商业地产中新区模式下社区地产的发展研究趋势

(浙江工商大学公共管理学院土地资源管理系 浙江 杭州 310018)

国内商业地产发展与国外相比时间较短，但其发展速度、规模迅猛。为此，国家针对该领域实施“国十条”“限购令”“房产税”等多项政策措施，以限制其过度发展。随后商品住宅市场出现了区域性、间隔性的市场持续降温，而商业地产也受到诸多波及。为此，各大商业地产开发主体纷纷寻求变革突围，“开发新区+社区”的社区地产模式成了众多地产商关注试验的热点。不同于传统城市中集零售、餐饮、娱乐为一身的商业综合体，社区商业地产则是为社区居民的美好生活需要而服务的，主要目的满足于居民生活日常便利需求，打造一个社区内部商业、生活循环体。特别是在新冠肺炎疫情期间，有商业循环的小区和无商业循环的小区，在生活便利方面显示了较大的差距。而这个方向也是未来商业地产发展新着力点。

一、商业地产和社区地产的概念及区别

关于什么是商业地产，除了商业联合会正在修订相关术语和标准外，业界还没有一个明确的权威的说法或定义。什么样的项目是商业地产，什么样的项目是百货，什么样的项目是购物中心，似乎大家都不能够准确地说清楚，没有一个明确的概念和分类。但我们知道，所谓商业地产，必然涉及商业与房地产两方面。根据最新的《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，按照土地属性——“商业服务业设施地”，可开发的物业类型，包括商业、商务、娱乐康体等设施，其中商业设施用地包括零售批发市场、餐饮、宾馆用地，商务设施用地包括金融保险、艺术传媒、其它商务设施用地，娱乐康体用地包括娱乐用地和康体用地。

关于什么是社区地产目前业界也没有明确定义，而社区是指一定区域内能实现人流、物流、信息流、能量流、资本流等优化配置，保障居民生活需求的平台，通常由居委会等组织构成的生产、生活、生态体系。所以探讨社区地产的时候不可避免的要和传统的小区、社区、居民楼、家属院等我们称为“老城模式”的社区联系在一起。为了避免复杂化，本文所讨论的社区地产仅限于开发商开发商业地产中打造的社区，我们也可以称之为“新区模式”。新区模式和老城模式根本区别之处在于，新城社区由开发商统一规划、统一配套设施等相关科学规划的基础上完成，同时开发商提供相关的物业服务；而老城社区模式主要是由自发模式形成，相关的基础配套设施也是后期由于人口集聚而配套形成。

因此本文所探讨的社区地产事实上更偏向于社区地产上社区商业的运营发展。通过利用社区商业和社区商铺的概念来引入社区地产的概念。

社区地产：主要由政府或开发商主导规划，以便民、利民为目标满足社区内居民日常生活服务需要。这类服务以经常性、便利性、基础性为主要特点。

二、商业地产和社区地产的开发运营模式

(一)商业地产的运营模式

商业地产运营模式是商业地产项目在建造之初或建造之后，拥有商业地产所有权者采取的出租或出售商业地产项目的模式，模式特点是实现利润最大化，并且能够使这个商业地产项目顺利的发展下去。商业地产运营模式形式繁多，本文主要列出最主要的四种模式。

1.纯出售模式

纯出售商业地产运营模式是指地产开发商出售商业地产产权的模式，开发商只销售、出让产权，销售完成之后开发商不再对商业地产项目进行干预。纯出售模式是以前及现在商业地产运营普遍釆用的模式。

2.只租不售模式

只租不售商业地产运营模式是指地产开发商不出售商业地产中的商铺产权，而是将商业地产项目出租给经营者经营的模式。在其出租的形式上，只租不售模式又可以分为整体出租、零散出租或是分层分片出租等的形式。

3.租售结合模式

租售结合商业地产运营模式是指地产开发商将商业地产项目一部分用于出租，一部分用于出售的运营模式。这种模式下，开发商一般是将物业的大部分出租给主力店，然后再销售剩余零散的小型商铺。

4.自营模式

不售不租的商业地产运营模式是指地产开发商将商业地产项目建成之后自己进行商业经营的模式，即自己建造地产、自己经营商铺的商业地产模式。在这种模式下，所有权、经营权乃至运营管理权都是集于一体的。

(二)社区地产开发模式

本文所描述的社区地产都是在“新城模式”下由商业地产开发商开发而成。这种社区地产的开发本质是对社区商业的开发，主要以社区商业的运营为主。因此，本文在描述社区地产开发的时候，以社区商业开发模式代替。

