高校经营性资产门面房管理存在的问题及对策

阮琳 周刚

摘 要：高校经营性资产门面房可以提供一定的经济来源，为高校的各项事业长期发展提供一定经济支持。但是在实际的经营过程中，资产性门面房的管理存在一定的问题，门面房的功效未能得到有效的发挥，甚至因为管理力度不足而出现经营亏损的情况，造成了国有资产的流失，违背了建立资产性门面房的初心，所以应尽早针对门面房的管理现状进行改正，建立常态化、系统化、规范化的管理体系。本文主要对门面房管理过程中存在的问题进行分析，从管理者、承租人的角度进行分析有效可行的解决对策。

关键词：高校;经营性资产;门面房;管理

高校经营性门面房是以盈利和创造收益为目的的经营性资产，对高校周边的门面房资源进行合理开发利用可以带来一定的经济收益，对促进高校的长期发展有一定的积极意义。但是目前高校门面房的经营状况不甚理想，查阅大量资料及数据发现，高校门面房的管理不够完善，管理人员缺乏法律意识及经济意识，随着近几年社会环境的不断变化，高校门面房的数量也在不断增加，管理工作的工作量日益增大，经营过程中的管理问题不断暴露出来，给经营性资产门面房的盈利带来了极大的风险。所以，如何及时规避风险，保证收益，是当前高校经营性资产管理的重要课题。

一、高校经营性资产门面房管理存在的问题

针对高校经营性资产管理的情况，做大量的资料研究调查，对高校经营性资产门面房的管理情况从承租人和管理者的角度进行分析发现，高校门面房的管理存在以下几个方面。

（一）承租人不尊重合同规定内容，招牌悬挂凌乱

承租人本身没有较强的合同意识，在门面房的使用期间对经营内容随意更换，门牌标识更换随意，悬挂随意，其更换经营内容或者变更店铺招聘时没有及时向学校有关部门反馈，导致学校对经营者的信息掌握情况不能及时更新，对门面房的使用情况了解不全面。同时，经营者随意变更门面房的招牌致使招牌悬挂杂乱，影响了门面房的整体美观性，同时影响到资产性门面房在租赁方面的系统性以及规范性，给资产性门面房的有效管理带来一定的阻碍，影响了高校门面房的长期管理及发展。

（二）承租人随意扩张经营范围

在实际的经营管理过程中，存在部分承租人私自将门面进行分隔，将规定只能满足一个招牌使用是门面分成多个门面，悬挂多个招牌，同时增加经营内容，力求经济效益最大化的结果。此外存在承租人签订多份合同成功达成租借协议，但是在实际使用过程中未经学校允许私自打通门面房之间的间隔以达到扩大门面的目的，扩大经营面积，提升经营种类。

（三）承租人私自进行门面房的转包

高校资产性门面房管理经营存在的关于承租和面积的问题除了私自扩大和随意更改经营内容以外，还存在承租人擅自将门面房进行转包，通常情况下发生在第一承租人因为经营场地发生变化或者是经营不利需要停止租赁，或者是为寻求差价利益，将原先租赁成功的门面房进行转包。同时存在部分承租人在满足自身经营所需面积的情况下将多余面积进行再出租，进行租金的分割。但是擅自进行门面房的转承包一定程度上会给学校对门面房的管理带来一定的麻烦，通常情况下表现为合同到期后的租金和租用问题，门面房的破坏损失分摊问题等。

（四）承租人安全意识不强

高校门面房的根据需求以及学生特点，涵括了餐饮、文具、服饰商品、文化产业、生活用品等一系列内容，但是高校门面房往往受到经营面积的限制致使经营者盈利受限。所以部分承租人为尽可能地提高盈利，实现利益最大化，充分利用店铺空间，在店铺内堆积大量货物，尽可能密实的摆放，对往往对物品的存放没有明确的分类，室内通风困难，可供人行走面积小，同时存在商铺没有配备足够的消防设备，人群密集，存在较大安全隐患，通常情况下，门面房经营者忽视了日常经营的监管，增加了安全风险。

（五）门面房的合同管理难度大

近些年来随着社会飞速发展，高校的发展速度也在不断提升，多数高校的建设通常会进行多校区的发展，校区的分布范围较广，导致门面房的管理难度不断增大，比如多数学习与生活的区域都有门面房的存在，但是相对来说较为分散，导致高校在这一模块的管理不能系统性、规范性的进行。同时因为不同的门面房签订的合同时间以及时长不同，增加了相关管理人员对门面房的资料整理工作任务量，极易出现不能对门面房的到期时间进行准确管理的情况，且容易产生收租盲区，导致高校不能得到应得利益，对高校的门面房管理产生不好的影响。

