保利地产2012～2016年财务能力分析

杨昀 赵晓珊

[摘要]随着经济社会的高速发展，财务报表作为财务信息的重要载体，是不同会计主体作出决策的主要工具。财务报表中的财务能力分析也越来越被更多不同的利益相关者所关注和研究。选取我国房地产企业中具有代表性的企业——保利地产作为研究对象，对保利地产2012～2016年的财务报表中的四项基本能力进行了分析，最终研究保利地产在财务报表的各项指标中反映出的具体问题，并结合当前的社会经济发展状况对发现的问题提出合理化建议。

[关键词]财务能力分析;房地产企业;保利地产

[中图分类号]F275[文献标识码]A

1 公司简介

保利地产多年来，形成了以房地产开发、矿产资源开发、民用器材爆破、文化艺术等贸易模式为原则的“多业同时、多元化发展”的格局。国家战略实施后，保利地产集团致力于加强专业化经营，不断跨越发展。截至2016年底，公司资产总额突破4680亿元，合同金额达到1兆元。

2 财务能力分析

2.1 偿债能力分析

流动比率与企业短期偿还负债能力呈正方向变动。根据数据，数值在2左右的流动比率是合理的。从表1的数据中可以看出，保利地产近年来，流动比率先增加后减少，偿债能力从强到弱，这是由于流动债务增长速度快于流动资产的增长速度，导致流动资产减少，公司的偿债能力下降。

因为房地产企业的行业性质，房地产企业有大量库存，因此会导致速动比率变低。保利的速动比率较低，但是正在缓慢上升，说明企业资产的迅速变现能力正在不断提升，保持这个趋势继续发展，保利的未来会更好。

一般认为现金比率超过20%是较合理的。但这一比例过高，意味着企业流动资产未能得到合理使用，现金资产类盈利能力低下，此类资产的数额过高会导致企业机会成本增加。保利地产的现金比率有升有降，但相比于2012年来说，总体是下降的，这与政府出台的调控政策和当前房地产市场的萧条环境不无关系。

根据表2中的数据分析，可以看到公司的资产负债率一直持续下降，说明了公司的整体运行相对稳定。企业的所有者权益比率从2012～2016年缓慢增加，这说明保利的资金风险下降，于公司的发展有利。保利企业的所有者权益比率从2102年的21.81%上升到2016年的25.24%，虽然增幅不大，但我们仍然可以看出，公司股东需要面对的风险概率变小，公司运营情况越来越好。

2.2 营运能力分析

根据表3中的数据可以看出，该公司的存货周转率持续上升。其中在2012～2015年平稳增长，表明销售顺畅，库存量减少，资产变现能力上升，现金的流动性增强，有利于公司的进一步发展;而2016的大幅增长表明，公司的库存商品大部分已经销售，资金流动性更强，公司运转良好。

保利地产在2012～2015年应收账款周转率逐步下降，但与其他企业（例如万科）相比还是非常快，处于行业的领先水平。从表3可以看出，企业的应收账款周转率在2012～2015年持续下降，而后再2016年猛烈上涨，在2016年的上涨了25.3%，表明公司的业务在2016年取得了很大的进展。

根据表3中的数据来看，2012～2016年来公司的总资产周转率一直平稳提升，这代表保利地产的资产运营水平已经发生了很大的进步，企业运转良好。

2.3 盈利能力分析

保利地产在2013～2016年间的净资产收益率一直在下降，这可以通过表4中的数据分析得出，说明公司运用自有资金的盈利能力正在减弱。进一步分析可得，保利2013年增加发行了新的股票，使每支股票的净资产大大增加，是导致公司这几年的净资产收益率明显降低的原因。

总资产报酬率代表公司的整体获得利润能力。从表4中的数据可以得出一个结论：保利总资产报酬率在2012～2015年间持续上升，这说明公司发展不错，2016的大幅度下降是新项目投资的结果。进一步分析可知，近年来我国房地产行业一直低迷，资金链断裂已成为房地产市场一个不容忽视的大问题。因此，保利公司的收益能力急剧下降，收益能力减弱。

2.4 发展能力分析

根据表5的数据可知，该企业的营业收入增长率呈下降趋势，这说明企业营业收入增长越来越慢，这是因为自2012以来，政府颁布了一系列措施来控制房屋价格，房屋价格上不去，在2013保利地产营业收入自然大幅下降。直到2016年，它才回转。

保利地产的净利润增速总体上呈现下降趋势，大幅下降于2013年和2015年之间，这说明保利地产业绩不佳，其中净利润增速出现大幅下滑，说明企业的发展能力下降。

观察表5中数据发现，公司在2012年到2016年间，总资产持续扩张，但增长速度缓慢，增长率降低。2016年，公司总资产增长率反弹，保利房地产资产增值能力增强。基于上述分析，我们发现，保利地产的发展能力继续减弱，但2016年正在向着好的方向发展。

3 问题和改进措施

3.1 存在的问题

3.1.1 该公司存货数量巨大，远超行业正常水平。库存过高将严重影响公司的现金流的速度，通过进一步分析，保利房地产公司在近五年的股本回报的增长是依靠增加收入中债务比例得到的，虽然同比增长，但不是在资金周转和产品盈利能力上的增加，于公司的长远发展不利。

3.1.2 公司的资产负债率一直保持在74%以上，然而行业的正常水平是60%，虽然房地产行业比较特殊，但资产负债债率过高依然不容忽视。

3.1.3 保利地产近几年盈利能力和发展能力一般，与同行业相比有些危险。

3.2 改进措施

3.2.1 保利应鼓励公司员工积极献策以应对庞大的存货压力，加快提高存货周转率。对保利房地产而言，存货是企业获得利润的核心，但高收益伴随着高风险。CEO和CFO必须对存貨有一个正确的认识，建立健全风险预防和控制机制。

3.2.2 保利房地产多年来负债增加，偿债能力减弱，我们应该拓宽融资渠道，不断降低资产负债比例，提升企业的偿付能力。由于房地产通常是大规模建设，建设时间很长，流动资产回收率低，存在坏账风险，所以该行业一般需要大量的投资来建设新项目，通常通过发行股票和债券来解决。分析表明，保利地产公司的资产负债率较高，在74%左右，表明公司主要筹资渠道是金融行业借款，仅仅一种方法筹资，风险性太大，牛人曾说过“不要把鸡和鸡蛋放在同一个篮子里”，同理，筹资渠道也不能只靠一种。

3.2.3 保利地产近几年盈利能力和发展能力一般，与同行业相比有些危险。所以公司要暂时把扩大规模的意见放一边，解决公司内部的问题，例如加快存货周转率和应收账款周转率，计提资产减值损失，做好坏账准备。目前我国的代售商品房已经达到饱和状态，闲置商品房数量的饱和使得房地产市场的行业竞争加剧，各公司绞尽脑汁以减少利润为代价来获得市场占有率，这样恶性循环下去，最终损失的是房地产公司的利益。所以要加强对公司购房者的管理，把不同的购房者分为不同的种类，提高购房者的盈利能力，进而提高公司的收益能力。

[参考文献]

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[3] 陈靓儿.万科集团综合财务分析[J].人才资源开发，2014（18）.