全面推行“营改增”对我国房地产企业产生的影响

任巧琳

中图分类号：F810 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2016）22-0101-02

摘要：房地产业是我国的支柱产业之一，在我国经济中占据较大比例。“营改增”的实施对我国房地产企业产生了较大影响。文章主要介绍了“营改增”对房地产业各方面产生的影响，并结合房地产企业的实际发展情况，提出了一些策略建议，以期实现房地产业的稳定发展，带来更多的社会效益和经济效益。

关键词：营改增 房地产业 影响

一、引言

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，增值税税率为11%；提供有形动产租赁服务税率为17%；境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。除此之外的应税行为，税率为6%。销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。房地产企业缴纳增值税的计税基础为取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。房地产业应结合实际发展情况，采取积极措施，合理进行税收策划，以促进企业的平稳健康发展。

二、“营改增”对房地产企业建筑成本产生的影响

（一）对房地产企业建筑材料采购产生的影响。从房地产的实际建设过程来看，采购建筑材料是房地产建设中较为重要的环节，直接影响房地产项目日后的建设和发展。进行建筑材料采购时采购的大型材料主要包括钢筋、水泥等材料；采购的小型材料主要包括铁钉、螺丝等小零件。采购大型材料时，房地产企业一般选择在长期合作的厂商或规模较大的企业中进行选择和购买，规模较大的企业多为增值税一般纳税人，可以开具增值税专用发票，且可以保证建筑材料的质量；选择和采购小零件时，通常在规模较小的店铺或企业进行采购，这些店铺有的无法开具增值税专用发票，导致房地产企业在此环节无法顺利抵扣增值税进项税额，增加了房地产企业的建设成本。

此外，即使房地产企业取得了增值税专用发票，但是现行税法明确规定，购买混凝土和砂石等缴纳6%的增值税，也就是说房地产企业只能按照6%的税率取得增值税进项税发票，抵扣额较少。建筑施工企业的成本费用率（主要包含运输损耗、运杂费用等）一般为5%，成本负担较重。

（二）“营改增”对人力成本产生的影响。房地产项目的施工时间不固定，项目开展过程中使用的劳动力较多，项目结束后则会产生很多剩余劳动力，这些人员流动性较大，如果不能得到及时有效的管理，没有劳务公司对其实施管理，将提升房地产企业的人力成本，且无法取得相应的增值税专用发票，增加了企业的税收和用工成本，影响企业的经营效益。

三、“营改增”对房地产企业税负产生的影响

“营改增”的实施，可以在一定程度上避免房地产企业的重复纳税问题，减轻企业的税收负担，提高企业的经济效益。我国房地产企业实施“营改增”受到了社会各界的普遍关注，在长期的实践中，“营改增”的意义也逐渐体现出来。实施“营改增”之前，房地产企业缴纳营业税的税率为5%，政策实施之后，房地产企业缴纳增值税的税率为11%。房地产企业的税负是提高了还是降低了，下面用实例进行分析。

某房地产企业的新建项目销售收入为1 000万元，成本约为700万元，其中土地成本约占40%，即280万元，建筑成本约占50%，即350万元。土地成本可以从销售额中扣除，建筑成本可取得6%的增值税专用发票。“营改增”前企业缴纳的营业税为1 000×5%=50（万元）。“营改增”后，企业缴纳的增值税销项税额约为（1 000-280）/（1+11%）×11%=71.35（万元），进项税额为350×6%=21（万元），应纳增值税为50.35万元（71.35-21）。再加上一些其他成本支出可以取得增值税专用发票并予以抵扣，如固定资产等，可以看出，实施“营改增”对大型房地产企业降低税负具有一定作用，小型企业得到的优惠就比较少。因为只有一般纳税人企业才能抵扣进项税额，小规模纳税人企业适用简易征税办法，税率为5%，单从税率来看，与之前缴纳营业税税率5%相比没有变化。

四、“营改增”政策促使房地产企业进行改革

随着“营改增”的全面实施，对众多房地产企业都产生了较大影响，为了在当前的市场环境下得到发展，保证房地产企业的经济效益不受影响，房地产企业必须加强对自身的改革，积极进行税收筹划。具体可以从以下几方面进行。

（一）鼓励企业全体人员积极学习“营改增”政策。为了更好地促进“营改增”的实施，应鼓励房地产企业全体人员积极学习“营改增”相关政策，提高思想认识。首先，领导人员必须正确认识“营改增”对房地产企业产生的影响，加强对相关政策的学习，同时结合企业的实际情况，有针对性地制定一系列改善企业经营状况的措施和方法。为了提高对“营改增”的学习效果，企业还要对内部员工进行培训，指出企业“营改增”后业务流程的变化，正确认识“营改增”实施的重要性，在支出方面要求对方企业积极开具增值税专用发票，合理维护企业利益。应提高员工的思想认识，督促员工将日常经营管理中产生的票据及时收集起来，充分发挥各项票据的作用，积极预防“营改增”产生的风险，避免企业出现偷税或漏税等问题，维护企业的健康发展。尤其要加强对财务人员的培训，让企業财务人员更好地适应“营改增”政策，掌握“营改增”的实施方式，避免由于不正当操作或不明白新政策而产生的各种偷漏税问题，以至于使企业承担严重的法律责任。只有鼓励企业全体人员积极学习新政策，深刻认识“营改增”的政策含义，才能更好地获得政策实施给企业带来的变革。

（二）优化物资采购流程。为了保证建筑安全，建设高质量的建筑，可以采用招投标的方式选择供应商，可以是否能开具增值税专用发票作为参考依据，从供应商的材料报价、质量等多个方面进行考量，结合企业实际条件选择合适的材料供应商。

（三）控制房地产企业的劳务支出。从房地产的实际建设情况来看，房地产企业的劳务支出也占据成本支出的重大比例。为了实现房地产企业的改革，必须结合房地产企业的实际发展情况，合理筹划劳务支出，提高房地产企业的经济效益。劳务支出主要包括两方面，一是房地产施工过程中建筑工人工资的支出，二是企业员工工资的支出。一般情况下，建筑工人工资支出仅在工程进展中产生。在进行人员聘用时，应按照正规方式聘请人员，减少流动人员或零散劳动力，进一步取得劳务派遣和代理公司开具的增值税专用发票。劳务支出税款须由劳务企业缴纳，所以在该环节如果可以取得增值税专用发票，在后期销售、经营等环节就不需要缴纳额外的费用。因此，房地产企业在招聘建筑人员时，必须选择正规的劳务企业。同时与企业的技术人员和专业工程师都签订劳务合同，规范操作流程。

（四）调整组织框架。成立专门的组织机构，明确各岗位职责，积极开展税务管理，加强对增值税的管理，保证机构成员覆盖公司经营各部门，让公司物资、组织、工程、财务等部门均参与其中，明确管理部门职责，及时对预算报价和投标进行修正，同时该部门还要积极学习相关新政策，测算成本，并签订一些法律合同，积极应对政策变革，加强对合同审批流程的管理，减少不良风险的产生。此外还要加强对物资和固定资产的管理，分析资产购置方式和时间产生的影响，并制定合适的购置计划。强化资金管理，制定详细的资金和营销方案，平衡资金流，减少对融资成本产生的影响。

五、结束语

“营改增”政策的实施，既给我国房地产企业带来了很大的发展机遇，同时也带来了一些挑战，房地产企业必须及时抓住税务改革良机，争取在最短的时间内进行调整。同时多考虑房地产企业的改革关键环节，合理筹划方案，控制税负，创造效益和利润，提高企业竞争力，促进企业的转型和发展。S

参考文献：

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