浅析高校校园门面房的经营业态管理

王有良 陈莎莎

浅析高校校园门面房的经营业态管理

王有良 陈莎莎

[沈阳工业大学]

高校校园门面房是高校资产的重要组成部分，其经营管理除具有一般资产经营的共性外，还有其特殊性。这些特殊性决定高校校园门面房的经营业态是具有选择性的，经营业态的选择既要保障学校师生的基本生活需求，也要实现国有资产的保值增值；既要服务的高质量，也要保证经营从业者的收益需求。因此，行之有效的经营业态管理，合理、优化的经营业态组合，对高校校园门面房的经营来说，意义尤为重要。

高校；校园门面房；经营业态管理

高校整体规划在校园扩建和新校园建设中愈发受到重视，以达到功能齐全，其中就有满足师生基本生活需求的功能性用房，即校园门面房。随着校园门面房的增加，如何进行科学管理，越来越引起高校相关管理部门的重视，也得到了相关研究者的关注，成果丰硕。这些研究成果对各高校的实际工作给予很大帮助。在众多的研究成果中，笔者发现对校园门面房的经营特征和经营业态管理方面的研究散落在相关的研究成果中，没有形成专门系统的研究成果，笔者结合自身的工作实际，尝试对校园门面房的经营业态管理存在的问题进行分析，就建立合理、优化的经营业态组合给出建议，以期对各高校校园门面房的经营管理工作有所裨益。

一、高校校园门面房经营业态的特征

“就高校资产而言，除具有一般资产的共性（如经济资源特征、货币计量、权属特征、资产形态）外，还具有明显的个性特点。”[1]校园门面房是高校资产的重要组成部分，因其功能明确为后勤保障服务，满足师生的基本生活需求，所以校园门面房的经营业态管理除具有一般的共性外，还有以下三方面的特征：

（一）经营业态的选择要突出保障功能

高校校园门面房主要功能是满足全校师生的基本生活保障需求，撇开保障谈经营，校园门面房就失去意义，因此高校门面房的经营业态并非“法无禁止即可为”，而是要结合学校师生的需求选择相应的经营业态。

（二）经营业态的选择要重视价值收益而非利润最大化

“高校经营性资产的目标和性质从一开始就具有多重属性，既有追求经济效益的企业属性，同时还有与高校自身的价值取向和目标相兼容的问题。”[2]高校校园门面房的经营要追求经济效益，因其经营的目标本身具有保障国有资产保值增值和为学校发展提供稳定的资金支持的目的。但其经营业态的选择却不能仅有企业属性，不能以获取经济效益作为唯一衡量标准，而应该将经营业态的目标选择重点放在价值收益上，即不是哪种经营业态能够带来更多租金收入就引入哪种经营业态，而是要符合高校的发展定位和价值取向，以满足师生的基本生活需求为导向，“高等学校资产必须具有能够为学校带来社会效益与经济效益的职能。”[2]获得社会效益应该是高校门面房经营效益中的重要组成部分。

（三）经营业态的选择受国家和主管部门政策约束

高校资产属于国有资产，原则上属于非经营性资产。门面房虽然在功能规划中用于经营，但需高校向上级主管部门申请后，才能转为经营性资产使用。校园门面房的国有属性，决定了其经营业态的选择受政策约束。国家对学校经营性用房有明确的限制：“学校所有的经营性用房、场所不得从事影响教学生活秩序以及与法律法规相违背的各类经营项目”，从这个要求中，我们可以看出，经营业态的选择要符合高校的发展定位。同时高校门面房经营亦受教育主管部门的约束，如教育部就明文规定“严禁招生单位向社会培训机构提供考试招生辅导活动场所和设施，”[3]考研辅导类这种经营业态是不允许在校园内经营的。

二、高校校园门面房经营业态管理方面存在的问题

（一）经营业态布局不合理，重复严重

高校校园门面房的经营业态组合是需要随着师生需求的变化而动态调整的过程，但目前高校门面房经营的实际状况复杂，一方面仍有部分高校校园门面房归属不同主管部门，缺乏统一协调机制，经营业态严重重复，导致恶性竞争、经营服务质量下降、经营从业者收入减少等一系列问题；另一方面在经营业态布局方面，很多高校缺少统筹规划，没有完全按需对经营业态进行布局，经营业态重复的同时，也存在保障服务业态的缺项，没有形成有效的业态组合。

