2019年上海房地产市场运行情况以及2020年市场研判

文/上海市房地产科学研究院房地产经济研究所

2019年，上海市坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持“两个不是权宜之计”方向，落实“稳地价、稳房价、稳预期”要求，市场运行总体符合预期，呈现出“量增价稳”的良好态势。2020年是决胜全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，面对新型冠状病毒肺炎疫情的影响，需要采取逆周期举措，并继续做好相关工作，促进市场的平稳发展。

一、2019年本市房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资同比增长

2019年，上海市房地产开发投资为4231.4亿元，比上年同期增长4.9%，增速扩大0.3个百分点。房地产开发投资占固定资产投资总额的52.8%，住宅投资占房地产开发投资的比重为54.8%。从月度情况来看，房地产开发投资和住宅投资的同比增速均在3月达到年内低点（3%和2.3%），其后呈现企稳回升态势。住宅投资同比增速快于房地产开发投资同比增速，住宅投资占房地产开发投资的比重也从1-2月的53.3%逐步增至9月的55.8%。四季度住宅投资同比增速有所放缓，12月占比降至54.8%（图1）。

图1 2016年以来本市房地产开发投资情况

图2 2016年以来本市商品住宅施工、竣工和新开工面积同比情况

2019年，上海市商品房施工面积14803万平方米，比2018年同期增长0.9%、其中住宅施工面积7446.4万平方米，比上年同期下降1%。商品房新开工面积3063.4万平方米，同比增长14%，其中住宅新开工面积1572.9万平方米，同比增长6.8%。商品房竣工面积2669.7万平方米，同比减少14.3%，其中住宅竣工面积1453.3万平方米，同比减少16%。从月度情况来看，本市商品住宅新开工面积同比增速在3月达到年内高点（56%）后逐渐下降。同时，商品住宅竣工面积同比降幅逐月扩大至8月（36.6%）后有所收窄（图2）。

（二）商品住房成交呈现“量增价稳”态势

2019年，上海市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数环比小幅波动。国家统计局数据显示，2019年本市新建商品住宅销售价格环比指数在[-0.1，0.5]区间小幅震荡，全年同比增长2.3%。二手住宅销售价格环比指数波动区间为[-2.8，1.3]，相对新房波动较大，全年同比下降0.2个百分点。成交面积方面，中国指数研究院数据显示，全年新建商品住宅(不含保障性住房)的销售面积为773.2万平方米，比上年同期增加19.6%，为近三年来的最高值。二手住宅销售面积为1793.9万平方米，比上年同期增加40%（图3）。

图3 2016年以来本市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数及销售面积情况

（三）市场化住宅用地供应明显增加

2019年，全市纯市场化住宅用地累计成交60幅，比上年同期增加33幅；土地面积为304.9万平方米，同比增长142.4%，年度土地成交面积为2014年以来最高；可建面积为472.5万平方米，同比增长99.5%。从成交溢价率来看，2019年本市土地成交溢价率为0.66%，较2018年的0.03%略有上升，但仍处于较低水平。全市租赁住房用地累计成交24幅，比上年同期减少5幅；土地面积为84.8万平方米，同比减少4.7%；可建面积为187.4万平方米，同比减少6.3%（图4）。

图4 2016年以来本市纯市场化住宅和租赁住房用地面积情况

（四）个人住房贷款余额同比增长有所扩大

央行上海总部数据显示，2019年，本市房地产开发贷款有所增长，同比增速呈现先减后增趋势。5月本市房地产开发贷款余额同比增长6.9%，之后增速逐渐扩大。12月，本市房地产开发贷款余额为6445.7亿元，同比增长10.9%，但涨幅较上年同期的12.6%有所收窄。个人住房贷款余额同比增速延续2018年10月以来的小幅扩大趋势。12月，本市个人住房贷款余额为14120.5亿元，同比增长8%，涨幅较上年同期的4.8%有所扩大（图5）。

