“营改增”后房地产企业的税务筹划思考

蒋隆海

摘 要：“营改增”标志着我国税收行业进入了一个新的起点，从经济长远发展的角度分析，“营改增”不仅能深化供给侧结构性改革进程，也能有效维护产业升级，具有重要的时代价值和意义。本文分析了“营改增”对房地产企业产生的影响，并对“营改增”后房地产企业税务筹划措施展开讨论，仅供参考。

关键词：“营改增”;房地产企业;税务筹划;影响;措施

一、“营改增”对房地产企业产生的影响

在“营改增”全面落实后，房地产企业的整体经营管理结构也受到了影响，为了为了进一步提升自身管理水平和产业经营体系，就要系统化分析“营改增”的社会价值和行业价值。

（一）机遇性影响

在房地产企业全面经营管理体系内，税务管理一直是财务监督管理的重点，因此，“营改增”必然会对房地产税收管理结构和运行要点产生影响，能有效实现房地产企业税负压力的降低，为管控工作的顺利开展提供保障。

第一，“营改增”能一定程度上减少重复征税造成的问题，因为商品以及服务项目的增值额度都是增值税的计税根本，因此，在商品以及服务项目流转的过程中增值税就成为了有效的抵扣链条，正是借助销进项税额的抵扣处理，才能有效减少重复征税产生的经济负担。在传统的运营管理模式中，征收营业税时企业原材料增值税进项税不能实现合理性抵扣，这就使得相应的经济成本压力直接加注在房地产企业自身，而房地产企业在销售不动产的过程中，上游环节征税的项目成本也会直接列入营业税计计税体系内，这就使得重复征税的问题非常突出。而在“营改增”政策落实后，行业的资金链条以及抵扣链条被完全打通，建立了更加优化的管理模式，真正意义上发挥了结构性减税的价值和优势，缓解了重复征税对房地产企业造成的经济压力。

第二，“营改增”能有效减少房地产企业的资金成本，相较于其他行业，房地产行业最大的特征就是项目规模较大且资金投入较高。而在传统的房地产行业原材料购买工作中，增值税不能进行抵扣，而在产品销售时营业税在完成确认销售收入后就要进行当期缴纳，资金流被占据的较为充分，这就使得房地产企业资金运行压力随之增大。而在落实“营改增”政策后，进项税款当期若是不能完全抵扣，可以结转到下期未完成抵扣处理，这对于资金流动化管理有着重要的意义，促进现金流流动的同时也能降低房地产企业融资成本，从而提升企业资金的实效性利用率，为企业管理效率和产业结构优化提供了平台。

（二）挑战性影响

从经济发展以及产业结构发展的长远角度分析，“营改增”是利于行业可持续进步的重要政策体系，但是，因为“营改增”从2016年开始实施到现在，实施时间有限，一些房地产企业对于新的税收环境还需要适应时间和空间，这就使得一些负面影响相继出现。

首先，“营改增”对于房地产企业财务处理提出了新的要求，尤其是在“营改增”运行体系内，房地产企业财务处理程序要按照标准化流程和应用要点进行相应的管理和控制，这就使得工作中会出现无法及时报税的现象。究其原因，主要是因为房地产企业内部财务管理人员对于“营改增”政策也在逐渐消化和摸索的状态，若是理解方面或者是运行方面出现了偏差，必然会增加税务风险。

其次，一些中小型房地产企业会因为“营改增”的运行出现税负压力增大的情况，相较于大型房地产企业，中小型房地产企业对于新的税务环境适应能力要偏弱一些，加之企业成本抵扣率相对较低，就会造成成本无法完全抵扣的问题出现，甚至会造成税负压力增大的现象。

二、“营改增”后房地产企业税务筹划措施

在“营改增”政策运行后，房地产企业要想建立健全完整的管控方案，全面顺应国家政策要求，就要从自身管理工作和财务监督出发，落实更加系统化的税务筹划管理模式，保证税务监督模式的综合价值，从而强化风险管理水平。

（一）落实税务筹划原则

在“营改增”开展的过程中，为了提升税务管理水平，要结合新的税收环境落实完整的管理方案，全面提升筹划管理调整机制的综合效果，从而保证税务筹划的应用价值。

第一，践行成本效益原则，在“营改增”落实后，为了顺应企业税务筹划需求，就要积极落实成本效益监督体系和控制原则，因为税务筹划最根本的目标就是降低企业的运营成本，因此，确保税务筹划效益高于成本才能促进企业经济效益的增长。

第二，要践行合法性原则，税务筹划管理工作要秉持法律法规要求的内容落实到位，坚决避免偷税漏税的问题，从而提升法律监督管理的合理性和安全性。

第三，要践行整体性管理原则，在房地产企业践行“营改增”要求落实税务筹划的过程中，要将企业战略发展目标作为根本管理导向，整合税务管理整体性工作要点的同时，避免因为局部税负降低造成整体税负的增加，确保合理性调控相应工作的同时，提高经济运营管理水平。

（二）整合税务筹划技巧

为了提升房地产企业的综合经营水平，要明确“营改增”的相关要求，并且在税务筹划工作开展的过程中，充分落实法律和规定要求，利用一些技巧提升纳税金额的管理水平。例如，房地产企业可以将销售房产转变为出租房产，此时能避免土地增值税产生的纳税义务，并且也能有效实现房产税纳税义务的管理，这种方式在不减少纳税人收入的基础上，利用业务转变就能降低房地产企业自身的税负压力，对于中小型房地产企业而言尤为有效。

另外，企业要秉持法律法规的基本要求落实技巧性管理，在合法降低税收收入的基础上，缩小税基，从而提升税务筹划管理的时效性。

（三）筛选有效路径

为了进一步提升房地产企业税务筹划的管理水平，企业要结合市场环境以及自身实际发展现状落实有效的筛选工作，确保能降低整体税负，从而维持管理工作的实际水平。例如，房地产企业可以利用代建的方式，在代建过程中没有发生房地产权属的转移，企业仅仅是进行劳务报酬的收取，不属于土地增值税征税范围内，这种处理机制能在降低企业税负的同时优化税务筹划管理效果。

（四）强化风险监控

“营改增”背景下，房地产企业要想从根本上提高经营管理水平，就要对税务风险监管流程予以监督和控制，从根本上提高具体工作的监督效果。

第一，房地产企业要强化税务风险监管机制的建设水平，有效完善企业管理和税务管控的关系，并且设立独立的税务管理部门，确保税务管理工作得以落实，且能在实际经营工作中发挥其实际作用，避免税务筹划环节管理不力对整体财务监督工作产生不良影响。

第二，房地产企业要顺应“营改增”的发展要求，积极落实风险预警管理机制，不仅仅要对内部信息进行系统化整合汇总，也要对外部信息予以监督分析，从而利用风险识别模块、风险分析模块以及风险评价模块等进行风险预警监督管理，从而针对可能存在的风险因素制定有效的控制机制和管理规划，尽量避免风险对企业财务管理产生严重的制约作用。

第三，在房地产企业税务筹划工作开展的过程中，要落实完整的发票管理机制，尤其是“营改增”背景下，只有提升发票的完整性，才能避免增值税抵扣工作出现异常。

三、结束语

总而言之，在“营改增”背景下，企业要积极整合税务统筹管理机制，践行管控流程的同时，完善管控规划，发挥税务统筹管理工作的优势，从而创设更加和谐化的经营管理模式，促进企业可持续发展。

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