“租购并举”实现途径研究

文/程正中 蔡潇涵

一、前言

习近平总书记在党的十九大报告中强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。购买住房和租赁住房，都是实现“住有所居”的重要途径，但是多年来政府对住房租赁市场的忽视，使得我国住房租赁市场的发展严重落后于发达国家。租赁市场是房地产市场发展长效机制不可或缺的重要部分，有助于促进房屋回归居住属性。但是，目前租房和购房在各方面的不对等性使得住房租赁市场不能成为住房买卖市场的合理替代品，租购并举制度无法落地。本文旨在以替代品理论为依据，通过对住房买卖市场和租赁市场进行对比研究，讨论租房如何成为购房的合理替代品，以期为建立房地产市场发展长效机制提供理论和现实依据。

二、住房租赁市场的现状及问题

2016年6月，国务院发布了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，确立了以租购并举为导向的政策方针，计划到2020年，基本实现供应主体多元化、经营服务规范全面、租赁关系稳定的住房体系，从而实现居民住有所居的战略目标。研究数据表明，目前我国租赁人口约1.9亿，流动人口和高校毕业生是其主要组成部分，房屋租赁市场规模约为1.1万亿元。[1]虽然我国住房租赁市场有庞大的需求和政策的支持，但是目前我国住房租赁市场与发达国家仍有较大差距，存在诸多问题。

（一）无质量标准体系，租赁住房品质低下

自有住宅住户和住宅租户问卷调查显示，自有住宅住户对住宅满意度评分为3.22分，而住宅租户的满意度为2.8分，差异显著。[2]可以看出，目前住房租赁市场的住房质量较低。很多在租私房仅为业主的投资品，业主没有自住计划，所以存在着装修程度差、配件质量不佳，室内布局不合理、楼层和朝向不佳等问题。不仅私房如此，在各大品牌公寓论坛中我们也发现租户对品牌公寓的评价并不高，对其房屋甲醛超标、卫生间漏水等问题的投诉较多。可见目前租赁市场房屋大多品质低下，还没有统一的装修标准体系。

（二）租赁关系不稳定，承租人权益无法得到保障

由于公租房、廉租房等政策性住房存在申请条件限制，且供给不足，私房出租仍是租赁市场的主力。但是对私房租赁市场行为缺乏有效监管，使得出租方与承租方的利益均无法获得保障。[3]私房出租合同大多为一年期，每到租约快到期时，租赁双方就需要重新协商租金。即使还未到租赁期限，也经常由于房屋出售或其他原因导致承租人不得不提前终止租约，租赁关系不够稳定。调查显示，77.4%的承租人担心房东随意提价或提前收回房屋。[4]可见租赁关系不稳定已经成为租赁市场的主要问题，租赁住房仅是一种被动的过渡性选择。

（三）公共服务难以实现同权

我国住房附带着很多公共服务，但是只有住房产权人才能享有教育、医疗、社保、就业等公共服务。虽然目前广州、北京等城市相继提出了“租购同权”的相关政策，由政府提供的公租房获得了一些权利配套，但因目前公租房供应比例较低，对大多数承租私房的租户来说，租购事实上的不同权现象仍旧没有实质性的改善。例如户籍管理、子女入学等，均要求拥有自购住房，同为住户，私房租户通常不能获得与自购住房者同等的配套权利或者享有相同权利，自有房产所附带的优先排位权造成了事实上的“租购不同权”。

（四）租赁市场缺乏有效市场监管

目前，我国住房租赁市场无论是交易前的信息真实性、交易过程中的合同监管，还是后续的合同履行、纠纷处理等，均缺乏有效的市场监管，特别是私房租赁市场，合同备案率极低，住房租赁市场缺少必要的法律法规体系。除此之外，我国住房租赁市场管理主体众多，信息没有共享，缺乏部门协调，管理效率低下，这也是导致住房租赁市场发育落后的主要原因。

