区域房地产业投入产出分析

高韵

摘 要：房地产业具有产业链长、波及面广等特点，它的波动通常会对众多相关产业产生较大的影响。经济进入新常态，房地产业的发展水平、发展方式以及对相关产业的影响程度，备受社会各界关注。为反应区域房地产业特征与产业间经济技术联系，本文基于最新编制的山东2012年投入产出调查资料，运用投入产出模型，从数量上对山东房地产业的发展水平、经济贡献以及与经济各部门的依存关系和带动效应进行量化分析，为科学管理房地产行业发展提供决策依据。

关键词：山东；房地产业；投入产出；产业关联分析

房地产业的快速发展不仅有效地拉动经济增长，也为城市发展、居民生活条件的改善做出了巨大的贡献。本文利用最近编制完成的2012年山东省投入产出表数据资料为基础，运用投入产出模型对房地产业与国民经济其他部门的依存关系和带动效应进行分析，以期能够更加理性地认识房地产业的产业特点。

一、房地产业的投入结构分析

为了更加准确地研究房地产业与其他各产业的产业关联程度，按照第一产业、第二产业、第三产业（不含房地产业）及房地产业的分类方式，将投入产出表整合为四部门进行研究。即第一、第二产业行业范围不变，将房地产业从原表第三产业中分离出来，作为一个单独产业，将原第三产业中除房地产业之外的行业都作为一个整体产业，称为第三产业（不含房地产业）。

（1）增加值结构分析

从山东房地产业的增加值构成看，2012年山东房地产业固定资产折旧增加值结构系数为52.60%；营业盈余增加值结构系数为23.54%；生产税净额增加值结构系数为14.49%；劳动者报酬增加值结构系数为9.38%。同三大产业相比，房地产业增加值结构有如下特点：

房地产业的固定资产折旧增加值结构系数是房地产业各项增加值结构系数中最大的，高于三大产业，远高于全省平均水平。固定资产折旧增加值结构系数反映了产业耗费生产资料的大小、固定资产的装备程度以及折旧率的高低状况。如果其他条件相同，那么固定资产折旧增加值结构系数越大，就意味着该产业的资本密集的程度越高。从这个角度来讲，房地产业与其他产业相比较，属于资金投入量较大的“资金密集型”产业，具有较高的资金进入壁垒。

房地产业的劳动者报酬增加值结构系数为9.38%，低于三大产业，并且和全省平均水平存在较大差距，这说明房地产业不属于吸收就业量大的劳动密集型产业。

房地产业的生产税净额是指生产税减去生产性补贴后的差额，是初次分配中国家所得部分。房地产业的生产税净额增加值结构系数为14.49%，高于第一、第三产业（除房地产业），低于第二产业，和全省平均水平大致一致。

营业盈余是指常住单位创造的增加值扣除劳动者报酬、生产税净额和固定资产折旧后的余额，这一部分是初次分配中企业所得。房地产业的营业盈余增加值结构系数高于第一产业，低于第二、第三产业（除房地产业），同时也低于全省平均水平。

（2）中间投入结构分析

从房地产业对各产业的消耗结构看，房地产业来自第三产业（除房地产业）的中间投入结构系数为65.49%；来自第二产业的中间投入结构系数为20.38%。来自本身的中问投入结构系数为14.13%；来自第一产业的中间投入结构系数最小，仅为0.01%。

同三大产业相比，房地产业的中间投入结构系数有如下特点：房地产业来自第一产业和第二产业的中问投入结构系数都很小，小于三大产业来自第一产业、第二产业的中间投入结构系数，远小于所有部门平均水平；房地产业来自第三产业的中间投入结构系数不仅大于所有部门平均水平，而且大于三大产业来自第三产业的中间投入结构系数；房地产业对其自身的中间投入结构系数大于所有部门的平均水平，大于第一、第二产业对房地产业的中间投入系数。房地产业的发展对第三产业依赖性较大。

（3）增加值率分析

增加值是产业部门生产和服务过程中，产出超过中间投入的价值。增加值率是增加值占总产出的比重，反映该产业的经济效率。房地产业中间投入率为20.59%，增加值率为79.41%。结合其他部门投入结构分析，房地产业中间投入率在四个部门中居末位，增加值率在四个部门中居首位。房地产业属于经济效率高，对国民经济发展贡献高的产业。

从房地产业增加值占生产总值比重看，2012年房地产业增加值占全省生产总值比重为3.97%，2013年提高0.31个百分点至4.28%，2014年下降0.03个百分点至4.25%。从房地产业增加值构成看，自有房地产经营活动增加值占房地产业增加值比重最高，2014年达到49.07%；房地产开发经营业占比在2013年前一直上升，2014年开始回落。2014年39.54%，比2013年下降5.03个百分点。物业管理业占比呈上升趋势，2014年为6.59%。

（4）房地产业使用结构

房地产业产品的使用去向，一是被中间使用，二是被最终使用。中间使用是指国民经济各部门产品被用于中间消耗的产品；最终使用是指被用于最终消费、资本形成和净出口的产品。

从中间使用结构看，第三产业（除房地产业）对房地产业产品的中间使用为4194263.43万元，居首位；房地产业对自身的使用为727025.84万元，接近于第二产业对房地产业产品的使用，说明房地产业对第三产业（除房地产业）有很强的供给推动作用。

从最终使用结构看，房地产业的总消费最终使用结构系数为59.12%；资本形成总额的最终使用结构系数为40.88%，总消费比重大于资本形成总额。

二、房地产业的产业关联分析（42部门）

从产业之间供给与需求联系的角度看，房地产业对其相关产业产生的效应主要有后向带动效应和前向带动效应。后向带动效应是房地产业对直接或间接向房地产业供给生产要素的产业所产生的影响，也就是房地产业对该产业的需求拉动作用，一般用消耗系数度量；前向带动效应是房地产业对所有需求房地产业产品或服务的产业所产生的影响，就是房地产业对该产业的供给推动作用，一般用分配系数度量。