（二）逐利明显，弱化服务保障

高校门面房经营管理部门有实现国有资产保值增值和为学校发展提供资金支持的任务。这些任务导致管理部门在选择经营业态时过度追求租金的高收益，以完成学校下达的指标任务，如引入较多行业利润高的餐饮业态等，自然经济收益能够得到保障，但这种片面追逐高收益项目的行为，可能会导致一些能够提升学校经营品质，提高办学质量的项目因租金虚高的原因无法进入高校，导致经营业态整体的结构性失衡。同时，校园门面房经营管理部门在保障项目招租过程中采取公开竞价形式，虽保证了招租的公开透明，但也使租金价格一路走高。经营从业者的收益因此逐步减少，服务质量大打折扣，且在退出机制方面容易引发纠纷。

（三）品质低，经营形象差

由于历史原因，很多门面房未进行公开招租，透明度较差。而且经营从业者很多为学校教职员工的家属，经营的品项虽符合学校对经营业态的需求，但经营品质偏低，没有品牌效应，管理落后，经营形象较差。

三、高校校园门面房经营业态优化管理的建议

基于高校校园门面房经营业态特征和目前存在问题的分析，可以发现，经营业态管理不能等同于社会房产的经营业态管理，应该“要选择性的进行招商”，“符合校园的整体安排，提升校园文化的档次和水平，满足校园服务需求”[4]，合理、优化的经营业态组合是高校校园门面房管理能力的体现，也是促进经营从业者之间形成良性竞争，达成共赢的重要举措。笔者结合自身的工作实践，就经营业态管理进行分析，以期抛砖引玉，为各高校的校园门面房经营管理提供借鉴。

（一）保障先行，满足师生的需要

高校校园门面房的保障功能突出，抛开保障业态谈经营，无异于南辕北辙，丧失高校设立门面房的初衷和意义。所以高校门面房管理部门在选择经营业态方面，首先要考虑保障师生的基本生活需求的品项，视门面房的数量情况，决定引进经营业态次序，争取做到全而精，如校园超市、物流快递、文印社、书店、金融机构、通信业务、理发店、洗衣店、药房、眼镜店、浴池等师生生活基本保障项目要齐全。即使一些经营业态的利润较低，也要在降低租金甚至免租金的情况下引入。在保障基本生活需要的基础上，再行引入提升师生生活品质的其他经营项目。

(二）实现共赢，保障经营者权益

“学校规划校园门面房（商户）的目标是为师生提供优质的生活保障服务，而承租商户的目标是获取更多的经济收益，本身这两个目标就是矛盾的。”[5]实现两者之间关系的平衡，就要求管理者对经营业态布局要统筹规划，进行充分的评估，控制同类同质经营业态总量，创造良好的竞争氛围，提高经营业户的服务能力和收益，使学校要求的服务和经营者要求的利润达到平衡状态，实现共赢。

（三）提升品质，实现服务育人功能

育人是高校的第一要务。门面房的经营业态既要保障基本服务需求，也要切合高校发展定位，在保障项目不缺项的前提下，要积极引入提高高校育人效果的经营业态。如：教育部发文要求“各高校应至少有一所图书经营品种、规模与本校特点相适应的校园实体书店，没有的应尽快补建”[6]随着互联网的发展，实体书店面临着生存危机，而高校作为文化知识的天堂，实体书店必不可少，而实体书店因投入大、利润微薄等因素的限制，对校园门面房高租金无法承担，诸如此类的经营业态引入不能仅从经济收益来考虑，而要充分论证其对学校发展的社会效益，积极引入，甚至在租金、水电费用等方面可以考虑予以减免。同时在基本保障的经营业态上，也要着重引入高品质、名品牌的供应商，不断提高经营服务的品质和形象，提升学生的学校荣誉感和自豪感。而引入知名服务品牌，会在学生就业、管理理念、创新平台等方面为学校提供增值服务，实现后勤服务的育人功能。

四、结语

一流的高校，需要有一流的后勤保障服务。在高校争创一流大学的大环境下，做好后勤保障服务显得尤为重要。高校校园门面房的经营业态选择是做好高校门面房经营的重要环节，其选择性是由校园门面房的经营特征决定的，不能一味的追求利润最大化，要将满足师生基本保障服务需求放在首要位置，形成合理、优化的经营业态组合，助力学校向更高水平方向发展。

[1]龚涛.论高校经营性资产的经营管理机制[J].中国高校科技与产业化,2008（01）：104-105.

[2]张晓峰，徐向艺.高校经营性资产的经营与管理研究[M].北京：经济科学出版社，2012.

[3]教育部：2019年全国硕士研究生招生工作管理规定[Z].2018.

[4]秦余刚.高校经营性房产管理浅析[J].高校后勤研究,2020（01）:55-56.

[5]郑玲童.高校校园门面房的现状及对策分析[J].高校后勤研究，2017（07）：55-57.

[6]教育部:关于进一步支持高校校园实体书店发展的指导意见[Z].2019.

（责任编辑：赵鹏程）