民国广东台山侨资房地产业发展及其对侨城镇空间发展的影响

刘睿珺

摘 要：台山，被誉为中国的“第一侨乡”。试以华侨史学理论为基础，以台山地区较为典型的侨乡城镇为研究对象，以华侨投资为研究视角，通过实地调查和较丰富的历史文献资料，分析民国台山地区华侨资房地产业发展情况，以及华侨对侨城镇空间发展所产生的影响，探索出其中的规律及特征，为今后的侨乡城镇规划和城镇建设提供参考。

关键词：广东台山;侨乡建设;房地产业;城镇空间

台山，被誉为全国的“第一侨乡”，学术界对该地的侨乡研究已有一定基础。何舸和肖毅强对侨墟与城镇形态作了分类，依靠水路交通发展的侨墟有新昌埠、荻海埠，依靠铁路交通发展的为公益埠，依靠公路交通发展的则有台城等侨墟另外，何舸、肖毅强在另一研究成果中主要选取了台城、广海古镇、荻海埠、新昌埠、公益埠、铜鼓商埠等地，论述台山地区近代城市乡村的建设发展历程，认为在当时复杂的社会背景下的侨乡台山，其近代建设发展有着突出的基层代表性，主要受到“政府意志”和“华侨意志”这两方面因素的影响。李琛的研究则以台城镇规划布局的发展演变为切入点，分析台城镇骑楼的成因，进而研究台城镇的骑楼布局、街道尺度等内容。综上所述，既往的侨乡研究调查资料尚有待进一步的补充与完善，对于侨乡房地产业方面的专题研究还有深入的空间。本文试以较典型的侨乡城镇为研究对象，以华侨投资为研究视角，分析民国台山地区华侨资房地产业发展情况，以及华侨对侨城镇空间发展所产生的影响，探索出其中的规律及特征。

1 近代台山侨乡建设发展的分期特征

清同治末年至光绪初年，台山侨乡已经形成。侨乡的建设和发展离不开华侨用血汗换来的侨汇，具体表现在侨乡的建设，可分为以下几个时期，每个时期都有其特定的时代背景：

初兴期，1840-1919年。1882年，美国率先通过排华法案，加澳新等国家也先后立法排华，国际性排华运动随即展开，不少海外华侨选择返乡。1893 年，清政府开始鼓励华侨回乡出资置业。侨汇从解决侨眷的生活与自家建房，发展到兴办实业、支持公益事业等。标志性的事件有：1905 年由伍姓旅美台山华侨捐建创办的成务小学，是全国第一间由华侨捐建的乡村小学。陈宜禧创办的新宁铁路于 1906 年动工，1909年首期通车，铁路贯通南北后，交通便捷给台山以至邻县的社会经济、政治、及民众生活改善带来了巨大变革和振兴。

发展期，1920-1927年。在这一时期，政治因素很大程度影响了台山近代的城乡建设发展。民国十三年（1924）12月，刘栽甫就任县长，后获孙中山大元帅特许台山试行自治，为台山侨乡的建设提供了一定的推力。

全盛期，1928-1937年。由于华侨经济的改善，尤其是一战后，巨大的侨汇迅速改变着台山的社会面貌。在建设上突出的表现有：一是乡村墟市的兴旺。据资料显示，到抗日战争之前，台山的墟市多达77个，其中以台城最为繁荣，人口可达两万两千多人，全城有金铺31间，银号36间，苏杭铺（包括成衣店）162间，茶楼、饭店、冰室等饮食店共299间，旅店20间，戏院2间。二是交通网络的发展和完善，也促进建筑业的发展。据统计，这时期华侨汇回建房款达三亿美元以上，建起西式或中西合璧农村侨房五万多间，进入大兴土木的全盛时期，台山城镇农村出现崭新的面貌。三是文化教育建设的勃兴。据统计，这时期引进侨资兴办了中小学校、师范及职业学校达 94 所，著名的有 1920 年开始建设的台山中学，为当时全国一流的县立中学。

衰落期，1938-1945年。1937年，抗日战争爆发，繁荣的侨乡台山遭到敌军的轰炸。1938年广州沦陷，台山为防敌人迅速推进，奉令破坏境内的铁路与公路，包括曾引以为荣的新宁铁路。至1940年，全县的铁路公路遭到毁坏，交通受限。但是这仍阻挡不住敌军的进犯，台山在抗日战争中，仅是县城台城就失陷过5次，到1945年日本宣布投降后，敌军才撤出台山。这一时期的台山，饥荒、旱灾，苦难不断，用于救急的侨汇多数不能顺利抵达到侨眷的手中，繁荣一时的侨乡饿殍遍野，濒临衰落。

