浅论不动产登记中的实地查看

任峻峰

【摘  要】不动产登记的一般程序中，审核程序是决定是否予以登记的关键环节，实地查看作为审核的一种手段，是对申请登记材料进行实质性鉴别的一种方法。笔者长期在基层从事登记工作，接触到实地查看业务，所以就实地查看所依据的法律法规条款，在不动产登记中地位、作用、需把握的技术问题以及和压缩办理时间之间的关系，系统简要地阐述一下观点，供同行们商榷。

【关键词】不动产;登记;实地查看

引言

《不动产登记操作规范（试行）》中指出：“依申请登记的不动产应当按申请、受理、审核、登簿的程序进行”。其中审核程序更是整个登记过程中的核心和灵魂，我国的不动产登记审查制度兼具有形式审查和实质审查的特点，除了对书面申请材料进行审核，查阅登记原始材料及不动产登记簿等外，对适用实地查看的业务类型还需进行现场查勘，往往通过深入核实能够及时发现真实情况和问题所在，掌握住第一手现场资料，从而为审核判断提供决策性依据，尽到合理审慎的注意义务。

1.进行实地查看的法律法规依据

《物权法》中指出登记机构应当履行下列职责：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”该项条款虽然没有进一步说明有关情况是何种情况，但已从法律层面明确赋予了不动产登记机构实地查看的职责。目前，不动产统一登记制度已在全国各地顺利实施，《不动产登记暂行条例》则对登记机构可以进行实地查看的情形作出了进一步的细化，明确将房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;在建建筑物抵押权登记;因不动产灭失导致的注销登记;不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形，共计四种业务类型列为不动产登记机构实地查看的范畴，其中最后一条为兜底条款。随后出台的《不动产登记暂行条例实施细则》不仅概括了实地查看的情形，而且明确了需重点查看的情况。紧跟其后，在总结地方实践操作经验基础上制定的《不动产登记操作规范（试行）》则更进一步对查看内容、查看要求都提出了具体的处理规范原则，并明确将实地查看放在重要的审核程序中。

2.实地查看在不动产登记中的地位

在不动产登记业务中，虽然各种类型登记在程序上会有所不同，但更多地存在共性的地方，也就是不同的登记类型所采用的通用步骤和手续，即登记的一般程序，这是登记中需要共同遵循的原则。在不动产登记的一般程序中申请、受理、审核、记载于登记簿是绝大多数登记类型的必经程序，而实地查看的实施则是由登记机构依据具体适用情况来确定是否进行，可以说这是一种有针对性、选择性的程序，虽然不是所有类型登记的必经环节，只限于必要的时候进行，但却是登记机构经常会使用的一种审查手段。

3.实地查看在不动产登记中的作用

（1）首次登记是对不动产权利的第一次登记，是其后进行一系列登记的基础和开端，登记机构对房屋坐落及其建造完成等情况进行实地查看，通过核查房屋的实际面积及层数和建筑工程规划许可证上所载建筑面积、建筑层数是否相一致，我们能发现扩大面积、超出层数等情况;通过核查申請人所提供的资料和房屋的实际现场状况相比对，我们能发现资料不实、甚至无中生有等情况。首次登记对其以后的物权变动具有原始的根据效力，只有保证登记的源头准确无误，才谈得上以后历次变动不发生错误，所以其重要性显而易见，登记机构通过实地查看掌握现场第一手资料，及时发现违规现象的蜘丝马迹并提出处理意见，从而在根本上保证首次登记的准确性。

（2）在建建筑物是指已经开工建设，尚未竣工的建设项目。在建建筑物抵押权登记指当事人以在建建筑物设定抵押而申请办理的登记，其目的是抵押人为取得在建建筑物继续建造资金的贷款。在建建筑物由于在抵押登记生效时还未达到使用要求，所以它尚不具有使用价值，同时，在建建筑物由于还是没有完全竣工的物体，所以它的最终形态具有不确定性。《城市房地产抵押管理办法》中规定：“在建工程抵押的部分是以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，即抵押的是已经完工的部分”。在《不动产登记操作规范（试行）》中也明确：“在建建筑物抵押的，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售合同登记备案的商品房。”所以登记机构在办理在建建筑物抵押权登记时，对建筑项目已完工部分整体的、真实的物理状态进行查看和对该项目的名称、坐落等进行现场核实尤为重要。核查在建工程与土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证记载的情况是否相一致;核查在建工程列入抵押物范围的已完工部分与抵押合同所附抵押物清单内容是否相一致;核查在建工程的实际建设状况与证明施工进度、建设资金已投入量等材料记载的房屋状况是否相一致，通过以上实地查看，及时发现问题，掌握情况，从而确保在建建筑物抵押权登记的准确性。

（3）不动产灭失是指不动产因倒塌或被拆除而在物理形态上消灭。不动产作为登记的客体，存在是登记的前提和基础，俗语说：“皮之不存，毛将焉附”，一旦客体不复存在，不动产权也失去了依存的基础。因不动产灭失导致的注销登记，是指经依法登记的不动产被拆除或其他不可抗力造成不动产灭失而申请的登记，实地查看的主要内容是不动产灭失的确实情况。现实中可能存在不动产已灭失，但权利人并不主动申请权利注销的情况，这就造成了不动产已经不存在，但登记簿仍有记载，此时若权利人再进行转移、抵押等处分行为，就会造成登记的错误。反之，也有可能不动产仍然存在，但权利人出于某种不正当的原因，却申请注销登记，已达到其特定的目的，所以在申请办理因不动产灭失导致的注销登记时，尤其对于非成片拆迁区域，而单独申请注销登记的，登记机构有必要对实物进行实地查看，做到眼见为实，杜绝弄虚作假的情形发生，以更好地保障和维护相对人的权益不受侵害。

4.实地查看中需把握的技术问题

（1）不动产登记机构在进行实地查看前应做好相关核查资料的准备工作，尽量能通过共享交换平台提取材料或信息，例如规划图纸、测绘总平图、分幢平面图、土地宗地图等，收集后能直接利用的就直接利用，绝不要求申请人再重复提交，这样做一方面便于服务企业和群众，另一方面也便于登记机构工作人员到达查勘现场后能一气呵成，顺利完成查看任务，以达到高效便民的工作要求和目标。

（2）实地查看过程中所形成的资料和成果，例如：经签名确认的实地查看表、对查看对象拍摄留存的相片等，不仅要作为申报材料放在正式的不动产登记档案中，如果工作条件允许，最好能备份形成单独的实地查看书面及电子档案，并以每份申请人为单位进行保存。这样操作有利于今后该不动产的物理状态发生变动时，登记机构工作人员能快速便捷地查阅到原有的状况进行比对，从而为审核提供决策性依据。

5.结语

不动产登记机构在登记过程中是否已尽到应当尽到的审慎、全面、尽职的审查义务，是判定登记机构是否有责任的标准，不动产登记工作要同时兼顾效率与安全原则，而实地查看作为确保不动产事实存在的主要手段，是把握登记不动产真实性的有效程序，体现了坚持实事求是的原则，确保了不动产登记权利与申请事项相符，这对维护好广大人民群众的切身利益和不动产登记机构的信誉度都发挥了积极有效的作用。

参考文献

[1]中华人民共和国国务院令第656号.不动产登记暂行条例.2014.

[2]中华人民共和国国土资源部令第63号. 不动产登记暂行条例实施细则.2016.

[3]国土资规〔2016〕6号.不动产登记操作规范（试行）.2016.