目前我国社区商业开发模式主要以社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式为主。社区底商作为社区商业基础，主要功能是满足社区居民基本生活需求，通过社区底层建筑从事零售、服务业，满足日常生活购物需求；规模较小，通常在1平方米以下，满足居民步行5分钟购物需求。商业街能满足居民的综合性服务，规模较大，主要有小型超市、餐厅、银行等娱乐设施，满足居民步行15分钟内生活需求。商业中心集购物与休闲于一体，规模很大，有大型购物中心并辅以完善的餐饮、娱乐、休闲设施为主，能满足居民开车10分钟内全方位的需求。

我国目前社区商业的开发模式主要有两种：一是根据旧社区的商业设施结构进行优化改造，传统的社区底商和商业街为主要表现形式；二是借鉴国外开发模式，以企业或政府为主导进行布局规划，建立开发新区，配置相应的商业设施，典型表现形式为商业中心。

三、社区地产的特点及国内外社区商业开发对比

社区地产在国内暂时很少有人提到，关于其特点也没有其明确的描述。目前根据国内百步亭集团对社区地产的探索，本文总结出其以下特点：(1)理性利润，以义为先的建设理念；(2)注重商业、医疗、教育和各种生活配套设施建设，最大限度满足居民生活便利度；(3)注重社区精神文明建设，致力于居民安居乐业；(4)打造服务型房地产；(5)打造金融理财型社区地产。

西方的社区商业大部分以购物中心的形式出现。通过对众多围绕一个或多个核心商店的小店进行统一的开发和管理。购物通常设置在交通便利的地方，并且社区商业中心采用开发和经营分离的形式：开发商前期开发，经营商租赁经营，形成良性的运作机制。

新加坡的社区商业称作“邻里中心”(Home by Home)，由政府根据社区的规模、类型、人口状况进行规划和统筹管理，不以营利为目的，以满足居民的生活需求。美国的社区商业政府干预较少，商业活动随着居民郊区化而郊区化，以满足居民购物需求。日本的社区商业发展和我国类似，主要以社区底商、传统商业街、邻近型小型购物中心模式三种模式为主，三种形式交错以满足广大居民的生活需要。英国社区商业模式与美国类似，都是由居民郊区化迁移而产生，不同的是英国受政府干预。

通过对上述四国社区商业开发模式的对比，中国的社区商业开发模式和日本社区商业开发模式最为相似，但由于基本国情不同，我国的社区商业多灵活地转变为以街道为载体的新型商业中心，不拘泥于传统商业模式，而是采取与区域商圈进行配合，服务功能更为完善。日本社区商业多是由社区底商集聚而发展起来，易与新兴的购物中心发生冲突。美国和英国经历了相似的城市化发展历程，逆城市化时期社区郊区化导致社区商业也朝着郊区化方向发展。此外，两国都采取分级式的社区商业模式，以保障社区商业能够覆盖各个郊区。最终呈现出相似的社区商业开发模式。

我国社区商业虽然发展较晚，但随着我国经济和城市化的飞速发展，商业地产、社区商业都得到极大进步。通过对比研究国外社区商业发展历程，发现我国有很好的社区商业基础，但发展新型的社区商业地产则需要适当借鉴国外的发展经验。将国外成功经验结合国内的环境，助力社区地产中的社区商业得到又好又快地发展。

四、社区地产运营可能存在的问题

由于我国社区地产暂时没有明确的概念，其社区地产运营可能存在的问题，暂时结合商业地产开发过程中存在的问题入手。我国商业地产行业在经过前几年的高速发展后，目前暴露出不少的问题，其中比较突出的有以下几点：

(一)缺乏专业化操作

地产运营需要协调好开发商、投资者、经营者之间的关系，在这个过程中，运营商的专业化管理就起着非常大的作用。大部分商业地产的开发商是由住宅开发商转型而来的，不熟悉商业地产规律，不重视专业运营人员，按照住宅的开发模式对商业物业进行非专业化开发经营，导致市场定位不合理，给商业地产带来了巨大的投资风险。而社区地产在此方面发展尤其需要注意。

(二)运营模式主要以销售为主，社区商业缺乏统一完善的规划

商业地产成功的必要条件是统一招商和经营，受资金、利润的影响，大多数开发商抱着“卖完走人”的经营思路，希望缩短“开发、出售”的周期，以赚取更多的利润，而对后期商业物业的运营则漠不关心，这种产权式商铺模式在实践中基本是开始从垂死挣扎到最后几乎是全军覆没，鲜有成功案例。因为在产权分割出售后，所有权与经营权分散归属众多业主或租户，很难再统一所有投资人的意愿去统一管理，造成经营管理脱节。解决此类问题是社区地产开发运营的关键。