恢复期，1946-1949年。1943年底，美国宣布废除1882年以来的排华法，接着，其他国家也跟着废除。这一时期的海外华侨，经过艰辛的打拼，在海外已有了一定基业，浓厚的爱国情促使他们为恢复家乡出一份力、出一份钱。

2 近代台山地区侨资房地产建设业的发展

大多数旅外华侨在外拼搏奋斗，有了一定积蓄后，都会选择衣锦还乡，造福自己的家鄉。华侨除了赡养家庭之外，致力于投资各种事业，获取更大的收益。据《银信与五邑侨乡社会》所载，当时除了买田收租之外，投资方式还有三种：一为“经营商业”，二为“赴省（广州）港（香港）买铺屋收租”，三为“附款银行生息”。另外，还有些华侨已开始以股份的方式经营房地产开发，常见形式有由同姓或同乡华侨集股在某处置地，经整体规划、建设后对外出售;或将地块划分，出售给买主，并由其自行依规建设，如公益埠、汀江墟等。

台山市现辖台城、大江、水步等17个镇、街道，以及海晏华侨农场，其中较为典型的城镇、墟市有台城、公益、汀江、大亨等墟镇。

2.1 台城

台城古称宁城。清康熙二十五年（1686）在城西建了西门圩，清光绪八年（1882）又建了西宁市。两墟市都择址于城西，是因为有台城河在城西自北向南经过，交通便利更利于墟市的发展与繁荣。民国十一年（1922），《商办台山西门圩合约存案呈批及招股简章》等文件发布，开始公开招股。据光绪十九年（1893）的《新宁县志》记载，城区共有18街3巷8里。其中，县前路、正和街、正市街、青云路等主要街道，均采用 T 字形道路系统，取自“人丁兴旺”之意;城内主要建筑物有县署、捕署、学宫、文昌宫、城隍庙、宁阳书院、武庙、天后宫、节孝祠、守府署等;居民居住区是以同姓人聚居为主的里，共有 8 里。 “一城两墟”奠定了近代台城的基本格局，即由城区、西门墟和西宁市三区组成。但三个区之间相互独立。台城与两墟之间，有城墙、护城河相隔;两墟则设置了各自的市务公所加以管理，其中西宁市还设置了4个闸门，维护治安。

20世纪以后，台城首先得益于1906年开始兴建的新宁铁路。由于交通便利，人口增多，华侨纷纷在台城投资房产。接着，市政改造、特许自治的一系列政治运作，台山开始了规模较大的城市改造。经一番改造之后，西宁市、西门墟与台城城区不再相隔，总面积近60 hm2，共有32条骑楼街道，多达1500幢骑楼。此后又陆续修建了台山县政府大楼、学校、宗祠、教堂等大型公共建筑，台城如焕然一新般吸引更多华人华侨来台投资经商。

华侨对台城的投资主要是房地产投资，包括住房型与商业型房产的投资。住房型房产，以《古巴华侨银信：李云宏宗族家书》所载的李云宏、李维亮为例。李云宏于1905年出洋前往古巴谋生，随后，其弟弟李维亮于1921年去往古巴。从往来的家书得知，李云宏于1925年返乡，李维亮则留在古巴继续工作赚钱，一有余钱便汇去建房款。最终，新屋于1926年元旦兴工，2月7日便入伙，用时仅38天，一间106平方米的砖木结构房屋便建成。据寄信地址推测，新屋地址应在台城镇温边村。

随着台城以侨汇为支撑的消费型商业经济逐渐成型，交通建设的不断完善，以及侨汇对台城建设的巨大贡献力，使得越来越多的华侨华人抱着落叶归根的思想，选择在家乡投资经商。他们的到来，带动了当地的房地产业，不断增加建筑的层数，以此提高土地利用率及经济效益。与台城城区不太相同的是，城西的西门墟与西宁市的居住形式以商住合用的骑楼为主，主要是为了满足商业需求，同时还可以节省用地。在今县前路、正市街等依旧还保留着骑楼建筑群。骑楼上面两至四层通常用于居住，底层为商业铺位，这是台城空间格局用地变化的一个表现，顺应了商业的发展趋势。

