不动产物权期待权相关问题探析

谢浙波 徐乐爱

浙江钱江潮律师事务所，浙江 杭州 311200

一、问题的提出

根据物权法定原则，物权仅允许法律直接规定，任何人不得自行创设。我国法律并未规定“物权期待权”属于物权种类之一，故物权期待权并非法定的物权类型。根据债权相对性原则，债权仅有对抗特定相对人的效力，不具有绝对性。而物权期待权突破了这一限制，故物权期待权并非一般的债权。何为“物权期待权”，我国法律并未明文规定。笔者以为，在成为完全物权前的过渡时期，在逐步演进并趋向稳定的某一时点，因受到法律强化保护而产生的法定权利，称之为物权期待权。

二、不动产物权期待权的种类

(一)一般不动产买受人的物权期待权

该规定指出，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”应当注意的是，第三人应当在人民法院查封前已经满足上述所有条件，否则无法对抗执行程序。

(二)商品房消费者的物权期待权

该规定明确指出，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

(三)不动产预告登记权利人的物权期待权

该规定明确了买受人为了保护尚未成为物权的权利，有权申请预告登记，一旦经过法定公示程序，则享有物权独有的对抗第三人的排他效力，是预售商品房买受人强有力的保护手段。该条款仅规定申请预告登记需要买受人签订不动产物权协议，对是否已占有及有无支付款项等均未作出规定，条件相对宽松，有利于买受人维护其自身合法权益。

三、执行异议之诉中不动产买受人物权期待权与其他权利的适用规则

(一)不动产买受人物权期待权与普通债权的比较

不动产买受人的物权期待权即不动产买受人以买卖合同之债权为基础而享有的不动产标的物交付请求权，其具有的排他性和优先性是区别于普通债权的根本特征所在。所以一般情况下，只要满足法律、司法解释所述要件，足以认定其享有物权期待权的，均可阻却普通债权的强制执行。

唯一的例外是抵押权预告登记权利人的物权期待权。抵押权预告登记不等同于抵押登记，权利人并未获得现实的抵押权，而是在具备办理抵押登记条件时，有权就该不动产优先设立抵押登记的法定期待权。案外人申请普通债权的强制执行时，应当区分不同情形：如此是不具备抵押登记条件，权利人无权优先受偿，但是有权申请普通债权的中止执行，即能够阻却强制执行，但是尚不能达到排除执行的效力；二是具备抵押登记条件时，在完成抵押登记后，权利人有权优先受偿，但是无权阻却强制执行；三是无法进行抵押登记的，即权利人的抵押权无法实现，当然无法阻却强制执行。

(二)不动产买受人物权期待权与以房抵债协议之债权的比较

鉴于以房抵债交易在实践中的复杂性，笔者所述关于以房抵债协议之债权的论述前提如下：以房抵债协议合法有效；债务已届清偿期但是债务人未能清偿；尚未办理过户登记手续。

司法实践中，法院一般对协议效力予以认定，但是亦会明确双方仍属债权债务关系。首先，双方签订的以房抵债协议在合同类型上属于附生效条件的合同，债务未届清偿时，合同尚未生效；债务届至清偿时，合同生效，但仍属一般债权债务关系。其次，以房抵债协议的性质系代物清偿，只有双方真正践行协议，履行过户登记手续后，才能达到消灭债权债务的目的。也就是说，该权利仅赋予债权人有权向债务人主张特定的清偿方式即以房抵债，但是债权人并不能享有优于普通金钱债权的法律地位。

(三)不动产买受人物权期待权与工程价款优先受偿权的比较

一般情况下，只有预售商品房与工程价款优先受偿权的权利顺位认定才有探讨的意义，二手房并不存在该问题。

1.消费者物权期待权与工程价款优先受偿权的比较

承包人通过物化于工程中的建筑材料及工人劳务等履行义务，而享有获取工程价款的权利；为了维护承包人及其背后实际施工人的劳动利益，法律赋予其就工程价款受偿的法定优先权利，即工程价款优先受偿权。

