对房地产业及财政收入的影响与对策

王宝华

[摘要]随着我国现代化进程的加快，各行各业都进入了高速发展的时期，房地产业亦是如此。蓬勃发展的房地产业为我国财政收入做出了卓越的贡献。根据财政部相关数据，2015年我国房地产营业税总额为6104亿元，房地产企业所得税总额为2871亿元，分别占我国财政收入的401%、189%。李克强总理在政府工作报告中明确提出，我国将于2016年5月1日全面实施“营改增”，范围将扩大至建筑业、房地产业、金融业与生活服务业，这对我国房地产行业及财政收入带来了极大的影响及冲击，如何在这一新时代的发展浪潮中保证企业的活力与长远稳定发展已然成为了我国房地产企业所面临的共同难题。

[关键词]营改增；房地产业；财政收入

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625180

1“营改增”对房地产业的影响及对策

11“营改增”对房地产企业财务报表的影响

“营改增”对房地产企业财务报表的影响主要体现在对资产负债表、利润表、现金流量表这三方面的影响。

资产负债表方面，由于固定资产在房地产企业总资产中占据了很大一部分，固定资产的变化必然会引起资产总额的明显变化，房地产企业资产负债表的具体数据随之发生改变。“营改增”推行之后，房地产企业在购进固定资产时需扣减一定的进项税额，企业固定资产的入账价值及总资产随之下降，企业资产负债率及财务风险也大大提高。利润表方面，“营改增”的实行使得房地产企业需将营业收入中所包含的增值税额剔除出去，企业收入自然大大降低；房地产企业的发展离不开与建筑施工企业的合作，而后者也在“营改增”范围内，其明显上升的税负必然也会导致房地产企业的建筑安装成本增加；房地产企业营业收入的下降与建筑成本的上升必然会导致房地产企业的利润大大下降。现金流量表方面，房地产企业在日常生产经营中可能会出现对下游建筑企业延期付款的情况，这样的操作模式使得房地产企业无法及时取得增值税专用发票与抵扣进项税额，企业经营所需的现金流量大量支出；多以项目公司形式运营的房地产企业需在项目正式实施前预缴付一定的税款，而进项税款则需在项目竣工之后方可获得，企业现金流量进一步减少。

12“营改增”对房地产企业税负的影响

如前文所述，“营改增”增加了房地产企业的建筑开发成本，如果房地产企业能够从建筑施工企业或其他合作企业手中获得可抵扣的环环相扣的增值税专用发票，其税基会降低，但是税率由5%上调至11%，总体税负变化有待观察。据李克强总理一再强调，“营改增后所有行业税负只减不增”，可以预计“营改增”后房地产业总体税负会下降。

13房地产企业应对“营改增”的有效对策

（1）加强供应商管理。房地产企业在选择供应商时，需对供应商的资质、能否开具增值税专用发票以及双方的合作是否能够更多地扣减税率进行充分地考虑。为了及时取得增值税专用发票，房地产企业需加强与施工企业的联系与管理，进一步完善企业内部会计核算体系。

（2）改变经营模式。为了有效解决“营改增”的实行所带来的资金短缺问题，企业可采用以下措施对原有的经营模式进行调整：其一是通过缩短项目运作周期来减少项目实施过程中的资金占用及其他财务费用；其二是通过提高本公司房地产质量来扩大企业的市场占有率；其三是大力开展同其他企业的合作，采用联合开发、项目股份制等措施来解决资金短缺的问题。

（3）梳理经营流程。税收一直以来都是影响企业发展的重要因素。对此，房地产企业需从自身发展情况和实际需求出发，在企业内部进行科学合理的税收筹划。在对企业的所有项目进行分析的基础上，进一步掌握并提高其中能够通过进项税额抵扣而达到减轻税负目的的支出占总支出的比例。房地产企业还可以通过外包的形式以达到管理成本降低、合理节税的目的。

