基于资产控制的高校门面房管理思路探究

（西安石油大学资产经营处 陕西 西安 710065）

近年来，高校成立了专有的国有资产管理部门，以固定资产管理的出租、出借等经营性资产管理为重点，对高校的各类资产进行统筹管理、科学分配，以此来满足教学、科研、社会服务的需求。因此，规范门面房日常管理，提高门面房出租收益，能够有效地提升高校的经济运行，使其管理门面房的同时保证门面房的规范运营。

一、资产控制下高校门面房管理

在完善资产控制的高校门面房管理前提下，高校根据国有资产管理的规定，进行国有资产的出租和出借，使整套流程严格按照国有资产规定进行，在允许范围内经上级主管部门审批同意后，再将其用于出租、出借等。经统计发现，门面房的租金收益占据了相当的比例，资产出租和出借收益能够有效地提升高校的经济效益，同时发挥资产管理部门在内部控制中的作用，实现资产控制和资产收益的最大化。

在这一过程中，为了使高校规范内部控制，需要加强对门面房的出租管理。通过高校资产管理部门的统一管理，对租赁合同、租金标准、收缴方式、权利分配等进行责任细分。目前的高校开始进行门面房管理，但也存在相应的问题，房产出租的实施过程中部分举措，未能及时紧跟相关的管理制度要求。需要重点关注租金标准与市场经济规律的协调，日常管理的规范性，以及签订协议和租赁周期的随意性，严格控制资产的有效管理，使这一管理达到相关部门的工作要求。因此，在对高校门面房进行管理时，关注资产控制，才能真正实现高校门面房管理的作用。

二、基于资产控制的门面房管理思路探析

结合国有资产管理要求和管理思路，从资产控制角度对门面房进行科学高效的管理，使门面房资产经营效益最大化是有必要的。在此过程中需要重视管理人员的专业能力和综合素养，为其建立相应的健全制度保障，从门面房的收益，收缴，租期与租金标准等各个方面优化管理流程，保证在资产的有效控制前提下，高校能够实现门面房管理的科学管理。以某高校为例，其拥有70余间门面房，但门面房的收益和运行都属于高校的后勤服务公司，后期公司进行日常运转和日常管理，活动的经费、聘任人员的工资，福利待遇等都由后勤服务公司统一管制。通过调查，对高校实行此管理模式下，门面房某一年的租金收益进行整合，发现其年租金收益在一百万左右。后期高校开始重视门面房管理，成立了国有资产管理部，在对门面房等国有资产进行管理的过程中加强了使用和监督权力，并且在出租时，以市场调研为基础，在一定范围内进行公开的招标，提升了一部分年租金收益。同时通过媒体平台对门面房的基本信息和招标投标流程条件进行发布，记录整个开标、评标过程，严格审核，确认投标人信息。此方式一经运行，高校门面房的租金收益在第二年达到160万，与其他的周边高校同地段门面房租金持平。

三、门面房管理存在的问题

（一）收益管理不规范

门面房出现收益管理不规范的问题，部分原因来源于高校将门面房出租事宜全权交由后勤服务总公司，未能建立健全的市场负责体系。在管理过程中规定租金由公司自行支配，违反了国有事业管理标准。部分原因是高校在发展的过程中，未能重视对门面房的资产控制进行管理，导致管理混乱，收益受到影响。现存的门面房出租管理中，部分单位存在私自进行经营性用房的对外出租，将其作为集体福利基金，导致门面房承租户在缺乏监管的条件下进行转租，抬高租金等，违反了收支两条线的管理规定，使门面房资产收益流失，同时出现门面房产权不清的腐败问题。为了避免这类问题，高校在进行门面房的出租管理过程中，应该对经营性资产的出租，出借和收益，进行管理规定，严格报批与上缴，当出租资产较大时，谨遵出租流程，从而在规范化的管理流程下使门面房的收益达到最大化。

