居住性优秀历史建筑修缮造价咨询工作探讨

陈传胜 CHEN Chuansheng

0 前言

保护性居住类优秀历史建筑的修缮日益迫近，大部分民众都赞成并希望政府加大对历史建筑物的保护力度，将历史建筑保护工作规范化和科学化，将有限的资金得到高效利用。但目前，咨询企业普遍对保护修缮内容认知模糊，将施工工艺、组织方案等重点环节与一般建筑修缮混淆，对结算中非共性问题的解决等同于一般建筑，对诸如砖粉等招标或定额缺项的核价缺少现场测算等手段和科学方法。

1 优秀历史建筑修缮的基本知识

1.1 定义

优秀历史建筑的修缮是指对建筑物结构、装饰、设备以及环境风貌的维护修缮，恢复其建筑风貌、使用功能和结构安全的工程行为，包括因保护需要而对建筑的结构、功能进行必要的修缮。

1.2 基本原则

历史建筑的修缮应根据建筑保护的要求，保存原有建筑方面的历史文化、城市肌理与技术信息。因此，“修旧如故、技术合理、安全可靠、确保质量”是优秀历史建筑修缮的基本原则。

1.3 基本内容

修缮设计是从建筑保护和使用安全的角度，达到恢复建筑的历史风貌和改善使用功能的目的，包括方案设计和施工图设计(包括勘查要求、使用功能、承载力计算等)两个阶段。设计中，对质量的控制不仅注重保留原有结构体系、材料、构造及联结方式，还需要明确修缮的范围、材料选用、重点保护项目等。

修缮施工主要包括坡屋面（含屋面结构、屋面板、桁条、屋架、瓦片)、平屋面(含防水、保温、泛水、保护)、墙柱面(含粘贴、粘挂、抹灰、清水墙面)、楼地面(含木地板、块料)、雕饰（含壁画、浮雕、木雕等）、细木装饰(含木墙裙、木线条、贴脸、栏杆、窗台板等)、油饰(包括油漆、贴金等）、设备（含电气照明、给排水、通风消防、防雷等）及建筑环境修缮（包括亭、池、围墙、灯饰、道路、绿化等）等7个方面的修缮。

2 施工任务的落实

（1）优秀历史建筑修缮施工招投标报名的短名单可采用资格预审的方式予以落实，在资格预审招标文件从各投标人的资质、财务、业绩、信誉和人员等6个方面进行评审，采用综合评估法逐家评审和打分，得分大于等于设定合格分的，则通过资格预审形成短名单并按得分排名，前7名的投标人方可进入施工招投标阶段。

（2）工程造价咨询企业根据《关于进一步明确住宅修缮工程安全文明施工费的通知(沪住修缮（2015）9号）》及《关于进一步规范住宅修缮工程招投标相关管理工作的通知（沪住修缮（2016）8号）》等文件规定，审核招标文件（含工程量清单、最高投标限价计算等），对招标文件的合法性、合规性、完整性、准确性等方面提出意见和建议，并出具审核报告或签署意见。

（3）招标文件中，合同条款审核应包括：施工合同计价方式类型，材料设备采购和供应方式，预付工程款的数额、支付时间和抵扣方式，安全文明施工措施费的使用计划等要求，工程计量与进度款支付方式、数额、时间，工程价款的调整原因、方法、程序、支付节点，施工索赔与现场签证的程序、金额确认和支付节点，承担工程计价的风险内容、范围和超出约定内容、范围的调整方法，工程竣工结算价款编制与核对、支付与时间，合同解除的价款结算与支付方式，工程质量保修金的数额、预留方式及时间，违约责任及发生工程价款争议的解决方法和时间，以及与履行合同、支付价款有关的其他条款，并出具审核报告或签署意见。

（4）通过资格预审或直接采用报名方式确定的投标人，根据招标文件要求编制施工投标文件并参加投标。按照设定的评标办法，对入围的投标人进行初步评审和详细评审后，采用综合评估法，对投标人的技术标、工期、质量、投标报价等方面进行综合评估，最终评定中标候选人，并经公示无异议后，确定中标人。

（5）根据定标结果，发出中标通知书，并据此通知在30d内发承包双方签署书面施工合同。

3 施工阶段造价控制工作重点

（1）分析中标单位报价是否存在不平衡报价、技术标和商务报价匹配及市场偏离情况，合同与招投标文件实质性一致检查，对照施工图纸、具体修缮科目、计量等资料，对预计结算造价的影响进行分析，并出具专题报告或签署意见。