（六）管理者日常管理专业性不强

通常情况下高校门面房管理者是学校的行政管理人员，一定程度上对于门面房的日常管理不能做到全面考量，不能对不同类别的门面房管理的工作重点进行准确的把控，降低了高校门面房的管理质量，例如不能对餐饮类门面房的管理重点为卫生状况进行严格把控，卫生检查过程中容易出现纰漏。此外，对承租人进行调查发现，大多数承租人在收租以及签订合同以外的时间，基本上见不到管理者，管理者不经常对实际场地进行巡查和登记，使得高校门面房管理部门不能掌握门面房的最新信息，不能更好对可能出现的风险做出预判，不能够做好门面房管理数据的更新、完善，实现对承租人、经营内容的实时、动态掌握，违背了租赁门面房的初衷。

二、提高门面房管理实效的途径

在对高校门面房存在的问题进行了全面分析的基础上，结合高校发展特点长远发展需求，提升门面房的管理质量，提出以下可行对策：

（一）完善门面房管理部门工作职责

在高校内部的行政机构上建立专门的经营性资产管理部门，将原有的负责该項工作的人员的工作职责进行重新划分，增强其对经营性资产管理工作内容上的重视，对工作内容进行进一步的细化，明确部门工作职责、将管理人员的任务范畴进行规章化的制定。对门面房进行集中的管理，保证管理者能够直接、清晰明了地掌握门面房管理动态。

（二）建立健全经营性资产管理办法

制度的建立是管理工作全面有序开展的基础，科学合理的管理制度可以使管理工作有序开展，高校应结合本校特色以及本校在门面房管理中存在的具体问题进行具体分析，出台行之有效的管理办法，并在出台之初扩大宣传、推广实施， 持续执行，保证力度，使得门面房经营能够真正能够达到经营目的。在制定门面房管理的制度办法时应围绕学校发展、机构设置、科学管理、承租人利益等原则展开，管理制度的规定应包含承租相关流程、管理人员的管理范畴、承租双方的权利义务、责任追究、处理办法等，保证在出现问题时能够有章可依。

（三）加强租赁合同管理

各高校应根据学校要求和门面房管理的实际情况，进行“一对一”的合同签订，不能用统一的合同模板，根据不同的经营性质进行归类，合同内容应全面，在起草相关条文时咨询专业的法律人员进行合同的制定。租赁合同是租赁方和承租方权责依据，对合同双方都具有约束效力，合同内容应包含门面房位置、门面房面积、门面房租金、门面房的租赁期限、水电使用权限、承租人信息、经营内容等内容，特别是要重点明确租赁要求，如承租人不得私自对房屋的构造进行私自改造、承租人沒有权利对门面房进行转租转让，同时应明确租赁方和承租方的权利义务等。

（四）定期巡查，启动动态监管制度

现阶段下急需提升门面房的实时监控频率，加强对门面房的监管力度，保证门面房的信息能够及时反馈给高校的资产性管理部门。门面房管理人员应成立专门的检查小组，对门面房经营现场进行定期或不定期的检查，重点内容是对承租人是否存在随意更改房屋结构的行为、检查其经营内容是否符合合同约定、检查门面房经营者是否存在违规经营、私自转包等情况;通报最新管理动态，加强与承租人的沟通交流，对承租人的意见或建议进行收集整理，对可行建议进行采纳。定期组织学校保卫处查看防火防盗情况，进行安全经营提醒。

（五）加强对承租人的管理

因为高校承租人的客户群体为学生，所以应该加强其经营内容、经营方式的检查，对经营者的经营方式进行正确引导，加强对承租人的管理，对承租人的社会关系进行一定程度的调查，避免因为其社会关系对学生及学校造成的不利影响。加强对承租人防火防盗意识的培养保证校园安全。

（六）优化租赁区管理，扩大租赁影响

高校作为租赁方，做好门面房周围环境的管理是必需的，例如对路面状况的检查及维护、绿化、门面房附近环境卫生等的处理，对门面房的环境进行优化，有利于提升门面房的整洁度，在门面房管理者和承租人共同的努力下，营造出方便、干净、规范的经营环境。提升门面房租赁层次，使租赁方和承租方双方受益。

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作者简介：阮琳（1987-），女，陕西省商洛市人，本科，中级会计师。研究方向：企业运营成本管理;周刚（1983-），男，宁夏银川人，本科。研究方向：高校经营性资产经营管理。