云南省房地产业在国民经济中的产业效应分析

黎绍凯++张洪

[摘 要]随着经济的快速发展和产业之间的不断融合与升级重组，房地产业逐渐成为国民经济的支柱性产业，同时也是一个关系民生的产业，越来越受到政府、社会、家庭的持续关注。房地产业是一个庞大、系统复杂的行业，房地产业的发展壮大，无疑会带动不同产业不同层次水平上的发展，形成较大的产业溢出现象。文章将从投入产出模型进行分析云南省房地产业对国民经济其他部门的带动效应，同时将其全国房地产业发展水平进行对比，从而更加清晰看出云南省房地产业在国民经济中的发展地位和影响力度。

[关键词]投入产出模型；房地产业；产业溢出；产业关联度

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.120

1 投入产出模型理论及投入产出表

房地产属于国民经济的一个重要部门，而它又与宏观经济有着紧密联系，探讨房地产业发展对国民经济的影响及其定位，无论对房地产业本身的发展，还是宏观经济的增长，都有着很大的现实意义。为了更加清晰地了解云南省房地产业与宏观经济其他相关部门的联系，房地产行业变动对其他部门拉动或推动作用到底有多大，接下来，采用投入产出模型加以分析。

投入产出核算是以适当的国民经济部门分类为基础，通过专门的平衡法和消耗系数等描述各部门之间错综复杂的投入-产出数量关系，并建立相应的经济数量模型来分析这种数量关系。投入产出表又称部门联系平衡表，是反映一定时期各部门间相互联系和平衡比例关系的一种平衡表，最早是由美国经济学家、哈佛大学教授瓦西里·列昂惕夫（W.Leontief）提出来的。

投入产出表可全面系统地反映国民经济各部门之间的投入产出关系，揭示生产过程中各部门之间相互依存和相互制约的经济技术联系。一方面，可以了解国民经济各部门的产出情况，以及这些部门的产出是怎样分配给其他部门用于生产或怎样分配给居民和社会用于最终消费或出口到国外的；另一方面，也可以了解各部门为了自身的生产又是怎样从其他部门取得中间投入产品及其最初投入的状况。投入产出核算的功能不仅仅在于反映各个部门在生产过程中直接的、较为明显的经济技术联系，更重要的是它揭示出各部门之间间接的、较为隐蔽的，甚至被人忽视的经济技术联系。

2 投入产出模型方法

投入产出模型一般有直接消耗系数、完全消耗系数、影响力系数和感应度系数等指标方法，本文将基于这些方法来核算房地产业与其他相关行业，从而分析它们之间的影响量化程度。

2.1 直接消耗系数

直接消耗系数是指某一部门在生产和经营过程中，单位产出需要消耗的各部门产品或服务的数量（价值）。直接消耗系数的计算方法为：用某部门的总投入分别除该部门生产或经营中直接耗用的各部门产品或服务的数量（价值），用公式表示为：

aij=xij/Xj

其中，i，j=1，2，3，…，n；n为部门数，Xij为第j部门生产所消耗的第i部门产品数量，是j部门的总投入。

直接消耗系数是用以分析某部门的后向关联程度，某产业作为产品或服务的需求方，衡量其他部门为该部门提供的产品或服务的价值供给量。某产业的直接消耗系数越大，说明该产业对那一行业的后向关联度越大，直接供给越大、直接拉动效应越大，反之，则越小。

2.2 完全消耗系数

完全消耗系数通常记为b，是指第j产品部门每提供一个单位最终使用时，对第i产品部门货物或服务的直接消耗和间接消耗之和。利用直接消耗系数矩阵A计算完全消耗系数矩阵。公式表示为：

bijB，B=（I-A）-1-I

其中，B是完全消耗系数矩阵，A是直接消耗系数矩阵，I是单位矩阵，反映第j部门对第i部门的完全拉动力。矩阵（I-A）-1称为列昂惕夫逆矩阵，其中元素称为列昂惕夫逆系数，它表明第j部门增加一个单位最终使用时，对第i产品部门的完全需要量。

完全消耗系数不仅反映了国民经济各部门之间直接的技术经济联系，还反映了国民经济各部门之间间接的技术经济联系，并通过线性关系，将国民经济各部门的总产出与最终使用联系在一起。完全消耗系数越大，说明一个产业对另一个产业的需求影响越大，产业之间关联度则越大。