我国住房租赁市场存在的诸多问题，使得住房租赁市场难以成为住房买卖市场的良好替代。

三、住房租赁市场和买卖市场替代性分析

替代商品指，两种商品因为功能相同或相似而可以互相代替满足消费者的同一种欲望或需求，即一种商品的价格与另一种商品的需求呈同方向变动。在消费者的偏好、货币收入和其他商品价格保持不变的情况下，如果商品甲的价格下降造成了对商品乙需求的下降，那么商品甲和商品乙就是互相竞争的商品或相互替代的商品。由定义看出，从商品供给方面看，功能相似是成为替代品的前提，而从消费者角度看，满足消费者的同一需求是成为替代品的根本要求。只要用作替代的商品与原商品在性质、功能、质量等方面均具有相似性，并且当原商品价格上升时，理性的消费者会用替代的商品满足自己的消费需求，那么该商品与原商品之间就具有替代性。

对于住宅商品来说，用于出租的房屋和用于出售的房屋是否为合理替代品，需要从供给和需求两个角度进行对比分析。从房屋供给角度看，功能、质量、生产规模等方面具有相似性，是成为替代品的前提。从需求者角度看，出租房屋和出售房屋是否可满足消费者的同一需求，是此二者能否成为替代品的关键。

（一）商品的功能与质量是否具有相似性

对于住房这种特殊商品，其功能和质量不仅包含房屋自身的属性，还应包含其配套设施和周边环境。就租赁和购买两种模式而言，房屋最基本的用途为居住，显然，租赁和购买均可以实现居住功能。但是，同为居住，用户获得的消费者效用是否相等，也是衡量用于出租的住房和用于出售的住房是否具有相似性的重要标准。曾有学者建立居住质量指标评价体系，设立楼层、采光、装修程度、工程质量、噪音隔离等评价因子，对租赁住宅和自有住宅的居住品质进行调查统计分析，结果显示，与租赁住宅相比，自有住宅所在楼层更佳，噪音隔离、采光情况更好，自有住宅中高档装修比例远超租赁住宅。在住宅工程质量方面，被调查者认为自有住宅的工程质量更好。在小区配套设施方面，自有住宅小区拥有会所、运动场所以及停车位的比例均是出租住宅所在小区的两到三倍。除此之外，在出行便利程度、按自身意愿装修的权利等方面，自有住宅、评分也均高于租赁住宅、。可见，购买住宅与租赁住宅两种消费模式在消费者效用上存在显著差异。[5]所以，用于出租的房屋和用于出售的房屋在商品质量和功能上不具有替代性。

（二）商品的生产规模和供给结构是否相当

定义两种商品是否具有替代性的另一重要因素为供给情况，包括生产规模和产品供给结构。在规模方面，我国房地产开发企业建设的出租房屋的面积远远低于欧洲部分国家。近十年来，欧洲国家租赁住房占总住房的比例均大于25%。[6]然而从表1可以看出，在中国几个经济比较发达的大型城市，除上海占比在8%左右，其他城市均在3%以下。除供给规模不具有可替代性以外，在供应结构方面差距也很明显，住房买卖市场已基本建立起多层次的住房供给体系，除了针对中低阶层的经济适用房和限价房之外，还有适合各层次需求的商品住房，种类繁多，可选择性很强。相比之下，租赁住房可选择性就很弱。通过统计国内知名房屋租赁网站有关数据可以发现，合租房居多，小型公寓很少，中大户型更是几乎为零。中高收入阶层或者家庭租户，很难找到合适的租赁住房。不仅私房市场如此，公租房市场也存在着房屋供给类型单一等问题。

表1 部分城市房地产开发企业所建房屋出售与出租面积统计

因此，在市场规模和供应结构两方面，住房租赁市场和买卖市场均不具有相似性，限制了两者之间彼此替代。

（三）商品是否可满足同一需求

住宅作为一种特殊商品，其需求也具有不同于其他普通商品的特点。首先，住宅需求具有双重性的特点，既可作为消费品，也可作为投资品。若房屋的用途为投资增值的话，按往年房屋价格增长率，显然买房能够获得资产相对增值，而租房则会因为租金上涨而使可支配收入相对缩水。即使是一些低收入群，也会冒着风险高杠杆入市，因为担心房价再次上涨而错过资产升值的机会。因此购买住房具备投资功能，而租赁住房仅有居住功能，两者的功能属性并不对等。