2.2 大江镇公益埠

公益埠，原名宁海埠，位于大江镇北部，与开平市水口镇隔潭江相望，是除却纽约最方正的近代城镇，同时也是市内现存规模最大的清代侨墟。

清光绪三十一年（1905），新宁铁路有限公司在此地投资建设了公益铁路分局大楼、公益机器厂、电灯厂、码头、工人宿舍、长堤等项目，吸引了大量华侨回乡投资置业。光绪三十二年（1906）在潭江河畔建起第一幢楼高四层的中华酒店（见图17）。

至光绪三十四年（1908），公益埠已成为一个占地面积0.33平方公里的商埠，拥有400多家商号、10多家酒楼茶室，人口最多时可达 3 万余人。当时的银号、金银珠宝业、百货业、中西药业、布业、米机油榨行、建材业、印刷、服务业等行业十分兴旺。

在公益，至今还能看到每条街道的名称，以及部分商号、酒楼等旧址。公益的街道纵横交错，呈井字形，直街由北至南依次为：海傍街、长乐街、苏杭街、中兴街、维新街、南华街。横街由西向东的依次为：上海街、上环街、中环街、下环街、东华街。埠东有一小河，分别与苏杭街、中兴街、维新街、南华街相交，各架四座石桥分别为：苏杭桥、中兴桥、维新桥、南华桥（今仅剩维新桥一座）。

公益埠的每条街都采用“新式建筑”——骑楼，并且每条街的功能各不相同：南华街是高级住宅街，两旁都是带花园的小别墅;中兴街是金融商业街，银行、商店和当铺多集中于此;苏杭街是一条专门经营丝绸、纺织品的商业街;上海街，是当年的“红灯区”，酒楼特别多。其它的街多属于商住街，开间大小都统一，供人购买。另还规划有公园、学校、医馆、粮食仓等，是一座标准的现代化微型城市。

2.3 端芬镇汀江墟

汀江墟位于端芬镇，它的立墟与宗族矛盾有关。上世纪30年代初，因相邻的大同市排挤异姓商户，于是，1931年由著名华侨梅炳然等17人作为发起人，开始招股筹建汀江墟，吸引了众多华侨侨眷来此投资。1932年10月11日正式开业，占地约80亩，东西各2墩，每墩各建骑楼式商铺21间;南北各1墩，每墩各建10间，共104间。墟市呈长方形排列，中间留空地广场，形成一个大院。因股东以梅姓为主，所以称之为“梅家大院”。

在由发起人制定的《汀江墟股份簿》中有两个章程《汀江墟招股开办章程》和《汀江墟立案章程》，明确对墟市各项事务详细规定，整个墟市从筹建到运行，都按照该股份簿执行。 其中，关于股东商铺的分配，章程中是这样规定的：将 104 间编号后由股东抓阄决定所属，以示公平。而关于“铺式与街道”的建设规定主要有：“铺式长八丈（内包骑楼），阔十七桁”，要求兴建“新式骑楼”，“另墙至建筑新式骑楼其深以八尺为度，其下层高度以一丈二尺为度”，其他层数高度等项“任人自由建筑”;还有规定，“街道阔四十英尺，两旁设置暗渠，街面用三合土填砌”。对墟市在墟期的公共贸易场地以及各铺经营类型也有限制。

经过一年多的建设，于民国二十一年（1932）10月11日正式开张。据《江门日报》所记，汀江墟的商铺主要经营油、盐、酱、醋、米、糖果、烟酒、五金、山货、华洋杂货，并有银号、茶楼、饭店、金银首饰、制饼做糍、中西药店、文具百货等店铺，服务业也很齐全。由于其优越的地理位置与开明严谨的管理模式而一直保持兴旺，直到1980年代还有贸易。

2.4 台城镇大亨墟

大亨村，位于台城东面，近代有墟市，故又称为大亨墟或大亨市。据民国十六年（1927）的《大亨杂志》记载，大亨墟水路因相距较远，并且道路迂回辗转，“不甚便利”;陆路则有新宁铁路于1909年3月通车，“由西徂东，斜贯族境，向东北去，以达五十墟，而至斗山，设大亨车站于大亨市北”，大大改善了当地交通情况。据一位八十高龄老人回忆：“当年的站点在大亨墟东区10号。以前的大亨墟，是附近大亨、长岭等地乡民早市日常生活交易和饮下午茶的小型集市。新宁铁路在墟的背面设立站点后，才真正拓展成墟市。”而如今的大亨车站，为一幢青砖墙硬山顶、面宽3间的檐廊式建筑，并早已成为一间陈旧的农药肥料店。

