不动产登记制度下房地产经济发展思路探讨

赵秀容

我国传统不动产登记制度无法满足市场发展的需要，所以政府对不动产登记制度进行改革完善。本文结合工作经验，从不动产登记制度的意义作为切入点，分析不动产登记制度与房地产经济的关系，梳理不动产登记制度改革对房地产经济发展的影响，然后总结出不动产登记制度下房地产经济发展的具体策略。

不动产登记制度主要功能就是保护不动产所有人的合法权益，并且维护不动产交易过程中的流程安全。不动产登记制度在2015年3月正式全面执行，其中将负责不动产登记机构、登记流程、登记信息等进行明确。该制度的运营已经对房地产经济造成极大影响。通过本文的分析希望能够为房地产经济发展提供思路。

一、不动产登记制度与房地产经济发展的关系

（一）不动产登记与房地产经济间的联系

只要当房屋完成不动产登记，就表明房屋不动产自身所具备的固定性与不可移动性特征，也表明归属权利的重要性。而且房屋不动产还具有明显的复杂性，尤其是产权关系纠纷问题是时常发生的。针对房屋来看，落实不动产登记制度的目标就是有利于对房地产经济进行宏观调控，便于政府对房价进行有效控制，坚持房住不炒的态度。所以不动产登记与房地产经济没有必然、直接的联系。从经济学原理角度看，房价会受到市场供求的直接影响。不动产登记制度的目标不仅仅是为房地产税打好基础，还能够发挥出多方面功能，尤其是可以有效解决房产当中权属纠纷问题，便于降低社会矛盾，维护社会和谐稳定。此外不动产进行登记后能够加大增加二手房房屋资源，将房屋入住率进行提升，降低目前房地产经济中显著的高空置率问题。此外不动产登记也有利于促进房地产经济的秩序性发展，为政府执行宏观经济调控提供有效手段。

（二）不动产制度落实重要意义

市场化经济成熟背景下，国民经济发展受到不动产行业的极大影响。不动产管理制度是完善不动产行业发展的政府配套措施，需要对不动产登记具有深入认知，只有构建不动产信息登记管理平台，才能够将不动产信息进行共享，促进不动产资源的高效配置，有利于为房地产经济发展营造良好环境。

不动产登记制度将不动产数据进行严格的管理，对不动产数据的深入分析有利于政府对不动产市场风险进行宏观调控，降低大面积不动产市场风险问题发生。因此不动产登记制度不管是对于市场还是国家都有极大的意义。

二、不动产登记制度对房地产经济发展影响

（一）不动产登记制度对房价的影响

从房价方面看，民众对于不动产登记制度的关注热点并不是在于制度的具体内容，而是不动产登记制度执行后，会给房价造成何种影响。房价的影响因素多样化，比如市场经济情况、人口、收入等等，但是对于房价波动的过程中，房产税的高低将会影响到房地产企业的开发成本，所以对房价的影响至关重要。不动产登记制度主要是从制度建设方面完善不动产市场，并不是单纯的对房地产经济进行宏观调控。关键是为维持房地产经济稳健性、秩序性发展，降低在不动产交易环节所出现的各类风险。从短期看，不动产登记为未来房产税的征收营造一定基础，对于房价也会造成一定影响，但是并不会太大。

（二）不动产登记制度对二手房的影响

不动产登记制度的主要功能就是将产权进行明确，而且为政府提供又一宏观调控房地产经济的工具。此外不动产登记制度的执行有利于将相关部门的工作进行统一，从而打造具有更多智能的一个信息化管理平台，最终实现不动产登记审批、申请等流程的简化。当下不动产登记制度当中对于产权模糊的不动产还没有具體规定，所以多数购房者在不动产信息管理平台运营前进行观望，还没有形成大规模购房热潮。在不动产登记制度实际运营过程中，对于二手房市场形成一定影响，能够通过不动产信息登记直接对二手房源进行查看，不计增强地方政府对房地产行业监管，也引发某些投资房地产的人进行抛售，从而大大增加二手房市场供应量，从而有效降低二手房市场价格。

