房地产物业服务市场化水平的研究

◎高淑明

一、房地产物业服务市场化水平的测定原则

1.科学性。

要求在确定市场化水平的测定指标时应结合物业服务行业的发展实际，将一些能够真实反馈市场化水平的标准作为重要的评价内容和测定依据，且构建出一个较为全面的评价体系。为保障评价体系构建的科学性，可适当参考一些较为成熟的行业指标，但要做到与物业服务的市场发展形式相适应。

2.可行性。

可操作性主要是指就选取指标来讲要精简，既能全面反映房地产物业服务市场化程度，又要避免低质量指标的出现，坚持"删繁就简"的原则，并且对于能较好反映房地产物业服务市场化程度的但缺乏数据来源的指标，要最大限度的选取其他指标进行替代，以实现测度指标体系的科学合理。

3.可比性。

在进行市场化测定时，相关的测定指标被不断补充，但各地的物业服务发展状况差异较大，为保障测定结果的可靠性，应遵循可比性的原则，即对全国范围内的物业服务市场化状况进行全面分析，制定出通用性较强的标准，确保测定标准的统一性，同时保障测定结果的准确性。

二、房地产物业服务市场化水平的测定方法分析

1.单项指标测定法。

从目前的房地产物业服务市场化测定工作来看，常见的测定方法有单项和多项指标法。其中的单项指标法指的是采用单一的标准对其市场化水平进行测定，相对来说测定方式较为简单，但测定结果存在一定的局限性，即仅能从单一的层面表现其市场化水平，并不能代表整个物业服务业的市场化程度。因此，应优先选择多项指标法进行市场化水平测定，并且遵循客观性的原则，确保测定结果的可靠性。

2.多项指标测定法。

该种测定方式在应用时可根据指标内容的不同，被细分为指数法和综合分值法，在对其市场化程度进行判定时，均需要根据相关的评价指标构建起评价体系，之后借助公式，将各类评价指标以量化的形式展现，最后依据权重得出最终的评价指数。

三、房地产物业服务市场化总体水平的分析

1.物业服务市场化总体水平正处于市场经济阶段。

相关数据显示，我国的房地产物业服务市场化水平在2010 年以前均未达到50%，虽然在2006 年到2009 年期间，整体市场化水平已经有所提升，但提升幅度不大，仅由36.8%上涨为48.3%，仍未突破50%的大关。可以认为，在此阶段的物业服务市场化水平还偏低。而在进入2010 年之后，才上涨至50%以上，与成熟市场经济阶段的分界线还有一定的距离，经过3 年时间的发展后，在2013 年首次达到65.4%，进入到成熟的市场经济阶段。随后的发展中，房地产物业服务行业逐步认识到了市场化建设的重要性，并且付之行动，促使我国的物业服务市场化水平处于较为成熟的市场经济阶段。

2.市场化水平呈现持续上升态势。

物业服务企业最早于1981 年创建，此时是市场化改革的重要时期，在市场体制不完善的基础上，物业服务行业的发展速度也在显著提升。因行业发展的需求，在开展物业服务经营活动时，也关注到了市场化建设的重要性。物业服务的市场化水平由最初的36.4%上涨至70.4%仅有不到10 年的时间，其市场化水平增长了将近一倍，平均下来每年增长4.25%。从上述数据中不难看出在市场经济改革过程中，物业服务行业所做出的努力，市场化发展水平呈现出持续增长的态势。

四、提升房地产物业服务市场化水平的对策分析

1.提升企业并购和整合的进程。

分析当前的物业服务行业发展现状来看，多数呈现出利润低，盈利困难的问题。在对上述现象进行系统研究后可知，与物业资源难以发挥作用，企业规模效应不足存在一定的联系。我国物业服务企业的总数量已经超出十万个，但其中实现规模化发展的企业却相对稀少，部分中小型物业服务企业仅能勉强维持经营，很难获得高利润，致使物业服务行业的整体水平受到一定的限制影响。现阶段的整合与并购已经属于常见现象，部分经营不善和利润偏低的物业企业可以抓住企业兼并整合的机遇，重获新生。部分规模相对较大的企业可以通过兼并小企业获得更为丰富的资源，并且借助自身的经营管理技术实现对资源的有效整合与利用，更好的促进物业服务行业的市场化发展。

2.创建物业行业人才的交流平台。

物业行业不仅可以通过高校培养、企业培训等方式提高员工专业化水平，还可以利用专业的物业行业交流平台加强物业行业人员整体素质的建设。目前国内专业的物业服务交流平台有物业之家、中国物业论坛等。通过这些专业的行业平台，各物业服务企业间互动交流，分享企业在发展过程中的经验和教训，发布行业最新资讯和介绍先进的服务技术等，以便其他企业借鉴和提供指导。物业服务人员也可以借助该平台学习更多的专业知识，提高物业人员在工作的处理问题的能力和业务操作能力等，从而提高物业行业员工的专业化水平，为物业服务行业的升级和市场化建设提供帮助。

3.完善相关的物业法律，加大监管力度。

物业服务行业在市场化进程中要实现健康发展，不仅需要市场和政府共同发挥作用，更离不开法律法规的保障。通过完善的法律法规体系既能约束物业参与主体的行为同时，又能维护了各参与主体的权益。法律法规要发挥预期的作用，重要的在于实施，因此法律法规的执行监管体系不可或缺。政府需要配合相关法律部门研读物业行业己出台的法律法规并进行修正。我国先后出台了《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费标准》等法律法规来规范物业行业的行为，这些法律法规的颁布在促进物业行业发展、提高物业企业服务水平等也方面起到了较为积极的作用。