大亨墟呈“一”字型东西走向，两排商住铺建筑相距12米，街道长约200米。在大亨墟街道两旁，有10多幢清代柱廊式骑楼，部分建筑门面至今仍保留有“同安隆”、“大昌茶馆”等字样的商号，其字迹依然清晰。同安隆，是一家建材店，售卖石灰等各种建筑材料，是当时大亨墟最旺的一间建材杂货店，后来还开设了银信侨汇的接收业务。据《古巴华侨銀信：李云宏宗族家书》所述，编著者的高祖父李俊衍还曾入股新宁铁路，投资实业，多地侨资房地产业的兴起也带动了建筑材料业的发展，使得大量建筑材料经新宁铁路的火车来到大亨车站，造就了大亨墟的昔日辉煌景象。

3 近代台山地区城镇功能与空间变化及华侨影响因素

据台山市博物馆副馆长叶玉芳等人的调查结果，至1545年全县共有13个墟，清乾隆年间发展到50个，1893年编的《新宁县志》有载，侨乡形成之后全县墟镇达72个，结合田野调查所获的资料，登陆在册的侨墟共96个。各镇分布如表1。

由表1可见，数三合、臺城、端芬、白沙、大江这五个城镇的侨墟最多，主要集中在台山北部地区，即以华侨为主的台城镇铁路沿线一带的墟镇。其次是水步、四九、斗山、海晏、北陡、川岛这几个的侨墟较多，大多是属于铁路沿线的墟镇。此外，海晏华侨农村建设于20世纪60年代，墟市还未形成。

20世纪初，越来越多的华侨回乡投资置业。依靠侨资、侨汇以及华侨、侨眷的贡献，台山不仅在水路、铁路、公路上的建设取得了不错的成果，而且还引进西方先进技术与思想，为众多墟镇规划、建设、投资并置业，促进了侨墟的近代化进程，大大扩展了墟市的规模与社会功能，形成了基本城镇空间格局。

3.1 侨乡城镇的社会功能转变

（1）城镇功能的转变。

由于交通网络建设的完善、大量侨汇的流入，再加上多方华侨的努力，台山大大小小的侨墟兴办起了学校、医院、教堂等新式建筑。而台城地区也拥有了自己的新县署、新式学校、公园、图书馆、医院以及工业厂房等。另外，新宁铁路有限公司还以台城等县镇作为铁路车站，大大扩展了城镇规模与社会功能。这说明，台城已从传统的普通县城，逐渐发展成为当地的经济、文化、政治中心。

新建的公益埠也不仅仅是商业贸易中心，它还是社会功能颇丰富的一个墟镇。埠内拥有胥山中学、台山县立第二小学等多所学校，西侧设有福宁医院，还有十多所私人医务所以及具有一定规模的公园，供人们休闲娱乐。在商业繁荣之下，还有大批粤剧名伶、曲艺社团、马戏班子等到公益演出，娱乐文化功能逐渐渗透到商业居住活动中。不同于台城镇的由上自下的建设模式，公益埠在建设前虽经过统一规划，但具体的功能分区并未商定，这是一种自下而上的转变模式——由单一的商住功能逐渐转变为集商业、居住、娱乐、文化为一体的城镇功能。

近代台山地区，一种新型建筑形式——骑楼涌现，形成了众多骑楼街、骑楼群，如台城的县前路等、大江镇公益埠。这种新型建筑，楼下经商，楼上住人，不仅提高了土地利用率，同时还顺应了商业发展的趋势。据统计，1949年以前台城的商业区有金银业57家、苏杭铺162家、旅店20家、百货店124家、茶楼及冰室299家。可见，原以居住功能为主的台城，经过一段时间发展之后，逐渐转变为商住共有。

分区最明显的应当是大江镇公益埠。前文所述，公益埠的街道以“井字形”分布，横向由北至南为海傍街、长乐街、苏杭街、中兴街、维新街、南华街。纵向由西向东的依次为上海街、上环街、中环街、下环街、东华街。其中，中兴街主要为金银业，苏杭街以经营苏杭布疋而得名，上海街则多为餐饮店、酒店、旅店，海傍街临潭江较近，主要销售建材。

