企业在制定全面预算编制结果之后，各项管理方案的执行都是依靠相关职能部门完成的，这种情况在实际上就是单纯的将财务工作交给全体人员，但是由于缺乏责任到人机制，导致财务人员不能对全面预算的执行情况进行判断，影响了实施效果。

（二）物业企业的全面预算管理体系落后

目前很多物业企业并没有认识到全面预算管理的重要性，很多情况下都是将全面预算管理纳入企业的年度经营计划中，制定了简单的预算编制与服务生产想脱离的情况。甚至当前很多物业企业没有成立专门的全面预算管理体系，仅由相关职能部门来行使预算管理职能。

从职能来看，目前物业企业的并没有形成完整的全面预算管理体系，虽然财务部门工作内容的特殊性，有助于了解其公司的预算编制情况和各项预算项目的实际执行考核情况。但是由于缺乏预算的权威性，实践过程难免会出现部门之间出现利益争夺和矛盾冲突，最终造成全面预算管理严重偏离预期。

三、全面预算管理在物业企业的运行路径分析

（一）运用作业成本法优化全面预算管理实施

为了提高全面预算管理的实施质量，物业企业可以遵照作业成本法，优化全面预算管理的实施路径，将全面预算管理视为一个项目，并将该项目分别细分为不同的作业，实现资源合理分配，这种方法能够简化物业每个项目的成本预算管理难度，提高了预算管理效果。

图1 基于作业成本法的全面预算业务划分

图1 介绍了一种简单作业划分方法，根据图中所介绍的信息，在全面预算管理中，物业企业可以将预算管理内容划分为保洁、安保、绿化以及业主服务等四个具体方向，当然也可以根据不同的管理要求对各项业务做进一步细化。这种划分方法的主要优势，就是能够通过资源动因直接将各项资源消耗分配到具体的作业项目中，使全面预算管理变得有据可依。所以为了实现这一目标，相关人员需要在核算的基础上强化控制。从全面预算管理的角度来看，核算是重要组成部分，所以为了能够提高全面预算管理效果，工作人员需要强化核算，根据物业企业既往的财务资料，判断各项业务的成本支出，并绘制曲线图，根据曲线图预测本年度的财务支出情况，这种方法会进一步提高财务管理效果。

（二）优化全面预算管理实施结构

为了能够进一步提高全面预算管理效果，物业企业应该把握时代脉搏，全面建设现代化的预算管理体系，这样才能为进一步提高全面预算管理水平奠定基础。有研究认为，当前物业企业的管理特征存在差异，并且企业的整体硬件设施不健全，所以为了能够提高全面预算管理水平，应该积极探索新的管理结构，根据成功企业经验，并结合物业企业的特殊性进行合理调整[3]。

以经营收入的预算为例，物业企业针对该项目需要综合考虑场地租金、车位管理服务费、综合服务费等项目，并认识到上述三种特殊项目可能会对收入产生的不良影响，结合近三年的经营收入情况，对上述项目作出合理判断。同时在经营成本的预算上，物业企业也应该关注各项成本的支出情况，将工作流程作为评价全面预算水平的重要因素，并分析各种常见变量的影响，包括公共设施的维修费用、园区绿化费用、办公费用等，针对易耗损材料做出深入预测，避免实际支出过多的问题。在岗位设计过程中，制定切实可行的成本方案，对于不重要或者工作压力小的岗位，争取采用一人多岗的方法来降低成本支出。最后，物业企业经营的主要目的是获得利润，所以在全面预算管理中应该评估企业利润的影响，结合不同项目的特殊须经，形成不同的利润评价体系，确保物业企业发展战略实现。

（三）发挥互联网技术，探索新的工作模式

物业企业在全面预算管理中，应该认识到大数据等现代化技术优势，通过合理运用网络信息技术，创新工作路径，这样可以进一步提高预算管理水平。例如，物业企业的服务项目相对分散，居民缴纳的物业费是企业的主要资金来源，而物业费自身也存在金额低、数量大的问题，需要多个财务人员进行核算，此时面临人工效率低、易出错等情况。为了避免此类问题发生，在前面预算管理上可以通过大数据技术对居民缴纳物业费的情况进行统计，可以根据居民缴纳物业费的情况分为三个等级，分别对应：按时缴纳、不及时缴纳但会补齐、不按照规定缴纳等，在大数据分析结果，直接统计小区内的居民数量，并按照上述三级分类，统计该小区不同类型的居民数量，这样结合当地的物业收费标准，就能基本判断小区的物业费缴纳情况，数据的准确率较高。

（四）合理编制全面预算内容

在经济新常态下，物业企业的全面预算管理环境已经发生变化，对于企业而言，做好预算编制能够指导企业高效执行短期发展目标，对物业企业服务职能的实现产生直接影响。因此在操作阶段，应该重点关注以下几点内容：（1）要全面详细的设计各类预算报表的类型，形成具体的预算报表，体现预算的可操作性。（2）全面预算编制应该结合考评项目，细化不同的项目，使全面预算具有更高的执行效果，这种责任到人的方法，能够使全体物业工作人员了解自己工作的要点，提高了预算方案的执行能力。（3）关注服务创新的全面预算，该模式以企业战略为目标，将企业的使命与愿景通过预算的方式实现了层层分解，力保战略目标实现。物业企业实施服务创新模式从不同维度来提高服务水平，通过合理运用会计信息管理系统，依靠各种财务会计手段来核算各种实际发生的业务，有助于进一步提高预算管理能力。

四、结束语

对于物业企业而言，全面预算管理直接影响着企业的长远发展，因此必须要积极完善传统工作模式，对企业的财务预算过程与方法进行改进，确保全面预算结果能够指导物业企业各项业务的开展，为实现长远发展奠定基础。