房地产开发项目的成本管理与控制分析

林春迪

摘要：随着中国房地产市场慢慢从成长期进入到成熟期，地房地产的竞争也越来越规范。面对行业激励的竞争，房地产商为了获得经营利润，除了必须提供适应市场需求地房源外，还必须要降低成本，严格控制每项费用支出，提高利润率来加强企业抗拒市场风险能力和提高企业竞争力。本文经过对房地产项目开发的主要阶段中成本管理和控制存在的问题，进行研究与分析并提出相应的解决方法，来增强企业的竞争力和提高企业的利润率。

关键词：房地产;开发项目;成本管理;成本控制

虽然我国经济体制在不断变化，房地产业也经历过多项改革，但是还普遍有重视营销战略、经过工程管理的问题.国内房地产市场竞争的越来越激烈，房地产开发企业为了继续生存和发展，必须将成本控制工作做好。房地产开发项目的成本管理工作和成本控制工作已经成为房地产企业经营管理工作的重点。

一、房地产成本管理的介绍

（一）成本管理的定义与对象

项目管理是指通过系统的理论和方法，通过努力，规划，组织和实施项目及其资源商定的项目经理和项目组织。协调，控制和管理方法系统，旨在实现项目的具体目标。成本管理对象是与业务流程相关的资金总成本。资本外流是成本管理的主要问题。但是，根据每个企业的成本管理系统来看，仍然出现不一样的问题。进行简单的成本计算是那些比较传统的简单的小企业的处理方式，他们依旧管理企业内部的资本支出。然而，一些大型公司正在激烈的相互竞争，他们把主要注意力放在了竞争对手以及利息相关者身上。所以，他们的成本管理对象突破了企业的界限，和业务流程有关的全部资本支出也归于成本管理的范畴。

（二）房地产成本管理的内容

房地产开发企业的成本费用大概可分成三部分：一部分是开发成本，一部分是期间费用，一部分是税费。根据内容，房地产开发成本包括：征地拆迁补偿费，是指开发商为赢得土地使用权而支付的费用。它可分为价格，拆迁补偿，农地占用税等。项目前费用是赢得土地使用。在权利之后，项目开发前产生的项目前准备费用可分为项目准备，制定相关的计划，勘察周围情况，绘制出大概图纸，可行性研究和“三通一平”;基础的设施费用指的就是开发项目开发过程中的建设。安装施工预算的其他费用可分为提供水资源，提供电力，提供暖气，燃气，排洪，电视，通信，绿化和场地平整;配套设施费指的是项目建成后不发展产权。业务方面，收入不属于开发商。公共设施可分为景观和大门。施工安装工程费用是指项目开发过程中产生的施工安装费用，可分为施工费用和安装费用[1]。

二、房地产开发项目成本管理与控制中具存在的问题

（一）全程管控意识薄弱

在房地产企业实行成本控制的时候，因为成本结构的原因进而引起全部房地产行业都十分注重建安成本的控制，进而忽视了房地产开发过程中其余的成本控制。经常出现这样的建安成本是严格控制的，但它不是由其他成本控制。建安成本控制节省了成本已经在别处，也许远远超出了成本节约。如今，我们国家的房地产商通常仅仅注重施工阶段的成本控制，但是缺乏相对的策略、设计、投标等阶段的成本控制注重。尤其是某些房地产开发商故意减少设计成本，没有设计成本控制的概念，感到降低了设计成本就可能无法对可行性研究和决策的决策，和不注重投资决策管理。这些重要的成本控制方法和措施往往留在形式。长期以往，房地产商没有这种战略思想从而导致这些事情的发生。如果没有从全球角度看问题，房地产开发是一个产业链。每一个环节的成本控制将直接影响房地产开发的成本。因此，它是不是合理的注意建安成本，而且要注意的渗透等环节的控制更为重要[2]。

（二）协议管理存在漏洞

因为工程协议在签定的时候考虑的没有特别完整，因此施工单位和供应商就会因为不完整的地方而不承担相应的责任。进而就导致这部分提出工程造价追加要求、工程索赔等，从而开发商就有了一定的经济损失，导致发生预算外的成本开支。比如有的企业，成本管理的范围仅仅在于企业内部，以至于在生产过程中，缺少其他有关企业和领域的成本行为的管理。降低成本是成本管理的主要目的。很少从收入的角度来看成本的作用。降低成本的手段主要是基于环保的方式，而不能使用的成本效益。

三、房地产项目成本管理与控制措施分析

（一）建立成本管理思想和理念

自中国加入WTO以来，在当今的市場经济环境下，企业应建立系管理理念成本考虑企业成本管理作为系统工程。通过商定的研究成本管理方法的性质和适应它的经济环境的特点，创建了一套系统，合理，有效的成本管理方法体系。跟着市场经济的发展，为了具备很强的竞争能力，成本管理不仅仅局限在产品的生产过程。成本管理的内涵也要从材料产品的成本到非材料产品的成本，比如人力资源成本。这些成本内容一定要用严格细致的科学方法进行分析和管理，以此来增强产品在市场上的竞争力。

