房地产企业构建管理会计体系的问题研究

张楠

摘 要 房地产企业的管理会计有别于传统核算会计，属于财务管理和内部控制的重要手段与方式。引入管理会计理念，能够有效地优化企业决策，加大内部控制力度，显著提升管理效率。本文对房地产企业管理会计体系构建的重要意义进行分析，探究构建房地产企业管理会计体系的特点，分析房地产企业管理会计体系目前存在的问题，并从人才培养体系、决策经营机制、助力运营管理、成本控制管理等几个方面提出改善对策，以期为房地产企业构建管理会计体系提供参考。

关键词 房地产企业 管理会计 体系构建

一、前言

在房地产市场不断快速发展的背景下，许多企业都将重心放在了房地产项目的建设与开发中。为了从根本上保证房地产开发项目的建设效益与质量，企业需要编制中长期的发展计划，利用现代化的会计管理方式，开展对项目的预算管理与资金整合分析工作。但就当前的财务管理情况来看，管理会计的效用没有得到充分的发挥，成本控制力度不足，无法为经营决策提供强有力的依据。因此，房地产企业要引入管理会计体系，保证会计信息的实效性，为项目建设提供有力的支持。本文研究构建管理会计体系的特点和意义，探讨管理会计体系构建中存在的问题，并提出优化管理会计体系的对策。管理会计注重的是长期目标的实现，因此可以为企业决策的制定提供有力的参考。

二、房地产企业构建管理会计体系的意义

（一）构建完善的财务管理体系

房地产企业与传统制造业相比，经营方式具有开发周期长、投资金额大、产品流动性弱等特性，因此管理会计侧重于在战略规划、投资测算、成本控制、风险管控、绩效评价等方面的应用，对房地产企业来说具有重要的意义。从工作内容来看，管理会计不仅要具备丰富的会计核算方面的知识，还需要拥有全面预算、现金流分析、投资测算、成本管控以及财务模型建立等方面的管理技能，同时要熟悉公司内部的流程和制度，以便发现房地产企业项目运行中存在的风险因素，及时制定调整措施，帮助企业提升经营决策有效性。

（二）能够提升企业内部控制能力

基于房地产企业不断扩大发展规模的背景，资金投入额不断增加，房地产企业更要将管理会计的优势发挥出来，保证其能够贯穿各个项目，对各类资源进行整合与配置。利用制定全面预算、建立投资预测模型、编制各类财务分析报告等方法，对企业内部的财务资金进行定量分析，并进一步确定财务管理的动态指标，以反映并提升企业的内部控制效率。

（三）可以全面进行成本费用控制

在管理会计体系中，起到根本作用的是成本，因此在构建房地产企业管理会计体系的过程中，重点应当放在业务全成本控制过程中。主要原因是房地产企业各项经济活动都是围绕开发项目开展的，形成了决策层、管理层、项目层的成本管理结构，搭建了包括资金成本、工程成本、财务成本的全方位成本体系。管理会计体系的构建，可以加强财务活动与业务活动的紧密联系，使财务部门能够获得全面的信息，实现对各个项目的成本控制，从而实现有效的经营成果。

三、房地产企业管理会计体系构建中存在的问题

（一）管理会计人员素养与技能水平不高

管理会计和财务会计是两个不同的领域，有不一样的分工与职能，管理会计工作的要求往往更高、更加全面。但在目前的房地产财务体系中，财务人员多数还处于传统的财务核算工作中，未具备相应的专业水平和技能，难以发挥管理会计的作用。

（二）缺乏有效的经营决策量化工具

房地产企业的开发项目具备周期长、投资大等特点，一旦项目决策出现失误，会使企业陷入经营危机。如果不能将管理会计引入项目决策阶段，就不能用量化工具对决策进行优化，也就无法结合企业经营目标，帮助管理者做出正确的选择和判断。

（三）信息系统数据支撑力度不足

管理会计的工作对企业发展的重要性不言而喻，而信息技术的运用可以为管理会计的发展提供强大的技术支持，也为公司处理信息的准确性提供保障，这使得管理会计的工作可以有效地开展，为公司决策提供准确有效的信息。

（四）成本管控力度不够

房地产企业在过去20年的发展中，利润相对传统制造业企业而言更为丰厚，因此对成本费用一直是较为粗放的管理模式。管理会计的成本管理在房地产项目的成本控制中可以起到控制、监督的作用，但目前财务人员很难真正涉及项目全成本控制流程，没有体现出管理会计的本质和作用。