1、房地产业对其他产业的需求拉动作用

一个产业的运行既要直接消耗其他产业提供的产品，又要间接消耗其他产业提供的产品，从而构成产业与产业之间的消耗关系。揭示这种产业与产业之间的消耗关系，一般用直接消耗系数和完全消耗系数来分别反映直接消耗关系和完全消耗关系。

直接消耗。根据山东省投入产出分析，在42个产业部门中，房地产业与32个产业部门有直接消耗关系，对各部门直接消耗系数之和为0.205931，说明房地产业每生产l万元的产品，需要直接消耗其他产业2059.31元的产品。在42个部门中排第41位，可见房地产业对其他产业的直接消耗能力较弱。其中，排在前5位的依次是金融业0.062678、租赁和商务服务业0.053497、房地产业0.029091、造纸印刷和文教体业0.012257、建筑业0.010931。

完全消耗。根据山东省投入产出表分析，房地产业对42个产业部门均有完全消耗关系（见表1），对各部门完全消耗系数之和为0.566440，说明房地产业每生产l万元的产品，需要直接和间接消耗其他产业5664.40元的产品。根据完全消耗系数大小，可分为三类。第一类是完全消耗系数大于0.01，房地产业对其消耗较多的产业部门，包括金融、租赁和商务服务、造纸印刷和文教体育用品、房地产自身、化学产品、金属冶炼和压延加工品等 16个产业部门；第二类是消耗系数0.001-0.01，房地产业对其消耗较少的产业部门，包括非金属矿物制品等18个产业部门；第三类是完全消耗系数小于0.001，房地产业对其消耗极少的产业部门，包括废品废料等8个产业部门。

2、房地产业对相关产业的供给推动作用

一个产业的运行，自身生产的产品既要被其他产业直接使用，又要被其他产业间接使用，从而构成产业与产业之间的分配关系。揭示这种产业与产业之间的分配关系可以用直接分配系数来反映。直接分配系数是指某产业产品分配给另一个产业直接使用部分占该产业总产出的比例。

在42个部门中，房地产业对36个产业有直接分配关系。其中金融业的直接分配系数最大为0.076871，占房地产业对各部门分配总量的37.52%；其次是房地产业本身，直接分配系数为0.026255，占房地产业直接分配总量的12.82%；排在第三位的是租赁和商务服务，直接分配系数为0.022100，占房地产业直接分配总量的10.79%。按照房地产业对其他产业直接分配系数的高低，可以将国民经济各产业分为三类：其中直接消耗房地产业产品较多的产业，主要是集中在第三产业，说明房地产业对第三产业供给推动作用较强；第二类是直接消耗房地产业产品较少的产业，包括金属冶炼和压延加工品、交通运输、仓储和邮政等；第三类是没有或几乎没有直接消耗房地产业产品的产业（见表2）。

三、房地产业的影响力与感应度分析

1.房地产业影响力分析

房地产业对国民经济其它产业的影响能力，主要通过影响力系数来衡量。影响力系数是反映一个产业从投入角度观察对其它产业的影响程度，即增加一个单位最终使用时，对国民经济其它产业所产生的生产需求和波及程度。影响力系数的高低，是相对于全社会各产业平均水平而言的，影响力系数>1，表示该部门对其他部门的影响程度高于社会平均水平；当影响力系数=1时，表示该部门对其他部门的影响程度等于各部门平均影响力水平；当影响力系数<1时，表示该部门对其他部门的影响程度小于社会平均水平。据测算，2012年，山东房地产业的影响力系数为0.460，比2007年提高0.012，在42个部门中仍是最小。可见房地产业对国民经济其它产业部门所产生的生产需求及波及程度较低。

2.房地产业感应度分析

房地产业对国民经济其它产业的感应度分析，主要通过感应度系数来衡量。房地产业感应度系数反映房地产业受其它产业部门影响的程度，即当国民经济各产业部门均增加一个单位最终使用时，需要房地产业为其生产而提供的产出量。2012年，山东房地产业的感应度系数为0.226，比2007年下降0.382，远远低于社会平均感应度，在42个部门中居第30位，比2007年上升8个位次。

四、结论

1、从增加值结构来看，房地产业与第一、第二，第三产业（不含房地产业）相比，固定资产折旧占增加值比重远大于其他产业，劳动者报酬比重远低于其他产业，生产税净额和营业盈余比重低于所有部门的平均水平，房地产业属于高度资金密集型，非劳动密集型，盈利能力中等偏下的产业。房地产业对资本的依赖较大。

2、从房地产业投入结构来看，房地产业增加值率高，中间投入率低，属于高附加值率的产业。

3、从产业间投入和使用结构来看，房地产业对第三产业的中间投入和中间使用远远大于第二产业和第一产业，房地产业对第三产业有较强的需求拉动和供给推动作用。说明我省房地产业主要消耗第三产业的产品和服务，房地产业的产品和服务主要分配到第三产业中去。

4、房地产业与其他产业依存度普遍较低，影响力系数和感应度系数低于全社会平均水平，行业本身对其他产业的关联作用有限，对国民经济的拉动和推动能力较弱，这是由房地产业的产业特性所决定的，对房地产业高关联度和强带动力的认识，更多是通过对与其密切关联产业的带动作用，也就是说，基于房地产运营流程而展开的产业链条所产生的带动作用非常大。我们必须正确区分房地产业和与其密切关联的物质生产过程，在关注房地产业发展同时，更要关注其生产运营过程衍生产业链的发展。（作者单位：山东省统计局）

参考文献：

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