2.3 直接分配系数

直接分配系数表示本部门增加一单位产量对其他部门的直接推动力。反映第i部门单位产出为第j部门提供的直接供给，通常记为rij，其计算公式为：

rij=xij/Xi

其中，i，j=1，2，3，…，n；n为部门数，xij是第i部门对第j部门的中间投入，Xi是第i部门的总产出，反映第i部门对第j部门的直接推动力。

直接分配系数衡量某部门与国民经济其他部门之间的前向关联程度，某部门作为产品或服务的供给方，衡量其他部门对该部门产品或服务的价值需求量。直接分配系数越大，说明前向关联度越大，某部门对其相关部门的直接推动作用越大。

2.4 影响力系数

影响力又称 “带动度”。在现代经济社会中，任何一种产业的生产活动通过产业之间的相互联结的波及效果，必然影响和受影响于其他产业的生产活动。影响力系数是反映国民经济某一部门增加一个单位最终使用时，对国民经济各部门所产生的生产需求波及程度。影响力系数计算公式：

λj=ni=1ij1nnj=1ni=1ij，j=1，2，…，n

其中，ij是完全需要系数矩阵中的元素，且=（I-A）-1，其中A是由所有直接消耗系数αij构成的直接消耗系数矩阵。

房地产影响力度系数反映了国民经济中房地产业增加一单位的最终使用时，对国民经济各部门所产生的生产需求波及程度，影响力系数只是房地产对其他产业拉动的相对系数，当λj>1时，说明房地产业的影响在全部产业中居于平均水平以上；当λj=1时，表示第j部门的生产对其他部门所产生的波及影响程度等于社会平均影响力水平；当λj<1时，说明房地产业的影响力在全部产业中居于平均水平以下。显然，当影响力系数越大，表示房地产业对其他部门的拉动作用越大。

2.5 感应力系数

感应力系数是反映国民经济各部门均增加一个单位最终使用时，某一部门由此而受到的需求感应程度。感应力系数计算公式：

δi=nj=1ij1nni=1nj=1ij，j=1，2，…，n

房地产感应度系数反映了房地产业对其前向关联产业的供给推动作用相对于各行业平均推动作用的大小。如果δi>1，则表明房地产业的感应度在全部产业中居于平均水平以上，如果δi<1，则表明房地产业的感应系数在全部产业中居于平均水平以下。房地产业的感应系数越大，说明受到的需求压力越大。

3 数据来源和房地产业行业指标说明

3.1 数据来源

本文主要采用的是云南省统计局编制的《云南省2002 年投入产出表》《云南省2007 年投入产出表》《云南省2012 年投入产出表》中的数据进行投入产出分析，根据表中的基本流量表计算上述几个指标的系数值，最后根据计算出来的影响力和感应度系数，来确定关联性强、带动效应大的主导产业。本文分析的产业部门主要有 42 个部门。

3.2 房地产行业说明

由于本文重点分析云南省房地产行业对其他行业的影响，所以有必要重点介绍房地产行业的定义和内涵。

根据2012年云南省42个部门投入产出表，房地产业作为一个一级分类部门，主要包括房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业、其他房地产活动四个方面。房地产开发经营业指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动；物业管理业指物业管理企业依据合同约定，对物业进行专业化维护、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动；房地产中介服务业指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；其他房地产活动指房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务以外的房地产活动。

需要特别注意的是，在42个部门投入产出表中，房地产业只是作为一种服务业进行核算，而没有把作为第二产业的与房地产业相关的建筑业和建材业纳入房地产业的核算中。如果只是将属于服务业的房地产业来分析其对国民经济其他行业的影响，那么将会忽略属于房地产业的建筑业和建材业与其他行业的巨大产业关联作用，由此得出的房地产业对其他行业的影响结果可能会出现比较大的偏差。

4 结 论

基于云南省42个部门的投入产出表，通过上述服务型房地产业和其他相关产业的关联度分析和波及效应分析，从前向关联度角度考虑，房地产对其他部门的直接分配系数排名靠前的基本集中在第三产业，说明房地产业对第三产业的前向关联度较大，对其直接推动作用比较明显，而对第一、第二产业的直接推动作用较小。从后向关联度角度考虑，房地产业作为产品或服务的供给方，第二、第三产业的相关行业对其直接或完全需求价值量比较大，说明房地产业对第二、三产业的直接和完全拉动作用都比较明显，而对第一产业的拉动力却不太明显。此外，不管从前向关联度还是后向关联度看，房地产业与金融业的关联程度都越来越紧密，说明房地产业的发展越来越依赖于金融业的发展。

参考文献：

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