创客空间的分享式经营租赁与产业化服务研究

赵雪梅

分享式经营租赁和综合性产业化服务是创客空间主要盈利方式，也是创客空间未来发展方向。本文将在分析创客空间基本情况的基础上，对当前分享式经营租赁和综合性产业化服务发展现状、经营模式特征以及存在的问题进行简要分析，阐述其低成本和高收益的经济属性，通过案例论证在该经营模式下运营者和创客合作的重要意义。最后对创客空间的未来发展以及如何通过分享式经营租赁和综合性产业化服务获得高收益提几点看法。

1 创客空间基本情况概述

1.1 创客空间基本含义

创客空间是为微小创新企业和个人创业提供低成本、便利化和开放式综合服务的新兴创业服务平台，创客空间是新型的孵化模式，首先了创新和创业的结合、线上和线下的结合，孵化和投资的几何，为创新船业这提供良好的工作空间、网络空间、资源分享空间和社交空间。近年来随着全面深化改革的推进，创新创业得到快速发展。为进一步激发市场活力，政府也出台了一系列政策来构建以创客空间为载体的，能够有效整合资源的服务模式，培育了创新文化，形成了大众创新创业的发展局面。

1.2 创客空间政策解析

为打造中国经济增长新引擎，国务院出台了一系列推进大众创业、万众创新的政策，为各类创业者和其他各类服务的创客空间提供了便利的服务和平台。在创客空间发展背后，创客空间的运营者和创客是如何通过合作来获得盈利的，创客空间又能为创客提供怎样的优质服务是很多研究者研究的重点。在经济新常态发展下，为开创经济发展新局面，国务院通过这些扶持创新创业的政策举措，进一步激发了创客们的创业激情，在创业浪潮中创客空间得到发展，但是不少项目也在盈利模式的选择上遇到了问题，不少出现了盈利难、供应多难题。

2 创客空间分享式经营租赁和综合性产业化服务发展现状

2.1 地产开发商差异化服务提高租赁率

地产开发商是创客空间主要运营者之一，在和创客的合作中，地产开发商为提高租赁率，采取差异化服务，通过转型来获得高估值。也就是房地产开发商通过另类去库存的方式盘活现有存量，迎合政策和新时代市场的需求。近年来，商办物业市场的租赁情况并不乐观，在全国甲级写字楼租金涨幅最大的北上广三地为例，虽然供应量惊人，总部物业体量极大，但是实际供应量还是较往年缩小，近两年市场空置率不断提高。作为差异化服务出现的创客空间，市场办公楼的出租率出现了两极分化，企业数量在增长，但是他们堆写字楼的需求量有限，不少初创团队更加关注物业所在地的交通和居住情况，所以不少关外地区的创客空间对于创客的吸引力并不强。比如大部分创客在没有拿到融资之前一般会找一些成本较低的办公场地不会经已进入租金换股权的孵化器，而在拿到了融资以后就会重点考虑交通和内部创业氛围，不会考虑交通不利地区的创客空间。

2.2 运营者股权投资经营

国内银行存款也在通过各种新兴互联网金融平台和创新产品等渠道来转化为资产管理产品，中国资产管理市场规模不断扩大，这些资金需要投资渠道，所以创客融资相对容易。而创客空间的运营者可通过零佣金、产业聚集等方式来吸引创客，从而获得股权。实质上是将穿个看的项目变为资产端来进行股权投资。比如36氪床板的氪空间模式，和其他投资性孵化器直接投资模式不同，该投资模式不向入住的创业团队收取费用，也不进行股权投资，而是通过举办线下活动来为风险投资基金推荐优秀的项目，所以该模式的风险也较小。不过近两年创投投资数量虽然在增加，但是案例数量减少，金额下降，一些运营者想要将创客资源从股权投资标的变成债权投资标的，通过租金分期、分享式经营租赁、综合性产业化服务来提高经济效益。现阶段房地产商的创客空间是一租金为主要收益来源，另外还有一部分通过物业销售保证现金流。此外像万科的产品除了收取租金和物业费外，还通过收取增值服务费来提高租赁收益。

2.3 土地转性的升值

近年来不少工业产房被改造成了创客空间，经过屋内装修、建筑文化赋予后原有工业用地得到了升值，经营者可通过土地的转性来获得升值效益。改造以后，原本荒废的产业园区盘活，一部分可用作招商地产总部基地，另一部分用来出租，从而在内部聚集一批创意类的微小企业，该片区消费氛围被激活，提高该片区的住宅价格。当然，土地转性以后不仅获得了增值，还能转变政策风口。比如上海地区工业用地原本占比较高，在政策要求下，工业用地得到控制，有超过300平方公里的工业用地需要改造。这时房地产开发商和创客团队签署合作协议，不仅盘活了存量用地，还因为租金总价低的优势吸引了大批创客的入驻。

