房地产企业财务报表浅析

万吉安

摘 要 进入21世纪，房地产企业的发展越来越迅猛，房价疯狂上涨，众多投资商因为高利润而进入房地产行业，与此同时国家开始对房价进行调控，房地产企业面对的资金环境日益严峻，更加考验房地产企业的运营能力。利用财务报表分析对房地产企业的现金流量、经营成果以及财务状况进行分析，可以提升房地产企业决策的科学性。本文首先阐述房地产企业财务报表分析方法，其次结合实际分析房地产企业财务报表分析的局限性，最后提出相应的改进建议，以期为促进房地产企业可持续发展提供借鉴。

关键词 房地产企业 财务报表分析 经营决策

房地产企业是我国的支柱型企业，但是随着国家调控的不断加强，房地产企业已经很难通过土地增值获取高额的利润，暴利时代已不复存在，利润逐渐回归正常。房地产企业想要实现利润最大化，需要深挖潜力，提高决策科学性。通过财务报表分析，能够为企业提供有价值的信息，发现问题、潜力和机遇，提高企业决策的科学性。然而目前，房地产企业并没有充分发挥报表分析的作用，甚至在财务报表分析方面存在许多问题。基于此，本文对房地产企业财务报表进行研究。

一、财务报表分析的内涵及房地产企业财务报表分析的作用

财务报表分析指的是企业根据财务报表数据，采用专门的分析方法，对企业的现金流量、经营成果以及财务状况进行横向以及纵向的评价分析，为企业各利益相关者制定决策提供依据。

房地产企业具有资金投入量大、项目开发周期长等特点，入账方法、核算方法都与其他企业有所区别。因此房地产企业如果只是利用财务报表上的数据进行分析，则不能发现企业深层次问题，也不能发现企业的优势、机会和潜力，不能为决策者提供有价值的信息。因此需要结合对企业具体业务的综合评价，得出财务分析结果。房地产企业通过分析企业的偿债能力、运营能力、盈利能力等方面能力，可以使报表使用者深入了解企业经营状况，客观评价企业经营业绩以及管理水平，并及时发现经营活动中存在的不足，以便及时调整决策，促进企业健康发展。

二、房地产企业财务报表分析的基本方法

（一）比较分析法

比较分析法指的是按照相同的指标对客观事物进行比较，从而增加对其本质以及发展规律的正确认知，并对其进行正确的评价。其中较为常用的是趋势分析法，通过对比财务报表中不同时间段的同组数据，根据数额的变动情况，对企业财务状况变动趋势进行分析。在使用比较分析法的时候需要注意以下几点：

首先需要调整计算口径，确保同一会计要素具有一致性，参与比较计算的各项数据都需要是从相同的计算口径中提取的数据;其次剔除偶然因素，避免对业务数据产生影响，使分析指标可以准确地反映出企业的正常经营状况;最后运用重要性原则，重点分析其中变动较大的指标数据，明確其变动原因，以便企业可以及时其采取防范措施，使企业管理者科学地制定决策。

（二）比率分析法

比率分析法指的是通过计算财务报表中有关数据的比率，对企业的财务状况进行分析。比率指标主要分为相关比率、效率比率以及构成比率3种类型。构成比率指的是某项财务指标的各基本项组成以及其在总数中所占的比例，可以体现出指标部分与总体的关系;效率比率指的是在一项财务活动中消耗的费用与产出的比率，可以具体展现出企业资产管理的情况，也就是明确分析投入产出比;相关比率指的是通过比较两个具有关联性而又不相同的项目，体现出企业各项经营活动存在的关联性。在使用比率分析法的时候需要注意比较项目的计算口径需要保持一致，且之间需要具有相关性，并且衡量标准要科学，这样比率结果才会具有科学性。

（三）因素分析法

因素分析法指的是根据需要分析的指标选择各项相关因素，并从相关因素的数值变动中分析因素对指标的影响幅度以及影响方向。因素分析法中较为常用的是差额分析法以及连环替代法。连环替代法指的是将影响指标分析的因素分解成可以计量的多个因素，并整理其相互关系，分析其中某一因素变动对整体的影响，此种做法可以在企业内部明确部门以及个人的经济责任。差额分析法是通过计算各因素的实际值与计划值的差额，确定各项因素对指标的影响。在使用因素分析法的时候，需要注意在因素分解的时候存在一定的相关性，在进行因素替代的时候需要按照顺序且具有连环性，因此因素分解法会受到较多因素的影响，假定性较强，在使用时需要十分慎重。