2“营改增”对财政收入的影响

21“营改增”对地方财政收入的不利影响

“营改增”对我国营业税和增值税的影响具体如下图表所示。营业税原本是由地税局征收，而增值税则是由国税局征收，“营改增”实行之后，服务业的营业税改成了增值税征收，这一改变导致地方财政收入大大减少，即被收上去的营业税增多，被重新分到的增值税却减少了。“营改增”的实施能够鼓励更多企业通过进项税抵扣的方式减少增值税的缴纳，这无疑促进了企业利益的最大化，但地方政府的收入却在减少。营业税是地税收入增长的主力军，随着“营改增”范围的扩大，地税收入中的营业税将大部分甚至全部丧失。另外，在“营改增”推广实行的过程中，地方财政会通过专项资金设立、财政补贴给予等方法来帮助企业缓解和消化因“营改增”而带来的税负增加，这些举措在一定程度上加重了地方和国家的财政负担，财政支出进一步增加。

增值税和营业税近几年的变化情况图

数据来源：中国国家统计局。

22“营改增”对地方财政收入的有利影响

对营业税来说，“营改增”的施行能够有效避免重复征税现象的出现，市场细化和分工协作等活动不会再受到税制的影响，企业税负得以减轻，企业活力得以增加，其他税种的增税进一步得到带动。随着“营改增”范围的扩大，我国服务业的发展力度也在逐步加大，服务型企业产业结构在此基础上得到调整。第二、三产业增值税抵扣链条得以完善和延伸，不同产业之间能够实现更好地融合与发展。已经实施“营改增”的行业以及上下游企业之间的互相作用、共同发展有利于地方乃至全国各类投资和生产要素向现代服务业聚集，财政收入随工业经济的变化而产生的波动性得到了减少，地方财政收入的稳定性也得到了增强。

3“营改增”对财政收入的影响对策

31加强税收征管

应对“营改增”对财政收入的影响，首先需积极发挥税务部门的职能作用，进而促进我国税收征管水平的提高。为了保证企业在改革阶段平稳过渡以及“营改增”在本企业的顺利实施，在企业内部，高层领导或管理人员需及时做好“营改增”政策的宣传工作，并将其必要性和重要性清晰传达给员工；地方政府及国家需加强对纳税人的监管工作，建立健全相关法律法规，防止出现税款流失和不法分子偷税逃税等行为。

32促进经济发展

提升地方经济发展水平有利于政府及企业应对“营改增”所带来的挑战。对此，地方政府可通过加大招商引资力度、在发展餐饮娱乐等传统服务业的基础上促进文化旅游、电子商务等现代服务业的发展。

33完善政策体系

在“营改增”实施过程中，中小部分房地产企业会由于税负增加而产生运营紧张的问题，政府可针对此对经济实力不高的企业实施一定的过渡扶持政策。在具体实施过程中，地方政府首先需进一步明确具体的操作细则，尤其需注重财政扶持资金核拨有效管理机制的建立与完善；其次需对中央与地方政府的事权进行明确地划分，通过转移支付制度的建立来加大对地方政府的转移支付力度，进而确保各级地方政府获得与事权相匹配的财政收入。

4结论

新的时期，我国经济也进入了关键的发展节点。如何在“营改增”的浪潮中抓住机遇、迎接挑战已经成为房地产企业及地方政府、国家相关部门所面临的共同难题。对此，房地产企业需做好税收筹划工作，并在结合自身实际基础上转变经营发展模式，政府则需采取各项诸如加强税收征管工作、完善过渡扶持政策、提升地方经济发展水平等有效措施来帮助房地产企业平稳过渡、顺利改革。

参考文献：

[1]韩玉竹，李文“营改增”对房地产行业的影响[J].才智，2014（33）：3

[2]马骁，赵艾凤再论区域财政收入差异的影响因素——基于房地产业营业税的视角[J].