（四）转向替代商品是否具有风险和障碍

消费者在从原商品市场转向替代商品市场时，还需要考虑转向替代品的风险与障碍。就住房市场而言，需求者从购买转向租赁的最大障碍为租赁市场的可选择性差。除此之外，消费者从购房市场转向租赁市场同样存在风险。目前住房买卖市场已形成了一套完备的市场监管政策体系和法律体系，但是住房租赁市场尚存在大量监管漏洞。我国现行的《商品房租赁管理办法》更加倾向于社会治安管理，而对租赁双方责任认定和利益保护缺乏重视，致使承租者的权利难以得到保护。[7]市场监管的不足和法律体系的不完备加大了消费者从购房市场转向租赁市场的风险。

综上所述，虽然住宅交易价格的上涨会导致租房需求增加，但是我国住房租赁市场和买卖市场彼此的替代性不足，难以做到“租购并举”。

四、“租购并举”的途径和建议

加快构建完善成熟的租赁市场，实现“租购并举”，既要充分利用政府的“有形之手”，也要利用市场的“无形之手”。

（一）遏制住房买卖市场投机行为，坚持“房住不炒”

首先，在拿地环节，政府要善用“有形之手”，打击囤地行为。除拿地环节外，还应在交易与持有环节发挥政府的宏观调控作用，通过限购、限贷、提高首付比例等一系列政策手段遏制住房投资性需求。完善房产持有和交易环节税收制度，加大住房投资者的税收负担。可以利用空置税提高房屋空置成本，降低房屋空置率。[8]利用房产税提高住房持有成本，引导合理市场预期。加大二套房及以上在购买环节的税率，并延长再次上市交易的时间间隔。完善信贷制度，引导资金流向制造业和高新技术产业。

（二）增加租赁住房供给，使市场规模具有相似性

首先，政府应加大对保障住房项目的建设与投入，增加公共租赁住房、廉租房等保障住房的房源供给量，[9]增加对住房保障的财政补贴，加大专用于租赁住房建设的土地的供应量。比如在科技园区规划中，预留人才公寓用地。其次，应通过政策激励，鼓励房屋经纪机构从事租赁住房经营，将存量房转化为长租公寓。在土地拍卖环节，鼓励房地产开发商建设自持物业用作租赁住房，引导企业配套开发大学生公寓。[10]支持产业园区、企事业单位利用自有存量土地，在符合规划的前提下建设人才公寓。支持将工业厂房、商业用房等按规定改建为租赁住房。

（三）加快落实租购同权，使住房回归居住属性

首先，应在廉租房、公租房等小区引入优质教育资源，增加优质教育资源供给。[11]其次，在建设租赁住房时，要配套增加相关的教育与医疗用地供给，并分配相应的财政预算。[12]再次，要从根本上将住房与户籍、公共服务、社会福利彻底分割开来，减弱关联性，减少租房者和购房者事实上的不平等。将公共服务功能从住房属性上剥离，减少住房的附加功能，使住房真正回归居住本质。

（四）完善制度性保障，降低消费者转向替代市场的风险

1.加快完善租赁住房相关立法和市场监管体系。早在十五届全国人大常会上政府就曾规划过《住房保障法》的相关工作，[13]但其至今依然没有落地，应加快推进立法进程，规定相关部门和机构的法定义务。对私人租赁住房也应出台相关法律，对私房租赁行为进行规范。除完善相关法律体系外，政府还应该建立市场监管体系，明确主管部门和职责分工。还要利用好街道、社区等基层部门，使其在租赁市场的监管中发挥应有作用，保障租户利益，降低租赁风险。

2.利用区块链技术，建立住房市场联盟链。区块链技术以其去中心化、不可篡改和公开透明的特点，可成为租赁市场监管的重要技术工具。通过区块链技术建立分布式账本，可使每一房源的产权、有效合同期限、交易价格、时间戳等重要信息均以加密形式被存储到房源库里，在交易环节，还能实现选房、订房、签约、支付结算等线上一步操作。由于区块链技术可集成全部市场信息，利用大数据智能算法还能对租赁市场进行多方位的需求分析与预测。另外，可与公积金管理部门联合，试行公积金直接线上抵扣房租办法，使群众租房更加安全简洁，最大程度减少承租者租赁交易的风险和障碍。