三、房地产企业财务报表分析的局限性

（一）企业领导层对财务分析不够重视

房地产企业的领导层大多对经营利润以及销售收入比较关注，或者对工程管理、营销管理较为关注，但是对财务管理的重视程度相对较低，对财务分析在整体内部管理工作中的重要性没有足够的认识，致使财务分析在内部管理中的作用无法充分发挥出来。同时，房地产企业中还存在一个十分普遍的现象，即轻财务分析以及财务管理，重视会计核算。企业财务人员面对企业的发展变化，需要花费一定的时间学习新会计准则、新财务制度，因此在核算体系中花费的精力较大，在财务分析方面则没有投入较多的精力，因此财务分析结论不适用，不能为决策者提供有价值的信息，久而久之决策者认为财务分析提供的信息没用，财务分析就更不受决策者的重视，形成恶性循环。

（二）房地产企业的财务报表分析方法较为落后

在房地产企业中，财务分析通常只注重对数据的分析，对利用分析规律预测未来的环节并不重视，并且通常采用的是较为传统的分析方法，这对企业的经营管理工作十分不利。现阶段计算机技术发展迅猛，但是在实际的财务分析工作中，很多企业都没有将分析方法与计算机技术进行有效的结合，只是按照传统方式操作，分析过程较为烦琐，并且分析结果不够详尽，这对企业的未来发展十分不利。

（三）财务人员的职业综合素质以及专业分析能力较低

在房地产企业内部，财务人员的职业综合素质普遍偏低，对财务指标的认识不足，部分财务人员对财务报表没有深刻的解读。如果财务人员在对各指标之间关系不清晰的前提下进行财务分析，便会导致各指标在计算过程中无法关联到一起，而且经常只是对计算结果进行分析，不了解指标内涵，计算结果缺乏逻辑性。

在一些中小型的房地产企业内部，甚至没有配备专业的财务分析人员，只是由核算人员兼任，对分析工作并不重视，对各类财务指标没有与实际业务情况相结合，而是比较随意地应用，这都会对财务分析结果造成影响，不能真实反映企业的经营情况。这都是领导者对财务分析不重视、没有对财务人员开展专题培训导致的，财务人员的能力无法适应现阶段的房地产企业发展，从而对财务报表分析结果造成一定的负面影响。

四、房地产企业财务报表分析的对策建议

（一）提高企业领导层对财务报表分析的重视程度

首先，在企业内部，只有领导层不断提高对财务报表分析的重视程度，员工才会对此项工作重视起来。因此，领导层需要不断完善自己的认识，将财务报表分析视为企业管理的重要手段，协调财务分析工作相关部门，支持财务分析人员顺利开展工作。其次，需要增加财务人员对财务报表分析的认知，开展专题培训工作，促使财务人员认识到财务分析工作在企业内部管理中的重要性，并对企业员工进行财务报表分析的工作宣导，提高员工的综合素质，促使全体员工积极配合此项工作。最后，需要完善财务报表分析管理制度，形成一套企业管理机制，为企业领导层的决策提供科学的财务依据。

（二）综合应用科学技术手段和各种财务分析方法

首先，需要对房地产企业的大环境进行分析。企业环境对企业发展具有非常重要的影响，企业应对自身竞争优势进行分析，扩大企业的影响。

其次，需要在财务报表分析中应用各项技术手段，尽可能降低分析成本，并提升分析效率。企业在进行财务报表分析时需要对财务报表进行整合，收集信息，快速整理、收集、计算各项数据，然后对数据计算结果进行分析，前面的数据整合阶段皆可以通过计算机技术实现，这样可以节省时间以及人力。

最后，需要结合多种分析方法，单个分析方法的分析结果都比较片面，因此需要有效结合分析方法，从多个层面、多个角度对财务报表进行分析，以确保分析结果的准确性，使企业决策者获得更加全面、可靠的财务分析信息。

（三）提升财务分析人员的综合素质以及分析能力

提升财务人员的综合素质以及分析能力，有利于提升财务报表分析结果的准确性。首先，需要在企业内部开展培训工作，以提高财务人员的综合素质，提高财务分析人员对财务报表分析工作的重视程度，然后通过外部专业的培训机构促进其执业能力提升。

其次，需要在企业内部设立相应的岗位，明确分析人员的职责，并建立相应的考核机制，考核机制需要与薪资直接挂钩，并且设立晋升机制，加强对财务分析人员的引导。

最后，财务分析人员需要深入其他的业务部门，认真学习业务流程，以实现对业务流程的掌握，提高综合分析能力。

五、结语

房地产企业存在投资回收期较长、资金投入量大等特点，财务报表中体现的信息与企业的真实经营状况会存在一定的偏差，因此在进行财务报表分析时不能只局限于报表上的数据，还需不断提高分析人员的能力，充分了解项目开发情况，并合理对成本费用进行核算，做好财务报表分析工作，以此为企业管理者提供可靠、准确的分析数据，为企业的科学决策提供依据。

（作者单位为南昌青山湖万达广场置业有限公司）

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