但是，相较于作为经营者一方的承包人之经营利益，消费者的居住权利是最基本的人权，故消费者物权期待权应当优先受到法律保护，这已在批复中明确规定。

2.不动产预告登记权利人与工程价款优先受偿权的比较

不动产预告登记权利人包括抵押权预告登记权利人、预售商品房预告登记权利人和二手房预告登记权利人，在此仅讨论前两者与工程价款优先受偿权的权利顺位问题。

(1)根据批复所体现的法律精神，作为抵押权的预登记措施，不论抵押权预告登记权利人是否已具备办理抵押登记条件，均不能对抗工程价款优先受偿权。

(2)一般情况下，预售商品房预告登记权利人不得对抗工程价款优先受偿权；但在符合执行规定第29条规定情形时，权利人有权对抗工程价款优先受偿权，应无异议。

四、不动产买受人物权期待权在实践中存在的问题及建议

(一)以房抵债协议债权人同时满足执行规定第28条规定情形，是否得以排除强制执行的问题

笔者以为，虽然司法解释并未规定以房抵债协议债权人得以适用执行规定第28条，但是当债权人满足前述条款规定时，其已在普通债权债务关系的基础上更进一步，唯一区别在于债权人是以抵债这种方式来支付价款的，因此应当有权排除强制执行。当房屋价值与债权金额不匹配时，只要债权人将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，那么人民法院就应当予以支持。

(二)对于“消费者”界定的问题

《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定，“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”。

随着二手房交易规模日趋扩大，其交易市场活跃度并不亚于新房。对于购买二手房作为第一套房的刚需买受人，由于不满足“消费者”这一定义，故而不适用执行规定第29条规定，仅能适用第28条关于一般不动产买受人物权期待权的相关规定以维护其自身权益，有其不合理之处。相比预售商品房，二手房买卖具有“即买即住”的先天优势，与买受人更为急迫的居住需求高度匹配，因而备受青睐。笔者认为，从生存权至上的立法精神角度考虑，二手房刚需买受人与预售商品房消费者并无二致，同样是为了最基本的生存权利，应当予以同等保护，以更符合法律的公平与正义精神。

(三)对于“买受人名下无房”的认定问题

笔者认为此处不宜机械理解，比如虽然名下有房，但属于“名为买卖，实为借贷”情形下的让与担保，亦应当认定为名下无房；又比如虽然名下有房，但该房屋系父母实际居住，现因结婚或生子等确需另行购置的，亦应当认定为名下无房屋。此时，需要不动产买受人提供充足证据，以证明其属于“名下无房”特殊情形，待立法保护的进一步完善。

(四)消费者无法适用执行规定第29条时，是否可以适用批复规定对抗工程价款优先受偿权的问题

从法律冲突适用规则上看，两者并不存在规定不一致的情形，故无法直接适用新法优于旧法的原则；从特别法优于普通法这一原则上看，虽然两者同属于司法解释，但批复是关于建设工程这一特定领域的特殊性规定。故笔者以为，在无法适用执行规定第29条时，消费者仍然可以适用批复所述标准排除强制执行，才能保障非刚需消费者的基本权利。

(五)不动产预告登记中存在的问题

对于二手房买受人申请预告登记的问题。关于预售商品房买卖，《房屋登记办法》第69条进一步作出规定，“预购人可以单方申请预告登记”。但是，法律并未授予二手房买受人单方申请预告登记的权利。在出卖人拒不配合的情况下，二手房买受人的该项权利保障流于一纸空文。在实践中，明知出卖人具有“一房二卖”或者恶意抵押的明显意图且不惧违约成本，在其他买受人或者抵押权人系善意第三人时，买受人仍然无法避免未能办理过户的风险。因此笔者认为，单方申请预告登记的权利不应仅限于预售商品房买受人，而应当扩大至一般不动产买受人。

五、结语

由于我国尚未在法律层面确认不动产物权期待权，在司法解释层面的规定亦不尽完善，因此理论界的探讨热度居高不下，在司法实践方面亦是莫衷一是。笔者不揣浅陋，结合在司法实践领域的有关案例对不动产物权期待权相关问题进行探析，望能够为相关立法及司法实践提供有价值的思路。