而台城镇在清代基本上奠定了传统的空间格局。随着商业的不断发展，狭小的旧台城已难以满足更多的商业需求，故先后兴建了西门墟和西宁市，扩展成了“一城两墟”的空间格局。

虽然西门墟与西宁市在1929 年的《台山物质建设计划书》均定义为商业区，但两者在功能上还是有所区别。

西门墟是一般的零售商业区，各街道商铺主要经营餐饮、服装与布匹、粮油、理发、照相、金铺银号等，各类商业相互杂处，同类商业聚集的现象不明显。

西宁市则以金融与娱乐消费功能为主，在1929 年《台山物质建设计划书》中被定义为商务中心区。该商务中心区，集中了许多金山庄、银铺以及兼营银信汇兑业务的商店，还是一个娱乐消费繁盛的商业区，其中北盛街的烟馆和赌馆最多，赌博形式多样，而西荣街聚集较多的妓院，包括醉月楼等十多间。 在《百年侨刊》中的1909年第11期中便提及了西宁市等地烟毒肆虐的积弊问题：“一赌博。赌博者，文明国所厉禁也，吾宁匪为不禁，其富有力者，反从而诱之，而渔之。试看新昌、荻海、潮境、西宁、冲蒌、都斛、三合与及广海、大江等处，且皇皇然莫不以赌为美名，几若视赌为正业……”

由上可知，西宁市的城镇功能较于西门墟而言，更为丰富。自西宁市和西门墟建成之后，台城地区不仅完成了城区的空间扩展，还调整了城镇的空间格局。这种“一城两墟”的格局，使得台城城镇空间的主体部分是传统的旧城区，以行政、文化教育和居住功能为主，附属的两墟则是新兴的零售商业区和商务中心区，以商业、金融和娱乐功能为主。

3.2 侨乡城镇空间模式的多样

（1）三种基本的布局模式。

通过对上述台山城镇布局模式的分类比较，其布局可归纳为三种基本模式：方格式布局、广场式布局、线状及片状式布局，分别以公益埠、汀江墟（及大亨墟）、台城镇为代表。

第一种是方格式布局。于清光绪三十一年（1905），公益兴建。台山县公益埠为“井字形”街道布局，共分为5个功能分区，分别是北侧码头区、东侧工业与居住混合区、南华街南侧高尚住宅区、东侧消费中心区，以及其余地域的商住混合区，正是典型的方格式布局。

第二种是广场式布局，以空阔的广场为中心，四周为形式相似的骑楼建筑，围合成方形或三角形的封闭式空间，如端芬镇的汀江墟、台城镇大亨墟等。

位于端芬镇的汀江墟，于1932年10月11日正式开业。其广场四周的骑楼是没有时间规定的“市”，是固定的商住型商铺。而在墟期时，日常作为居民休闲娱乐的空阔广场内就可以容纳大量的临时铺位，即为“墟”。因而，广场式布局这种由华侨引进建设的布局模式，能更好地顺应“墟市兼之”的市场趋势。

第三种是线状式布局。它是一种较为传统的城镇布局模式，而片状式布局相对后期才多见，分别于清康熙二十五年（1686）、光绪八年（1882）建成的西门墟、西宁市便可归为片状式布局模式。当年台城镇的规划、建设和改造，我们仍能从《台山物质建设计划书》、《台山建设图影集》等图纸文字资料中得知。在旧城区中，兼有线状式和片状式布局，如环城南路、南门路等便属于沿商业街排列的线状式布局，而新规划建设的西宁市、西门墟则采用了片状式布局模式。

（2）两种不同的城镇空间扩展模式。

城镇空间扩展的相邻模式。以台城镇为例。台城镇由于商业的发展，在城西扩建了西门墟和西宁市，形成了“一城两墟”的空间格局。因两墟市就位于旧城区的西侧城门入口处，距离较近，故应属于城镇空间扩展的相邻模式的典型。这种相邻模式，最大优势就在于，能够与旧城区原有的基础设施互补，城镇功能得到补充，减少了建成的投资负担和所耗时间，促进发展。但也具有局限性，容易过于依赖旧城区，其影响范围较难扩大至更广大的地区。

城镇空间扩展的独立模式。以公益埠为例。公益埠位于大江镇北部，是由伍于政等华侨华人组织规划的。于1905年，公益埠开始兴建，并没有依托其他县镇作为其附属。在原有规划的空间布局基础之上，公益各个功能分区是根据自身的功能特点逐渐由下而上地发展形成的，应当属于城镇空间扩展中的独立模式。这种独立模式，使得公益埠发展为集商业、金融、文化、娱乐、居住、工业为一体的台山第二大墟镇。相较于前述的相邻模式，独立模式虽然耗时较长，需要更多的人力物力，没有基础功能较为完备的城镇作为依托，但是却也获得了相对较大的影响力，被称为比肩“纽约街”的“小广州”。