图5 2016年以来本市房地产开发贷款同比和个人住房贷款同比情况

（五）居民购房预期和购房意愿较去年有所增强

上海财经大学应用统计研究中心和上海社会调查研究中心上财分中心发布的上海财经大学上海市社会经济指数系列报告显示，2019年消费者购房意愿指数和购房时机预期指数呈高位徘徊趋势，说明当时市场状态较为稳定，消费者的购房意愿和预期较去年有所增强。一季度，购房时机预期指数为78.6，达到了2009年二季度以来的最高点，同时，购房意愿指数也达到年内高点74.8。此后，两个指数逐渐下降，但于四季度重新上涨，说明消费者的购房意愿和预期有所增强（图6）。

图6 2016年以来本市购房意愿指数和购房时机预期指数情况

（六）本市住房租赁指数走势总体平稳

2019年，本市住房租赁指数走势总体平稳，季节性波动较为明显。1-12月，本市租赁价格指数环比累计上涨0.6%。从各城区租赁指数变动幅度来看，远郊区、近郊区租赁指数环比波动幅度较大，可能的原因是非户籍常住人口较多，流动性较大导致需求变动较大（图7）。

图7 2019年本市租赁指数环比涨跌情况

二、2020年本市房地产市场发展面临的形势

2020年是决胜全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，要坚持稳中求进工作总基调，扎实推动各项工作，这既是房地产市场运行面临的形势，也是开展工作的基本要求。然而，新年伊始，新型冠状病毒肺炎疫情突如其来，成为今年开局遭遇的“黑天鹅”事件，扰乱了正常的经济运行节奏，给经济社会发展带来很大的冲击和压力。

（一）全国层面

结合最近几次中央以及部委会议精神，预判2020年房地产运行将面临“稳字当头、稳中有松、稳中有控”的形势。

受新冠肺炎疫情的影响，全国多数城市开发项目延缓复工、暂停销售活动。习近平总书记指出：“要密切监测经济运行状况，聚焦疫情对经济运行的冲击和影响，围绕做好‘六稳’工作，做好应对各种复杂困难局面的准备。”

（二）本市层面

1.本市财政收入压力逐步增加。2019年，国内外形势较为复杂，中美贸易紧张局势给两国经济带来较大压力，叠加国内楼市疲软、土地流拍、减税降费等因素，各省市财政状况较为严峻。从四个直辖市、长三角省份以及广东省的财政收支差额（累计值）来看，虽然相比其他省市，本市目前情况相对较好，但应该清醒地认识到，财政收入压力在逐渐加大（图8）。

2.上市房企的资产负债率基本平稳。据Wind数据统计显示，截至2019年上半年，本市17家上市房企的平均资产负债率约为81.13%，与去年同期（81.5%）基本持平。其中有2家（光明地产和绿地控股）资产负债率超80%，占比为11.76%，3家资产负债率在70%以上，占比为17.65%。相比而言，A股122家上市房企整体平均资产负债率约为80.78%，较2019年初微增0.44%。其中，37家上市房企资产负债率超80%，占比约为30.33%，58家上市房企资产负债率超70%，占比约为47.54%（图9）。

图8 2019年1-11月部分省市财政收支差额（累计值）

图9 1998年以来本市上市房企和A股上市房企平均资产负债率情况

3.个人住房新增贷款价值比相对较低。日前，国家金融和发展实验室发布了《2019房地产金融》，估算了我国10座重点一、二线城市的个人住房新增贷款价值比LTV（Loan to Value，指贷款金额与房产价值的比值），这一指标主要用于反映房价下跌对银行坏账的影响。2019年10座重点城市该指标的平均值分别为：北京24.88%，上海26.42%，广州59.84%，深圳57.49%，杭州63.64%，南京57.36%，厦门62.99%，郑州31.03%，武汉32.15%，天津28.71%。从数据来看，北京、上海在严格的限购限贷政策下，银行遭遇购房者断供和坏账的概率较低（图10）。

（三）房地产市场发展面临的不确定性

房地产市场的发展受土地、财税、人口等相关政策变动的影响较大，2020年房地产市场的发展面临诸多不确定性：

第一，新修正的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）1月1日实施，最大亮点是允许集体经营性建设用地直接入市，结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制运作，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，对促进乡村振兴和城乡融合发展具有重大意义。集体经营性建设用地入市问题关系到当今土地供应格局的变化，一些房地产热点城市有望缓解用地相对紧张局面。本市地少人多，土地资源紧张，新修正的《土地管理法》的实施情况将影响土地的供应。