（2）对监理、设计等合同进行专项计算、审核和全面分析，对合同的主要条款与招标文件实质性内容进行详细分析和比较，特别是范围的明确、价款计算等，并签署意见。

（3）根据合同约定，审核工程预付款、进度款、工程尾款支付金额和比例分析、预付款的扣回、累计支付情况等，出具专题报告和支付建议。

（4）对有效的设计变更、技术核定单及现场签证分析、计算和审核，并出具审核报告或签署意见。

（5）核定主要材料、设备、服务等价格（可通过市场询价、调研、查询价格资料库、竞争性谈判等多种方法合理确定材料设备价格，同时保留询价、谈判等过程文件）及最终金额；分析核定的材料、设备、服务等采购价格对控制目标的影响，并对材料、设备、服务等采购价格与批复概算对应价格进行比较和分析；对于超出概算批复的部分应分析原因和优化（不得突破总概算批复金额），并出具审核报告。

（6）参与总包合同价内暂估价（专业工程和材料设备）的采购发包，注意达到法定规模的暂估价应采用公开招标方式（特殊要求除外）。

（7）撰写月（年）度财务监理报告，该报告需要反映当期项目进度情况、财务管理情况、资金监控情况、投资控制情况、本期（近期）资金需求,其他需提请政府或有关部门注意或协调的事项，以及建设过程中的突发（不可抗力的风险）事项等。

（8）撰写投资控制报告，该报告必须体现项目概算批复内容、金额及所制定的投资控制目标、各概算子项对应的合同签订情况、资金应付已拨付情况、尚需拨付的资金、预计执行节点情况、设计变更和现场签证情况、按合同约定因市场价格波动导致投资变化的情况、是否有超概风险（包括概算总金额和各子项金额的对比）、有无超控制目标等情况（如项目存在超概风险或已经超概，应在此部分阐述原因，并提出对应建议和意见）。

4 工程结算审核

4.1 相关文件

（1）根据《上海市住房和城乡建设管理委员会关于“十三五”期间进一步加强本市旧住房修缮改造切实改善市民群众居住条件的通知》（沪建房修[2016]581号）文件规定，所需结算项目须完成工程验收、移交、备案并通过市修缮中心的竣工复查，方可进入工程结算审核程序。

（2）根据《关于明确市级财力补贴住宅修缮工程项目相关管理措施的通知》（以下简称《沪住修缮[2014]5号》）文件规定，施工单位在完成项目竣工备案后20d内报送施工结算资料。

（3）根据《建设工程造价咨询规 范》（DG/TJ 08—1202—2017）及优秀历史建筑修缮的特点，将结算资料的收集分为实施单位和施工单位两部分，并由实施单位统一汇总、造价咨询人办理签收手续（表1）。

（4）根据《关于加强“十二五”期间市级财力补贴资金住宅修缮项目投资控制相关要求的通知》（沪住修缮[2012]8号）及《沪住修缮[2014]5号》文件要求，造价咨询企业应比对施工结算送审价与合同价。原则上，对于超合同价25%以上的项目，应退回施工单位重新结算后再报送；造价咨询企业将“竣工结算价确认单”交施工单位确认签字前，应审核该项目是否有超修缮科目内容和修缮工作量10%以上的情况，以及是否有相关处理手续和情况说明，如没能提供相关处理手续和情况说明，不可出具正式项目结算审价报告。

4.2 理解招标文件的具体内容

审核人员在结算审核前，需要理解招标文件的具体内容,如实施的总建筑面积、单体建筑面积、实施范围、项目修缮特点、项目特征、计量单位等。

（1）建筑面积应逐项与市局下达的项目计划面积核对，当出现建筑面积增加的情况，需要查证是否有重新核准的书面材料，审核中应以核准的面积计算，建筑面积的变化可通过开工审核单进行查询和核对；当项目建筑面积出现小于计划面积时，应按照实际面积计算。