（3）城镇空间演变的华侨影响因素。

台山侨乡城镇得以发展，离不开以下两点：一为政府作为，二为华侨相助。单以华侨的角度来看，华侨对城镇空间发展的作用，体现在以下几方面：

经济上的支持。侨乡城镇空间的扩展及功能的多样，需要大量的资金，这离不开华侨华人为家乡源源不断地寄回的侨资侨汇。如前文所述，每年的侨汇数额可高达千万美金以上，在上文的华侨投资列表中也可大致清楚华侨在乡投资的数额相当巨大。华侨多以房地产投资的方式介入，包括商住型、工业型等房产以及大型公共设施的投资，在一定程度上促使城镇空间的扩展;在经济规律的作用之下，华侨的大量投资，使得城镇空间有不断扩展的需求。

生活上的需求。华侨、侨眷受西方文化的影响，回乡后在城镇生活上有着更高的追求，他们偏爱在环境优美且交通便利的非中心城区进行投资建设，成套的生活配套及公共服务设施，促使侨乡城镇功能的转变及空间的多样与扩展。

思想上的推动。华侨在外，思想上受到西方文化的影响，在家乡建设上也会运用自己的所见所学，推动侨乡城镇的发展。除前文详述的城镇之外，在台山近代还有一个重要的新型城镇设想，虽未得以完成，但出现了难能可贵的自治特区思想。这个设想，是由著名美国华侨领袖陈宜禧向孙中山详细论述的。陈宜禧提议在铜鼓商埠建立自治特区，并制定《开设铜鼓商埠简章》，将其开辟成为中国南方最大的商埠。虽然没能得到实现，但是这种自治特区思想为现代城市建设提供了新的思路，推动了城镇空间的发展。

4 结语

通过对上述台山侨乡城镇的比较分析、归纳总结，本课题可得出以下结论：

第一，华侨对侨资房地产业及城镇空间发展的作用，具有时空规律。

在时间上，纵观近代侨乡发展的五个阶段：初兴期（1840-1919年）、发展期（1920-1927年）、全盛期（1928-1937年）、衰落期（1938-1945年）以及恢复期（1946-1949年），侨乡的发展无不与华侨所处环境息息相关。在华侨投资环境越好的阶段，侨乡建设能得到华侨的支持就越大，从而使侨资房地产业及城镇空间发生一定的变化。

在空间上，华侨人口越集中（如台山北部地区）且交通越便利的地方，越容易吸引更多的华侨来此地投资置业，相对地，该地的侨资房地产业及城镇空间也易得到更快地发展。在前文所论述的城镇中均是拥有较有利的地理位置和外部条件，华侨在其中的投资数额也颇大。

第二，华侨对侨乡城镇的影响体现在物质经济、精神文化等多个层面。

在物质经济层面，华侨从一开始的赡家，到后来的致力于投资置业捐赠，不断地改善家乡的生活环境，完善侨乡城镇的公共设施建设，推动侨乡城镇功能的转变与城镇空间的扩展。

在精神文化层面，华侨受到外来文化的影响，将自己在国外的所见所闻潜移默化地运用到自己家乡建设中去，既体现在侨城镇空间格局（如广场式布局）与城镇建筑形式（如骑楼建筑），也表现在社会风气的改善及政府为民意识的加强，如前文所述的台城镇烟赌妓院的管理和新县署的建立。

第三，随着时代的发展，华侨支持侨乡建设的动因，不仅仅是由于自己所身负的回乡作贡献的责任和道义，更多的还是趋向于对投资回报的追求。达成经济双赢才是如今吸引华侨投资建设的关键，不能单靠奉献精神来鼓动他们。为此，在新的侨乡发展阶段，不该只停留在原有的措施之上，应有所转变：首先，在吸引华侨投资的经济战略上，应以经济双赢为原则，为华侨创建良好的投资环境;其次，由于华侨更多地追求利益回报，在侨乡建设中会更倾向于经濟建设，而易忽略文化上的建设，因此在投资建设上，应更注重侨乡文化资源的挖掘，避免文化过于短板;最后，在上文中，虽偏重于论述华侨对侨乡城镇发展的有益之处，但是房地产的商业化，也给侨乡城镇带来了一些弊端，如到了后期，“用于商埠，从事囤积居奇，操纵金融，以戈重利”。因此，还需要政府的适度调节管控，维护市场的平衡。

总而言之，时代在不断的变化，需要根据自身情况制定相应的发展战略，同时根据形势的变化，适当调整，为侨乡建设创造更良好的投资环境。