第二，近些年，对房地产税法的谈论一直不断，是各方关注的焦点，相关部门也不时释放出有关信息。2019年12月16日，十三届全国人大常委会第四十四次委员长会议在北京人民大会堂举行，此次会议的议程多达20余项，但未出现房地产税法的审议安排。尽管如此，仍要密切关注房产税的立法进程，研判其对本市房地产市场可能造成的影响。

第三，2019年12月25日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，其中明确指出，要以户籍制度和公共服务牵引区域流动，全面取消城区常住人口300万以下城市的落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市的落户条件。要密切关注户籍制度的改革对本市人才流向的影响，积极营造宜业宜居的环境以留住人才。

第四，疫情使市场的发展增加了不确定性。当前，疫情防控仍处于吃紧阶段，拐点何时出现还不得而知。受到疫情的影响，中小型房地产开发商资金链紧张，租赁企业命悬一线，疫情过后人们对住房的需求可能变化，诸多因素的叠加可能会使2020年的市场呈现出更多的不确定性。

图10 2019年10座重点城市新增住房贷款价值比平均值

三、本市2020年房地产市场运行情况预判

受新冠肺炎疫情的影响，全国房地产市场基本按下了暂停键：房地产开发建设暂停，复工推迟；多个城市明令禁止售楼处、中介门店继续营业；因封闭管理而限制人口流动、假期延长等。这些因素都在一定程度上影响了购房需求。综合考虑国际环境复杂多变、宏观经济下行、各区财政压力较大以及新冠肺炎疫情的影响，预计2020年本市房地产市场短期将受到影响，整体延续平稳态势。

（一）房地产开发投资下降空间有限，整体呈现平稳态势

疫情爆发期内，房地产投资、新开工面积和土地成交在短期内将受到抑制，但疫情结束后会呈现明显的反弹式增长。预计本次疫情短期抑制作用较2003年更大，但防控措施及时有效和适度的房地产市场稳定政策使得全年总量将延续2017年以来的平稳态势。受2019年土地市场成交回升、施工面积增加、房企融资环境有所改善等影响，原预计2020年本市房地产开发投资将有所回升，结合疫情影响，全年将呈现平稳态势。第一，从先行指标来看，土地成交一般领先房地产开发投资12个月左右。2019年，本市土地市场升温，住宅用地成交量大幅增加，全年成交的纯市场化住宅用地面积同比增长142.4%，可建面积同比增长99.5%，住宅用地成交增加将促进房地产开发投资增长。第二，2019年本市新开工面积同比增长，竣工面积同比则大幅度下降。预计2020年本市施工面积将有所增长，成为支撑2020年本市房地产开发投资的重要力量。第三，受疫情影响，房地产开发投资增长在第一季度将“中止”，疫情结束后，在外部政策作用下，房地产开发投资将恢复，整体呈现平稳态势。

（二）住房供应短期减少，整体延续平稳态势

从房地产市场供应角度来看，疫情造成的人员、物资、资金流动不畅，返工、开工、销售延迟，投资计划滞后，管理成本加大，短期市场供应减少等问题，对房地产投资、开工、竣工、土地成交等供应环节均会带来一定的影响。由于房地产开发项目一般需要经历2-3年的开发建设周期，通常开发商在安排时间进度计划时会提前设置缓冲时间，因此，如果疫情持续的时间在6个月以内，就不会对市场供应造成太大的影响。

2020年，新建商品住房的月成交面积预计为70万平方米左右，二手住房成交量一般是新建住房的两倍左右，月成交面积预计为160万平方米左右。新建商品住房市场近三年来总体成交量稳定，其中，2018年本市新建商品住房成交量为近年来低值，平均每月成交面积为49.08万平方米，2019年平均每月成交面积为58.75万平方米。二手住房市场近三年来总体成交量逐年增加，2019年成交量整体略高于前两年，平均每月成交面积为148.25万平方米。因此，随着本市新建商品住房供应量的增加，在市场预期稳定的情况下，部分置换需求释放，预计2020年本市新建商品住房与二手住房成交量总体平稳。