（二）未能及时调整租金标准

门面房的租金标准，是对门面房进行管理的过程中需要重视的环节。高校在缺乏市场经验和对资产控制的经验时，不能准确地根据市场调整租金标准，导致门面房的出租和出借效益降低，应该在进行充分的市场调研基础上，由资产监管部门进行核准，同时通过有资质的中介机构进行评估，进行租金标准的调整，关注每一季度周边高校的租金范围，根据高校自身的实际情况制定相应的租金制度。

现实中的门面房租赁过程在市场调研基础上，调整了租金标准，高校的门面房房租与周边的租金标准相符，保障高校的资产经营收益。但部分租金标准的制定受到其他因素的影响，比如在部分高校的运营管理中，少数人通过权利和关系进行掌握，坐享租金差价，为个人和小集团谋取利益，或者在长期的租赁基础上，私自提高租金转借他人，使高校门面房租金的标准长期不能与周边门面房租金标准持平，高校在租金管理的过程中出现缺失，影响了高校的门面房租金收益。

四、高校门面房管理的对策和建议

（一）加强门面房产权与租金管理

通过对省级行政事业单位国有对外投资收益结果来看，资产的出租，出借得到的收入应该纳入单位预算，进行统一核算和管理，对其出租、出租所得到的收入也应该纳入资产数。所以有必要加强门面房产权和资产的出租出借管理，根据相关文件，将高校国有资产的出租列入教育行业的日常的监督中，使租金收入纳入统一管理。在这一管理模式下，才能使门面房的管理趋于常规化。在具体的实施过程中，应该根据行政事业单位的内部控制和规定，实现资产管理，并在管理的过程中明确使用责任，加强对门面房的产权确定。

通过国有资产部门环节，发挥企业在门面房管理过程中的作用，使门面房的租金收益，严格按照要求进行上缴，在收支两条线管理的基础上，将公有房屋进行出租的行为纳入学校的统一管理中，借鉴其他高校经验，保证学校在成立国有资产管理处的过程中，加强国有资产管理，使部分经营性用房进行公开出租，按照程序和要求再公开招标，在这样的过程中提升租金收益。同时，加强国有资产管理知识的宣传与普及，做好日常管理，重点关注门面房的出租流程，可按照高等学校财务制度进行规定，对这一租赁工作做好宣传解释与动员工作，将门面房收入纳入统一管理范畴，将收益按照规定进行上缴，扣除各类维护管理费用和成本之后上报，使其收益在规范严格的经营性用房招租标准中得以实现，借助资产效能的作用，发挥国有资产的市场价值。

（二）合理确定租期和租金标准

门面房进行公开招租时，需要紧跟市场制定相应的租金标准，以公开租赁的方式，保证门面房租赁的程序和标准透明化。同时进行门面房的租赁时，要对期限进行明确规定，房产租赁期限不得超过五年，站在承租户角度，对承租户的装修成本等进行考虑，稳定其心理，保证其合理利益，进而从房屋使用周转等各个方面入手，为相应的租赁者设置租期一般为两到三年合理的租借时长。同时对门面房的租金进行评估和调研，通过公开的招标程序以及评估确定之后，以公开、公正、公平的原则，使各个行政事业单位。对外进行租赁房产，办公商用房等其他构筑物时，能够通过审批备案、合同签订、收入管理等程序，在租赁的过程中进行竞拍，在制度允许的情况下制定实际的出租方案，借鉴其他地方政府对公有房屋的出租经验，在高校进行门面房的管理中，以公开，招租竞拍的方式保证高校的门面房进行公开透明的招租，从而有效提升高校门面房的收益。

结束语：

高校的门面房管理，应该确保管理模式需要与资产控制相结合，在进行管理思路的探析过程中，结合案例，对存在的问题和原因进行分析中，使门面房的租金管理和租金标准的调整符合标准，根据现存问题提出相应的对策及建议，加强门面房的产权和租金收益管理。并在这一过程中，合理地确定租金标准和公开招租程序，确定门面房租期，让高校在对门面房进行管理的过程中，充分发挥资产的有效控制效果。让门面房这一经营性资产能够真正地发挥其应有的利益效能，同时符合国有资产管理需求。