2.4 WeWork盈利模式

WeWork的主要盈利模式是向创客收取租金，另外通过隐形回报来获得收益，比如周边地价溢价、对种子公司投资等。其商业模式的特点是地产开发到运营的轻资产创新、办公楼宇产品形态创新、集约经营到共享经济的创新、空间硬件到服务的变革。

2.5 衍生服务

随着创客空间规模的扩大，以及创客数量的增大，为创客寻找合适的办公空间、申请创业优惠政策的中介服务得到发展。但是由于创业中介只收取拥挤，难以解决交易低频和商业模式延展性不够的问题。将线下业务搬到线上以后，能撮合的交易规模并不大。

2.6 项目风控缺位

创客空间分享式经营租赁和综合产业化服务是创客空间经营者主要盈利模式，但是在这些租赁和服务项目中，因为粉孔雀尾的问题导致不少项目出现了坏账的问题，比如在资产端很多在P2P上高息融資的项目，在P2P出现问题后必定会给这些项目带来风险。对于风控的要求应该是落实到Udine优质资产的需求上，现阶段市场上的项目模式是中介平台，为创业过公司提供零佣金服务，可为资金做资产端、为P2P有借款需求的资金搭建应用场景、。和收取佣金的中介服务网站不同，这些服务项目的核心业务不是为创客寻找办公空间，而是重点提供租金分期和租金管理的服务。当前多了金融公司为该模式提供租金贷款，创新公司可通过租金贷款的申请按月支付租金，而该项目则可以为这些创业公司全额付满一季度的租金来获得相应的优惠。当然该项目模式的推广效果在不同城市存在差异，如果租金优惠无法抵扣租金分期的利息，而相关创业公司又没有资金短缺的问题则该模式的推广难度较大。

3 创客空间分享式经营租赁和综合产业化服务发展前景

创客是一批處于兴趣爱好努力将自己的想法和创意变为现实的人，而创客空间是一个具有加工工厂车间功能的开放式实验室，创客们在里面共享资源、经验和知识，创客空间的理念是分享和开源。在大创创业、万众创新的政策号召下，针对小微企业和个人的联合罢工的创客空间出现，出现了专业的运营机构，不少房地产也开始涉足该新兴领域。近两年来常客空间发展速度极快，从而出现了创客空间多而创客少的不平衡问题，矛盾的是当前能为创客提供优质经营租赁服务的创客空间却不多。为提高创客空间的利用率，也为了给创客提供合适高效的创客空间，分享式经营租赁和为创客提供综合性产业化服务的创客空间受到越来越多创客的欢迎，也成为创客空间经营者的主要盈利模式。

在当前创业率只有10%不到的局面下，创客和创客空间经营者该如何失效有效合作是当前需要重点考虑的问题。创客空间目前分成纯粹的创客空间，这些主要为初创团队提供整体的运营服务，通过股权来获得服务和租金。这类创客空间对于创客团队的入驻有一定标准，自身服务能力较高。另一类是WeWork模式，也就是通过收取创客的租金来获得经营收益，这类创客空间更倾向于选择已获得A轮融资的初创企业，办公环境较好，具有较浓的创业氛围，适合创业团队小、想要获得独立办公环境的创客。创客模式市场空间和能量较大，尤其是WeWork模式的出现使得国内创客空间得到了较快的发展，在政策鼓舞下，创客空间市场风口来临。

分享式经营租赁是创客空间经营者和创客实现双赢的重要合作模式，也是分享经济下的新型租赁经济模式，提高了资源的利用率，有利于实现创客空间的可持续发展，满足创客的不同需求。综合性产业化服务更是为创客团队提供了便利的办公环境，促进创业空间科技成果的转化，满足产业化的需求。

4 结语

综上所述，本文对创客空间的主要经营模式——分享式经营租赁和综合产业化服务进行了简单的介绍和分析，该经营模式一方面可以为创客空间运营者带来不错的经营收益，另一方面也为创客提供了良好的创业空间和便利的办公环境。不过在该模式下也出现了差异化服务、项目风险控制缺失等带来的问题，在未来还需要多借鉴创客空间发展模式，结合市场的发展调整创客空间经营模式。

本文系2018年度吉林省经济管理干部学院教科研课题《创客空间发展现状与运营模式研究》研究成果。