（三）不动产登记制度对整个房地产经济的影响

短期来看，不动产登记制度的落实会对购房者心理造成一定影响，会使得多数购房者进行观望。但是这种观望态度并不会持续太久，而不动产登记制度的彻底完成需要几年时间，因此该项制度对于房地产市场的影响并不是特别强烈。从国家宏观层面来看不动产登记制度能够促进房地产经济的发展，有利于政府对房地产经济进行科学的宏观调控，而且充分的依托信息化技术对房地产信息进行整合，有利于将房地产资源进行高效配置，同时也为未来征收房产税奠定基础。总而言之，不动产登记制度尽管会在房地产经济当中造成巨大反响，但是并不会造成房地产市场剧烈的波动。该项制度的落实需要一定的时间进行完善，有利于降低房地产市场当中的投资购房行为，展现国家政府房住不炒的态度。

三、不动产登记制度下房地产经济发展具体策略

（一）构建全国性不动产信息共享平台

在不动产登记制度的约束下，房地产行业在发展过程中应该积极的落实信息的有效共享，以此来避免房地产不良交易信息的出现。所以相关企业与部门在发展过程中需要结合信息化技术运用大数据构建房地产信息平台，将房地产信息进行统一收集与管理，促进不动产信息登记与查询平台的完善，最终实现房地产资料与数据信息的整合，统一提升房地产信息的管理水平。此外房地产信息共享平台当中牵涉到个人隐私问题，对于个人隐私信息应该进行严格的保护，绝不允许出现信息泄露的情况，对于相关信息的查询必须要设定相应的权限，确保信息的安全。

（二）房地产运营核心的优化

房地产在开发环节中，开发商获得土地所有权后才会对房产进行设计与施工，在传统的房地产开发环节中，不管是开发与运营都会围绕着具体的房地产项目开展。在不动产登记制度的影响下，开发商需要将产品的运营与维护放到购房者消费环节，以购房者消费需求作为基础，落实客户运营与客户维护策略。在房地产市场当中树立独特的形象与品牌，让消费者在购房过程中感受到周围环境的变化，在该运营模式下购房者所购买的将不再是单纯的居住空间，而是创意与创造相结合的精神家园，为民众生活质量的提升奠定基础。尤其是在开发运营过程中，一定要注重房屋产权的管理，严格杜绝购房者在购房后与开发商产生产权纠纷问题，需要积极的配合不动产登记制度的落实。严格遵循不动产登记制度的要求，明确与购房者的产权要求，为房地产经济营造良好的市场环境。

（三）落实房屋登记与土地登记的统一

西方国家中多数将房屋登记与土地登记制度进行统一，而且以土地登记作为核心落实对不动产的有效管理。我国在房地产经济发展过程中也应该借鉴西方国家的经验，结合我国国情将不动产登记功能进行有效整合，运用不动产登记中心与土地管理中心的联合合作，展开土地资源与房屋权利的整合，相关信息作为衔接与配合的参考依据，确保登记信息的完整性，同时避免房屋与土地信息的重复登记。此外我国在国有土地资源登记环节中，必须要对标准与规定进行统一，为全国房屋登记与土地登记信息共享，奠定基础，。比如为实现房屋登记、土地登记工作的有效统一，某市实行“一扇窗”登记模式，将房屋登记与土地登记融合在一起，直接一个窗口就能够完成两项登记工作，大幅度提升登记工作效率。

（四）降低地方政府对不动产交易的干涉行为。

不动产登记制度的构建是对不动产的各项转移工作进行摸底、审查，结合我国的基本国情，在不动产登记制度的合理执行过程中仍然面对许多问题。该制度的落实需要一定的时间进行完善，此时各地政府倘若在工作环境当中发现不动产登记制度当中存在的问题，应该将相关责任进行明确;各级政府结合实际情况进行优化，随着不动产登记制度的逐渐优化，我国需要将不动产的转移问题进行改善，在各项问题治理上可以借鉴其他发达国家的经验，运用法律的协调配合，构建起与不动产转移相关的法律条文。通过法律体系与规章制度的充分结合，保障不动产所有者的权益。（作者单位：重庆市涪陵区不动产登记中心）