四、完善房地产企业管理会计体系的策略

（一）重视管理会计人才梯队培养，加强管理会计体系建设

在构建管理会计体系的过程中，需要大量的高水平财务人员，这就需要将财务人员从繁重的核算工作中解放出来，转向财务信息系统建设工作，这样才能提高工作效率，将更多精力投入管理会计工作。管理會计的核心是企业价值管理，将财务会计、管理会计、人力资源、生产销售等紧密结合起来，需要很高的专业综合素养。同时企业应提供大量培训学习机会，鼓励财务人员参与接触更多的业务岗位，通过实践运用检验理论知识，加强管理会计体系建设。

（二）做好全面预算编制工作，建立经营决策机制

房地产企业要建立决策机制，需要做好全面预算管理工作。从拿地测算、项目建设周期预算、盈利预测评估、现金流量预测等模块入手，建立一整套财务数据预测分析模型。不仅要以营利为目标，更要重视资金运作效率，在项目开发整个周期进行预测排布分析。在这个过程中，应当将企业组织结构作为核心，并且遵循从小到大、从下到上的预算编制方式，建立从项目到区域再到集团总部的全面预算管理模型，做好业务管理、项目开发、产品营销等各个环节的预算编制工作，并细化到各个项目的预算过程中。此外，对房地产企业的产业价值链进行分析，保证预算周期的合理性，编制合理的年度预算，逐步加大现金流管理力度。

（三）加强数据信息化系统的数据支撑，助力运营管理

在构建企业管理会计体系的过程中，需要引入先进的信息化系统，整合企业的大数据，建立数据库，编制信息数据报表，还要利用财务报表对各个部门的数据进行归纳分析。在建立房地产企业数据信息化管理平台的过程中，要注重从以下几个方面入手：

一是立足于房地产企业的基本特点，编制一套适用于企业的分析指标与管理会计报表，了解企业的战略发展需求，在实践中发现问题的根源，以尽快解决问题，优化管理效果。

二是通过建立企业数据管理系统的方式，将企业各个部门中零散的数据整合在一起，并进行集约化的管理，同时引入专业的信息化管理工具，保证数据的实效性。

三是实行对各个部门信息数据系统的管控，有效加快信息的传递，实现各个部门之间的沟通与交流。

四是利用BI技术，保证数据管理的效果，对业务数据与财务数据进行监控，将各方数据整合在一起，实现共享管理的目标，使房地产企业的资金流信息能够直观地展现出来。

数据信息化系统可以及时发现经营管理活动中存在的风险因素并尽早解决，帮助企业的管理人员制定出正确的决策，提升整体的财务管理质量与风险应对能力。

（四）狠抓成本精细化管理，提升整体经济效益

在竞争加剧、利润下降的今天，房地产企业需要花力气狠抓成本精细化管理。

首先，需要建立标准目标成本和费用控制体系，对目标成本及三项费用口径进行严格分类、细化和统一，及时将支出的历史数据与预测的目标进行对比，严格监控动态数值，当发现实际数据与目标不一致的情况时，需要及时进行跟踪与调整并分析差异出现的原因。

其次，需要完善标准成本，结合项目开发的规划指标，对项目进行预测与估算，了解项目工程量，拟定科学化的施工方案，以降低整体成本支出;制定明确的施工标准，因为施工标准会直接影响工程造价，只有通过规范施工指标，才能对施工预算工程招标进行把控;建立合格的供应商库和价格数据库，与优质优价的供应商优先合作，并充分发挥集团集中采购的议价优势，在保证质量的基础上，最大限度地降低成本支出，为企业创造更多的利润。

最后，在建立成本数据库的过程中，财务人员要深入业务一线，要做到：

一是在项目可行性研究中，与销售、设计、工程、采购等部门合作，论证项目的预期成本和目标收益，同时对项目所在地的市政条件、地理环境、经济环境等方面要有深入的了解，结合项目市场定位、成本控制目标、资金运作等因素，建立预测分析模型，编制项目可行性研究报告。

二是在成本编制过程中，根据销售计划计算项目的盈亏临界点，预测项目盈利能力，根据项目进度计划、工程概算、人员编制等资料，运用本量利分析法，制定最佳目标成本。

三是在融资工作中，根据投资进度编制项目现金流量预算表，预测资金缺口，确定融资方案。

总之，财务人员要学会充分挖掘数据，并研究成本差异背后反映出来的内部管理问题，从而进行有效的财务分析，这样才能充分发挥管理会计的作用。

五、结语

房地产企业在实际的运营发展过程中，要想建立完善的管理会计体系，就需要搭建完善的管理平台，立足于企业的基本情况与发展需求，选择最合适的构建方式，做好全面预算管理与信息化管理系统的建设工作。在充分分析内外因素的基础上，对房地产市场的需求进行预估，对成本实行有效管控，保证企业的经济效益不断提升，这样才能在多变的市场中占据有利地位。

（作者单位为天阳地产有限公司）

参考文献

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