(三)存量过剩社区商业面临激烈竞争

商业地产供应量连年飞速增长导致其面临严重过剩的局面。特别是从2012年以来，国家统计数据显示商业营业用房竣工面积每年都保持在1亿平方米以上的较高水平。特别是在北京、上海等一线城市人均商业面积已超过2平方米，远高于东京、大阪等国际大都市。在商业存量过剩的情况下，社区商业面临着更加激烈的竞争。此外，社区地产发展还要面临原有的社区商业群体的竞争，加剧了竞争难度。

(四)定位失误

多数开发商最初仅仅将自己定位在商业项目的地产开发商上，没有为后期的商业运营进行认真细致的市场调查和科学合理的市场定位，由于我国商业地产运营模式研究区域、地段、消费者习惯和偏好、人口密度、经济收入和经济增长都会影响对项目的发展，如果不综合市场的需求、地段的特性和竞争环境等因素进行理性的定位，势必将影响后期的正常经营。

(五)社区商业盈利有限、创新不足

社区商业普遍是满足该地居民的基本生活需求，普遍是餐饮、零售、休闲娱乐和生活服务的小微企业和私人商户，利润微薄。加上租金、运营环境及相关成本的压力，盈利空间较小。因此，社区商业创新发展缺乏相应的资金支持，发展较为散乱，缺乏统一规划和创新。

五、社区地产发展趋势

随着中国经济的放缓，房地产暴利时代已经结束。商业地产最终会回归生产资料的属性，会更注重通过运营获得稳定的现金流。在互联网浪潮的冲击下，商业地产不可避免地面临来自电商的冲击。特别是来自O2O的冲击，但O2O并不会消灭商业地产，它更关注运营、更关注产品、更关注消费者，它是商业地产的未来。它重塑了消费习惯，而消费习惯的改变引发了商业品牌的改变，商业品牌的改变引发了商业空间的改变，商业空间的改变引发了商业开发逻辑的改变。而作为销售的前端，社区地产的运营更是如此。未来社区地产发展必定是未来商业地产发展新的经济增长点。

(一)发挥政府在社区地产的规划引领作用

西方国家社区商业的发展很多时候在某种程度上与当地政府达成一定共识，进而提高社区地产规划的科学性，提高社区商业规划成功率。所以，在社区地产发展初期，要和城市总体建设规划进行统筹，在充分调查社区资源环境的基础上制定合理的规划方案。

(二)注重社区地产商业公益性与盈利性的结合

目前我国的社区地产中的社区商业开发模式主要是社区底商、社区商业街、社区商业中心三种。而社区地产未来的发展趋势主要以新区模式为主，为此需要着重注意社区商业街、社区商业中心的规划建设。同时不要忘记新加坡“邻里中心”的启示，实现社区地产规划中便民利民的目标。未来，我国的社区商业中心还应当坚持以人为本的原则，将公益性的服务设施进一步完善，在社区商业街中增加社区医疗服务中心等。

(三)发挥网络时代优势，打造社区商业线上线下一体化发展

社区地产的发展主要依靠社区商业的运营，而社区商业的运营离不开互联网时代线上线下融合性发展。特别是随着平板电脑、智能手机等移动终端的普及，对于居民密集的社区商业而言，与互联网的结合将成为必然趋势。将社区运营服务通过信息化，将线上数据和线下服务有效对接，构建了一个包含人的服务、现金流和信息流在内的完整生态圈。目前比较典型的有社区O2O消费(京东超市)、O2O业态植入社区商业(盒马会员店)、社区商业跨界融合等。其中，“互联网+生活服务”将是未来社区地产中社区商业新的增长点。

(四)社区业态跨界组合，向功能多元化方向发展

传统社区商业能满足居民基本的日常消费需求，但这类业态单笔消费金额小而且商品丰富呈现“大而全”，只能满足居民比较基础的生活需求。因此，未来社区地产的打造，需要关注多业态的融合发展。将更为综合、跨界经营的布局融为一体，进行业态多元化与功能复合化发展，满足一定区域范围内居民的日常综合性消费需求。具体如超市、打印、物品寄存、快递收发、手机充值、网购体验、健康咨询等生活服务融为一体或在同一个场景进行。

(五)挖掘社区综合运营优势，激发社区商业优势

社区地产中的商业运营虽然面临网络购物、传统的商业社区的竞争压力，但其统一规划、统一管理的优势在运营成本、服务范围、服务的多样性方面拥有极大的优势。随着居民生活水平、消费水平的提高，社区服务要适应不同类型和层次居民的需求，而社区商业的运营效率直接关系社区商业未来的发展与收益。而社区地产则可以挖掘社区综合运营优势，激发社区商业优势，以便在未来激烈的竞争中保持优势。