（2）审核人员应对比项目实施中，是否全面覆盖了立项文件中全部工作内容，对比修缮科目确认表和工程量查验表的实际内容，查验项目的实施情况。

（3）计价规范和定额计价模式符合性的审核主要指工程结算是否按照招投标文件约定及行业规定进行计量和计价，是否保持了招投标文件和结算价的一致性。

表1 结算资料的分类收集

（4）相关费率及综合单价、措施费部分执行方面需要审核结算中的综合费用（企业管理费和利润）的费率是否按照有关规定计算，综合单价是否同投标单价，清单外综合单价的组价是否符合规定，对安全文明施工的措施费及其他措施费的计取是否与招投标文件、合同约定一致，是否存在措施费与清单重复计算的情况。

（5）主要材料的计价审核时，主要审核材料暂估价部分有无核价，如在施工过程中未进行核价的，则在结算中需要单独进行商定、分析主要材料与市场偏离情况，如有工料机价差调整的应审核调整方法和计取是否符合规定。

（6）因修缮项目特殊，管理部门已经就签证格式和要求做了详细规定：审核时，主要检查工程量签证的签章手续是否齐全，是否有明细表和汇总表，对明细表部分是否有计算过程；对监理审核的工程量进行修正时应说明理由和提供详细的计算过程；同时，应判别工程量签证单是否与实际一致、是否合理可行等。

5 问题剖析

目前，造价咨询审核中存在以下问题。

（1）对保护建筑修缮工艺不理解，导致执行定额走样。例如，对外墙清水砖墙粘贴工艺、内施或外施、加固方式及工艺的不熟悉、不理解，导致在套用定额时重复计算。

（2）对建筑面积不进行审核或仅是照搬报建表或施工单位数据，特别是涉及多幢楼的，应比对其建筑面积有无发生变化，有无增项或甩项。

（3）工作量签证数量与现场实际工程量部分有出入，主要是隐蔽工程施工范围的确定及脚手架排数的计算。

（4）定额套用不正确或数据之间缺少关联。例如，厨卫墙面、地面拆除全部面层后做防水，结算中却只套用修铺定额，显然是不正确的，应套用铲除和新铺计算；再如外墙乳胶漆系满批建筑腻子的基础上做涂料，未按照规定扣除白水泥、107胶及相应定额人工；外墙脚手架排数计算、底笆、直笆、安全网的计算或排数计算与对应的底笆或直笆之间的数据无关联，也不统一。

（5）施工过程中，缺少暂估价的核价询价手续，导致结算时扯皮。

（6）安全文明施工措施费未按照包干价计算，而是按照投标费率计算，对总价等以“项”为计量单位的其他措施费理解不到位，出现重复计算的情况，如安全防护棚、室内堆物搬移。

（7）对社会保险费、除税价与含税价的转换计算与政策不一致。

6 措施

（1）审核人员应加强对“2013清单”的理解和执行，包括清单子目的项目特征（如外墙基层、屋面坡度、屋面添瓦张数等）和措施费内容（二次搬运、夜间施工、产成品保护、脚手架等）。

（2）对工程签证的审核需要结合《关于进一步做好2013年度享受市级财力补贴资金项目决算管理工作的通知》（沪住修缮[2014]1号）及《关于进一步加强住宅修缮工程工程量签证工作的通知》（沪住修缮[2016]11号）的规定，对过程中未及时办理审核的签证在结算审价时不予认可。

（3）审核人员在进行工程结算审核时，应对签证进行抽查，并形成书面记录，对抽查中发现实际施工工作量与签证工作量不符的差额部分，可按比例对修缮工程结算进行核减并记录确认。

（4）对隐蔽工程或可调整工程量（如脚手架、模板措施费项目）的计算应注意收集和分析现场资料，特别是与现场关联的影像资料，避免由于清单或定额计算规则与现场不一致而产生差异。

（5）对原招标暂估价的执行，应注意暂估价的核价手续全面有效，对专业工程结算应注意招标时界面的划分，并按照相关文件和二次招标的成果结算，保证结算单价与投标报价的一致。

（6）招标文件中的缺项处理，分为相似调整及新增项目调整，调整的原则应符合合同约定。

（7）营改增过渡期的结算调整，目前修缮工程中存在2016年5月1日后开工审核的项目，其招标文件仍为营业税，而实际付款为增值税的，应按照相关规定予以转换和调整。

7 结语

优秀历史建筑是我们宝贵的财富。作为工程造价咨询人员，首先应认真解读相关政策，再结合优秀历史建筑修缮的特征、修缮科目、修缮专题设计方案等资料，对具体实施中存在的问题进行分析，寻找对策，从而进一步完善和提高自身专业素养和操作能力。