（三）住房价格保持平稳，租赁市场承压

预计2020年，房价总体保持平稳，可能伴有小幅波动，新建商品住房与二手住房价格略涨，租金价格将呈现微幅下降态势，但累计波动空间较小。基于2017年至2019年每月房价指数分析，新建商品住宅销售价格指数月环比最大涨幅为0.6%，二手住宅销售价格指数月环比最大涨幅为0.8%，总体呈现稳定态势。在新建商品住房市场，随着企业资金面的宽松，以价换量的营销模式将改变，将会造成市场成交均价略降；在二手住房市场，受疫情影响，改善性需求进一步释放，市场成交均价将保持平稳。

此外，房屋租赁受疫情冲击较大。与SARS疫情期间类似，大批外地外国租客撤离导致部分租赁业务陷于停顿，给业主带来一定的空置损失，高档住宅和写字楼的租赁也可能会受到一定程度的冲击。此外，原本节后的返工潮与毕业季将会形成租赁市场的小高峰，然而，在疫情影响下，人口流动减少，租赁需求减少，短期内租金将下跌，空置率上升，造成量价齐跌。

（四）本市居民购房预期维持不变，短期以延迟效应为主

上海财经大学应用统计研究中心和上海社会调查研究中心上财分中心发布的2019年第四季度上海财经大学上海市社会经济指数系列调查结果显示，购房时机预期指数76.2，环比上升7.6，同比上升12.4。购房意愿指数为69.5，环比上升2.3，同比上升8.4。2019年，本市房地产价格较为平稳，两项指数一直在较高点位徘徊，说明目前市场状态较为稳定，消费者的购房意愿和购房预期维持在较高水平。根据上海市二手房指数办公室数据，2019年7-12月，本市二手住宅成交面积同比分别增加 38.25%、40.08%、47.48%、30.08%、27.70%、51.75%。在本市房地产市场平稳运行状态下，预计2020年消费者预期不会出现明显逆转。

结合疫情影响，预计本次疫情对购房需求影响较小，以延迟效应为主。数据智能分析机构零点有数公布的调查数据显示，97.6%已有购房计划的消费者不会因为疫情影响而取消购房计划，其中47.5%预计按原定计划购房，39.0%会选择先观望但还是会买，11.1%在经历疫情后希望提前购房。

（五）改善性需求释放，应关注合理居住需求

疫情过后，部分人群购房计划前置，对大户型、别墅类等产品的改善性需求释放，对于多代同住家庭，二套住房需求或将增加，租赁市场承压。在居家隔离期间，较大的居住空间有利于家庭成员之间的空间物理隔离，提供个人活动的必要空间。近日，专家对于病毒粪口传播的风险作出了肯定判断，加之SARS疫情期间已发生经污水管在上下楼层居民间传播病毒致多人感染和死亡的案例，这将会激发市场消费者对独栋式住房如别墅类产品的需求。

同时，在居家隔离期间，小区物业服务水平的不同也会导致业主对居住安全的不同感受。小区的物业服务水平是否高、对疫情的防范意识是否强会成为今后购房的考虑因素。疫情结束后，市场的这些改善性需求将得到进一步释放。在保证本市房地产市场较为平稳运行的前提下，应关注部分重点人群的合理居住需求。

（六）完成老旧小区改造目标，提高居民居住质量

2019年12月，中央经济工作会议提出“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”。本市为提升存量住房品质，因地制宜开展工作，采取了“政企合作、市区联手、以区为主”的新模式，以城市更新为契机做好老旧小区改造。2020年，是“十三五”时期老旧小区改造的最后一年，本市计划完成二级旧里以下房屋改造55万平方米，安置2.8万居民，主要集中在黄浦区、杨浦区和虹口区。后期，需要推广本市老旧小区改造中形成的新模式，以解决老旧小区改造任务繁重、资金压力大等问题。

经过2017、2018年连续两年的低位运行后，2019年本市二手住房由于积压需求和旧改动拆迁需求的释放，成交明显放量，且持续较快增长。当前，本市旧区改造成为住房需求的重要来源之一。在疫情防控期间，老旧小区成为防控重点区域。因此，疫情结束后，应当及时调整老旧小区改造节奏，争取完成“十三五”期间的老旧小区改造任务，改善居民居住质量。