1、运用战略成本管理理念

成本管理以企业的整体情况为对象，根据企业自身情况制定战略。在统一充分了解控制和改善公司的成本结构和成本行为后，寻找企业长期的竞争优势。将企业的内部与外部结合起来，使企业的价值链贯穿整个企业。战略成本管理应该根据公司所处的竞争环境。他的成本管理不应该只包括内部价值链分析，还应该包括竞争对手的价值链分析以及公司所在行业的价值链分析，由此它成为一个价值链。使用多种战略来让公司具有更强的竞争力。

2、设置合理的项目成本管理组织

对于房地产开发企业来说建立成本管理体系是举行有效成本控制的基本保障。一个有效的成本管理系统可以准确的管理职责，协调成本的管理，在监督成本控制的时候能保证企业按照规定的成本控制目标进行成本控制。成本管理委员会和成本管理团队的建立是一个方式来实现成本有效的管理和控制。

3、精确协议条目

准确的规定应适用于协议涉及的成本，例如项目的持续时间，价格的结算方法。在签署时，招标文件和设计中的内容不准确和未指明，谈判谈判后获得合理的低成本协议。同时，预计在施工过程中可以提出索赔的，索赔应具有前瞻性和有效性，以避免索赔的发生。其余的，我们就应该积极实施工程保险和工程保障等一系列的风险控制措施，从而使风险获得恰当的转移，有效的分散开来，合理的避免，以此来提高项目成本的控制效果[3]。

（二）施工阶段的成本管理与控制

1、开发项目工程造价的计划

项目费用是根据确定项目投资控制的总体目标。根据项目和项目开发计划的技术经济特点，项目成本计划是用来实现项目的投资目标和控制实际的项目。主要条件的支出。与此同时，由于人们对客观事物的认识是不断深化，深化的过程，因为在工程项目的实施的影响因素特别多，有必要开展的投资目标跟踪检查整个项目建设的进程。值和实际支出的定期分析揭示了偏差，并采取有针对性的调控措施。

2、在施工阶段的分次支付

在支付费用时企业应该何时支付，如何支付，这要求对项目成本的控制和使用有严格的程序。协议以外的额外费用通常在项目结算后支付。分包商提交付款申请时，应提供额外建设资金的相关依据和信息。经主管检查后，施工单位项目经理应对报告进行核对，报告施工单位项目管理部门和协议预算部门审批，并调整投资额度。之后，它可以支付或包含在决算账户中。

3、确保质量的前提下缩短工期

施工过程对成本的影响施工项目的三个主要控制目标是质量，进度和成本。三者之间是对立统一的关系。在确保项目质量的前提下，加快项目进度，缩短施工时间。虽然有必要增加必要的投资，但可以提前使用整个建设项目。因此，可以提前使用投资收益，并且可以将利息费用减少到必要的程度。假如投资收益的增加比加速进度所增加的投资额要早，这样加快进度在经济上面是可以的。在另一个角度上来说不仅要保证施工周期，而且还要加强质量管理。虽然要有一次性的投资，但也需要在项目投入使用之后适当的降低运营成本和维护成本，并且从生命周期成本分析的方面来看，它是为了减少成本。所以，在建设项目施工阶段的成本管理一定要协调项目的质量和项目的进度。

（三）管理和营销期间费用和销售费用的控制

1、在管理期间费用控制的时期

管理费中开支最重要的是工资和业务招待费，销售费用中最重要的是广告费支出。为了减少期间费用，房地产公司应该做到以下几点：一是控制总量将在年初制定，该指标将通过一个根据费用和开支制定之一。该费用将被确定根据开支的性质，主管部门将批准该计划，并负责部门和人员将被实施。二是控制招待费，严格事先报告制度和批准后系统的费用。三是控制广告费的投入，并要求销售部门，以使项目的实际情况有针对性和区域性的投资[4]。

2.营销成本的管理与控制房地产营销阶段的成本控制

如今，房地产公司实行了对销售投资成本的控制，进而使得房地产开发项目资金的回收，符合企业开始时预算的利润，以此来保证了投资房地产开发项目。收入的实现。经过挑选适合且有能力的营销代理公司和广告策划公司来和房地产开发企业合作，制定合理的產品价格计划和优化广告，首先确定房地产开发企业在常规营销阶段的成本控制。媒体组合推广计划，以最合理、最经济的广告媒体推广成本，在规定的时间里，对房地产项目进行销售，可以十分有用的控制和节省销售支出，广告支出，管理支出和财务支出等。以此保证给房地产开发最大化企业利润。

结语

总而言之，房地产开发的各个方面都对企业的成本管理产生不同程度的影响，不仅仅是在建设过程中要注重成本管理，也要注重设计阶段的成本管理，同时房地产企业还要加强对所有员工的管理，健全的成本管理制度，以此来增强企业对于成本监督与分析的能力，及时反馈成本信息从而给公司带来了利益最大化。

参考文献

[1]马煦吝.房地产开发企业房屋价格成本控制分析[J].中国科技博览，2009，7：113-113.

[2]何孙秀，金诚.房地产开发成本控制与管理思考[J].财经与管理，2010，15：199-199.

[3]赖家彬.论房地产项目管理中地成本控制[J].财经论坛，2007，35.

[4]赵永明.房地产开项目成本控制研究[D].哈尔滨工程大学，2007.